Ни одного нового разрешения. Жилищные инвестпроекты в Омске рискуют встать на паузу

В Омске четыре застройщика реализуют масштабные инвестиционные проекты (МИП) и возводят новые огромные микрорайоны в рамках соглашений с городской администрацией и облправительством.

В начале 2024 года строительным компаниям перестали выдавать разрешения на возведение новых многоквартирных домов в Омске из-за представления прокуратуры, а недавно Городу55 стало известно, что ведомство недовольно и условиями предоставления земельных участков инвесторам. Мы пообщались с представителями минстроя, прокуратуры и одним из застройщиков и выяснили, как обстоят дела на самом деле, а главное, не закончится ли все разрывом соглашений, заключенных еще при Александре Буркове.

Сроки не сорваны, но…

Новые микрорайоны в рамках МИПов возводят омский «Стройбетон» и три иногородних девелопера — «Брусника» из Екатеринбурга, «Эталон» из Санкт-Петербурга и «Догма» из Краснодара. Непосредственно к строительству приступили уже все кроме «Догмы», у которой отозвали ранее выданные разрешения.

Питерский «Эталон», как сообщили Городу55 в областном минстрое, в настоящий момент возводит 14 многоквартирных домов в рамках 1-й очереди строительства микрорайона «Зеленая река» по улице Волгоградской (общая площадь квартир — 141 166 кв. м), из них на четырех домах ведутся монолитные работы на уровне цоколя. Получено компанией уже и разрешение на строительство наземного паркинга.

«Кварталы Драверта» на Левобережье строит «Брусника». В стадии строительства находятся многоквартирные дома № 1 (состоит из четырех секций) и № 2. Для третьей очереди уже тоже готова документация, но разрешение на строительство пока не удается получить.

Единственный, кто уже сдал дом, — это «Стройбетон», работающий в Амуре-2. Компания, которой владеет Олег Золотов, сейчас возводит три многоэтажки в микрорайоне № 3 и разработала проект еще одного дома.

«По отношению дома № 5 в микрорайоне № 3 проектно-сметная документация направлена в департамент архитектуры на получение разрешения на строительство», — уточнили в минстрое.

Хуже всего обстоят дела у «Догмы», у которой на руках есть только разрешение на строительство газовой котельной в микрорайоне «Снегири». Выдали его в 2024 году. По информации минстроя, застройщик проектирует многоквартирные дома и выполняет на участках подготовительные работы: ограждает территорию, обустраивает временные дороги, проводит электроснабжение. Когда удастся получить разрешение на возведение дома — большой вопрос.

Пока, конечно, дома в рамках реализации масштабных инвестиционных проектов строят без нарушений сроков. Нет и отставаний ввода многоквартирных домов от утвержденных графиков. Но ситуация может измениться в худшую сторону: проект соглашения о новом сборе с застройщиков жилья на совершенствование социнфраструктуры (школы, детские сады) снова отправили на доработку.

Предостережение для мэрии

Работе над проектом сбора с застройщиков поспособствовало объявленное заммэра Евгению Романину в январе 2024 года предостережение. В нем прокуратура напомнила о недопустимости нарушения закона и выдачи разрешений на строительство многоэтажек без обеспечения их школами, детсадами и другими объектами социнфраструктуры. Из-за этого в 2024 году ни один застройщик не получил разрешение на строительство многоквартирных домов (для примера: за четыре месяца 2023 года выдали 11 разрешений). Запрет распространился и на компании, реализующие в Омске МИПы.

«Главное в нашем предостережении — не переложить обязанность по возведению социальных объектов на плечи застройщиков, а обязать органы власти перед выдачей разрешения на строительство решать вопросы по обеспечению жильцов будущих новых микрорайонов школами, детсадами, больницами», — отметили в пресс-службе прокуратуры.

Действия прокуратуры, на самом деле, далеко не внезапные. Так, еще год назад в прокуратуре заявляли о несвоевременной разработке проектной документации на три дороги и детсад компаниями «Эталон» и «Брусника». Проекты планировки территории микрорайонов «Снегири», «Амурский-2» и «Кварталы Драверта» тогда не соответствовали генплану города Омска по количеству размещаемых объектов социнфраструктуры и мест в школах и детсадах. А в марте 2024-го «Стройбетон» через суд обязали передать в муниципальную собственность построенный детсад.

По условиям соглашений в рамках МИПов застройщики должны разработать и безвозмездно передать проекты соцобъектов. Например, от «Эталона» уже поступили проекты дороги по улице Дергачева от Волгоградской до Верхнеднепровской и детсада на 350 мест. Но строить все соцобъекты будут за бюджетный счет, а значит, сначала нужно найти необходимое финансирование и подобрать надежного подрядчика, который не сорвет сроки. Задача для Омска сложная, поэтому рассматриваются разные варианты строительства школ и детсадов.

«На строительство объектов социальной инфраструктуры на территории города Омска ежегодно выделяются субсидии из разных уровней бюджета (федерального, областного). Также рассматриваются варианты реализации проектов в рамках соглашений о государственно-частном партнерстве», — отметил зампредседателя правительства Омской области Олег Заремба.

В прокуратуре Омской области, кстати, заявили, что при выявлении нарушений, затрагивающих существенные права граждан, интересы государства, готовы принять полный комплекс мер прокурорского реагирования, в том числе с постановкой вопроса об эффективности реализации данных проектов.

«Бесплатная» земля

Для реализации своих масштабных инвестиционных проектов «Эталон», «Брусника», «Догма» и «Стройбетон» бесплатно и без проведения торгов получили в аренду земельные участки, а это сотни гектаров пустующей земли. Для этого МИП должен соответствовать установленным законом критериям, а его реализаторы обязаны выполнить определенные требования — передать 5% жилых объектов на нужды города и области для решения вопросов обманутых дольщиков, сирот, а также разработать проектную документацию для социальных объектов, о чем мы писали выше.

По информации источника Города55, прокуратуру Омской области не устраивает, что застройщикам при Александре Буркове, занимавшем тогда пост губернатора, бесплатно предоставили землю. Поэтому ведомство сейчас «стопорит» весь процесс по согласованию концепций и выдаче новых разрешений девелоперам. Однако в официальном ответе на запрос нашей редакции прокуратура опровергла это.

«Прокуратурой области решения о предоставлении земельных участков инвесторам не оспаривались», — прокомментировали в ведомстве.

Сами застройщики, реализующие инвестпроекты, не согласны, что земля досталась им бесплатно.

«Соглашение заключено, уже три года как действует. Наверняка была юридическая оценка этого соглашения, в том числе органами надзоров. В отношении нас не было обращений, что оно нелегитимное, неправильное и его нужно аннулировать. Мы соглашение исполняем с точки зрения обязательств, которые там прописаны», — пояснил Городу55 техдиректор «Брусники» в Омске Евгений Головкин.

По словам Головкина, в фонд города и области «Брусника» передает около 20 тысяч «квадратов» жилья. По сегодняшним ценам это 3 млрд рублей (без учета инфляции).

«В каждом доме 5% квартир передается, в первом доме — 36 квартир. Хотим досрочно исполнить эти обязательства. Будем передавать чуть больше каждый год. Думаю, 6 лет нам будет достаточно, чтобы закрыть эти обязательства», — уточнил Евгений Головкин.

Помимо этого, застройщик «Кварталов Драверта» напомнил, что в рамках МИПа компания инвестирует и в проектирование социальных объектов, а это две дороги, четыре детсада, школа и поликлиника.

«Стоимость разработки данных проектов на сегодня нами оценена в 430 млн рублей. Это опять же большие средства, которые компания направляет в социальную составляющую на нужды города. У проектов иное качество, это не типовые детсады и школы, которые можно штамповать», — рассказал техдиректор «Брусники».

И еще одна большая статья расходов застройщика предусмотрена на инвестирование в городские пространства, прилегающие к кварталам (бульвар Архитекторов, прибрежная часть реки Замарайки, сквер). Это около 1.5 млрд рублей. Поэтому компания считает, что земельные участки им дали далеко не бесплатно.

***

Даже если не брать в расчет историю с земельными участками, поводы для беспокойства и сомнений, что жилищные инвестпроекты будут реализованы точно в срок, без сдвигов и задержек, все равно есть. К сдвигам и пересмотру сроков как раз может привести ситуация с запретом выдачи разрешений на строительство многоквартирных домов.

Чиновники, депутаты и прокуратура только сегодня определились с механизмом, по которому застройщики смогут участвовать в развитии социальной инфраструктуры Омска на понятных, по их мнению, условиях. Строителям предлагают либо вносить определенную сумму в бюджет, либо самостоятельно возводить школы и детские сады. Насколько охотно застройщики будут это делать — пока непонятно.

Сами застройщики, кстати, считают, что новый сбор приведет к повышению стоимости жилья. Накануне они направили официальное обращение к генеральному и местным прокурорам, где изложили основные моменты, которые их не устраивают, и попросили снять запрет с выдачи разрешений на строительство. Приостановка возведения домов в Омске, по их мнению, недопустима и не соответствует решениям руководства страны по обеспечению высоких темпов жилищного строительства.