«Не было никакой помощи». Интервью с застройщиком омской школы в «Серебряном береге»
Московская компания «Капитал развитие» зашла на рынок Омской области в 2022 году, выиграв сначала контракт на строительство школы в «Серебряном береге» (стоимость — 1.174 млрд рублей), а затем и на возведение школы в «Ясной поляне» (1.145 млрд рублей). Последний уже расторгнут, но фирма судится с «Омскоблстройзаказчиком» за право вернуться на объект. На стройплощадке на Красном Пути работы приостановили в ноябре 2023-го.
Что привело к такому развитию событий и чем отличается региональный строительный рынок — об этом и многом другом корреспондент Города55 узнал у заместителя генерального директора «Капитал развитие» Игоря Эльясова.
Сами решали все проблемы
— Игорь Олегович, почему компания «Капитал Развитие» зашла на строительный рынок Омской области? Зачем ехать работать в Сибирь из Москвы?
— В Москве строительный рынок давным-давно поделен между крупнейшими игроками, поэтому мы решили сфокусироваться на работе в регионах. Наш отдел, который занимается тендерными конкурсами и аналитикой, изучил строительный рынок и объекты Омской области, и мы решили работать здесь.
— В Омской области вы выиграли подряды на строительство двух школ — в «Ясной поляне» и в микрорайоне «Серебряный берег». Но ранее у вас не было опыта возведения таких объектов. Почему взялись за новое направление?
—Мы начинали со спортивных сооружений — стадионов и ФОКов. Строили их в разных местах: Тверской и Тульской областях, Подмосковье. При строительстве школы мы понимали, на что идем, взвесили все за и против. По большому счету мы об этом и не пожалели. Это в любом случае опыт.
— А имея не слишком позитивный опыт в Омской области, в других регионах вы хотели бы строить образовательные учреждения?
— А почему нет? Самое главное — правильно ли оценен объект, каковы сметные расчеты объекта. Например, в школе в «Серебряном береге» были цены 2021 года. Но в 2022-м, после начала СВО, цены на все строительные материалы резко взлетели вверх. Допустим, арматура стоила в 2021 году 40 тысяч рублей, а сейчас 60—70 тысяч. Но если мы смотрим объект и считаем, что там все плюс-минус нормально, то почему бы не взяться за него.
— То есть цены на контракты по школам в «Серебряном береге» и «Ясной поляне» вас устраивали?
— Мы понимали, что цены будут разниться. Но есть рычаги, по которым законно тот же самый заказчик может увеличить стоимость — например, постановление правительства РФ № 1315 (позволяет увеличить стоимость контракта и сроки его исполнения до 30%, если контракт заключен до 31 декабря 2022 года, — Прим. ред.).
Школа в Омске на 1200 мест, как в «Серебряном береге», должна стоить 2.2 млрд рублей по ценам 2023 года, особенно с учетом вскрывшихся дополнительных работ.
«Сырые» проекты
— На каждом из этих объектов возникли проблемы и отставание от графика работ. Почему?
— Главная проблема — предоставленная депстроем некачественная проектная документация и некачественно проведенные исследования по геологии и геодезии (этим за 8.1 млн рублей занималась ижевская компания ПФ «ЗСК-Проект», — Прим. ред.).
В «Серебряном береге» площадка была абсолютно неподготовленной: нужно было перенести теплосеть под землю, за свой счет монтировать портал из теплотрассы для передвижения тяжелой техники на второй половине площадки. Но самые масштабные проблемы начались с демонтажа. Вся площадка была в бетоне: на 40 см вглубь были только бетонные полы цехов Сибзавода. Нам предстояло все это демонтировать и утилизировать. И глубже под землей обнаруживались еще различные бетонные конструкции. Мы точечно все это убирали, чтобы подготовить котлован для последующих работ.
В проекте заказчика были одни цифры — 22 500 тонн, а по факту демонтажа получилось в три раза больше — примерно 65 000 тонн. Мы под честное слово заказчика, на доверии, продолжили работы, хотя могли бы остановиться. В депстрое нам потом сами сказали: «А что вы не остановились-то?»
А мы просто хотели школу построить и сроки выдержать. Но получилось, что мы принимали решение, как выбраться из той или иной ситуации, самостоятельно, хоть мы в Омске неместные. Помощи от заказчика не было никакой, хотя по условиям контракта они обязаны были оказывать нам содействие. И пришло время, что деньги закончились, потому что реальный объем работ намного превысил планируемый. Заказчика об этом уведомляли, он был в курсе всего. Сейчас по факту заказчик нам должен примерно 300 млн рублей за выполненные демонтажные работы, но денег этих мы не получаем больше полугода.
— Сколько времени в совокупности было потеряно на всех незапланированных работах?
— Если сложить все факторы — перенос теплосети, монтаж портала из теплотрассы и демонтаж бетонных конструкций, потеряно было около 7—8 месяцев.
— Как вообще вышло, что в проекте строительства не был учтен такой огромный объем бетонных конструкций? Как заказчик объяснял неполную документацию?
— Вообще никак. Вся документация заказчика была, мягко говоря, неполная. Для понимания: в строительных проектах есть проектная документация (общие сведения об объекте) и рабочая документация (конкретные меры по реализации проекта). По условиям контракта мы разрабатываем рабочую документацию. Когда мы получили на руки проект и приступили к разработке, возникло очень много несоответствий. Буквально каждый день всплывали какие-то ошибки.
Как обычно строится работа в таких случаях? Мы направляем заказчику письмо с объяснениями, просим внести изменения, заказчик принимает решение, вносить их или нет. Но в Омске у департамента строительства нет специалистов, которые могли бы экспертно прочитать, что мы хотим менять, принять решение и сказать директору департамента: «Михаил Геннадьевич, здесь все верно, давайте принимать».
В Омске сложный вариант: хотите что-то изменить (даже то, что не подлежит экспертизе) — идите в экспертизу. Хотя проект школы прошел госэкспертизу, но даже после нее он был почему-то несовершенный, с ошибками в документации и сметах. Проект стоит денег, экспертиза стоит денег, изыскания, которые здесь проводились на все бетонные подземные конструкции, тоже стоят денег. Денег из государственного бюджета! Но получилось, что все эти предварительные работы заказчика были выполнены «на двойку».
— Почему тогда этот сырой и не все учитывающий проект вообще прошел экспертизу?
— Это вопрос к департаменту строительства. Не могу сказать. Если бы мы зашли на объект с нуля, провели геодезические исследования, наша проектная команда подготовила проект, мы бы точно подошли к этому немного по-другому, чтобы потом не было вопросов.
Заметка для размышления: уже после начала работ в регионе мы обнаружили, что многие местные строительные компании в итоге работают не в Омской области, а, например, в Тюмени, Сургуте, Ханты-Мансийске. На конкурс [на строительство] школы в «Серебряном береге» никто из омских компаний не вышел: было две заявки, и обе от москвичей. Это явный показатель, что омским строителям здесь что-то не нравится.
Отставание около года
— В конце ноября работы на стройплощадке школы в «Серебряном береге» были приостановлены из-за нехватки материалов. Почему так произошло, ведь за покупку и доставку материалов отвечает подрядчик?
— Мы не заявляли о нехватке материалов, это домыслы заказчика. Я буквально накануне встречался с директором департамента строительства Михаилом Веселевым, и мы обсуждали план действий. А на следующий день в эфире одного из местных телеканалов появляется информация от имени депстроя, что мы не выходим на связь, что никого нет на объекте. Мы были, мягко говоря, удивлены.
— Строители сейчас все распущены? Зарплата им не платится?
— С 15 ноября мы приостановили работы, строители находятся в отпуске без содержания. Зарплата всем сотрудникам платится из собственных средств. В связи с отсутствием финансирования стройки со стороны заказчика у нас были небольшие просрочки по оплате работ субподрядчиков и поставщиков стройматериалов, но и эти задолженности мы вынуждены покрывать за свой счет.
Башенные краны мы пока демонтируем: один убрали, второй тоже скоро разберем. Мы их арендуем и платим в месяц по 1.2 млн рублей. Пока ситуация неясная, не видим смысла платить за простой кранов, это будут просто деньги в воздух. Но если мы возобновляем работу, нам быстро их поставят на место. Это уже обговорено.
— А какое отставание от сроков по школе в «Серебряном береге» в настоящий момент?
— По контракту мы должны были построить школу до июля 2024 года. Сейчас отставание уже около года.
— За сколько реально достроить эту школу, если, предположим, все вопросы с заказчиком решатся и вы снова сможете приступить к работе?
— За год. Мы писали заказчику о пересмотре сроков сдачи объекта и весной, и в конце лета, и в сентябре. Но ответа ни на одно письмо не получили.
— Департамент строительства несколько месяцев утверждает, что «Капитал Развитие» не идет на контакт с ним, и грозит расторжением контракта.
— Мы всегда на связи, я и наши сотрудники работают в офисе каждый день. Зачем депстрой делает такие заявления в СМИ — мы не понимаем.
— Почему тогда не доходит до реальных действий со стороны депстроя? У вас есть какой-то правовой козырь в рукаве?
— Сейчас мяч на стороне департамента строительства. Он может делать какие-то движения, принимать решения, все это оживлять. Но на данный момент от него никакой инициативы не исходит, хотя мы предполагали, что они заинтересованы достроить школу для детей.
Заказчик грозит нам расторжением контракта, но тогда по аналогии со школой в «Ясной поляне» мы все будем обжаловать в суде, а судебные процессы могут растянуться на несколько лет. Даже если они выберут нового подрядчика, процесс входа в строительный процесс в связи с изысканием новых средств на строительство начнется не раньше чем через год.
— И пока идут суды, соответственно, нельзя будет выбрать нового подрядчика.
— Мы такого развития событий, конечно, не хотим.
— А когда последний раз были встречи с департаментом строительства?
— Последний раз дней десять назад (интервью проходило 21 февраля, — Прим. ред.) с заместителем директора департамента. Но инициатива всегда от нас исходит.
19 февраля мы направили им официальную претензию с просьбой оплатить около 300 млн рублей за выполненные дополнительные работы по демонтажу и вывозу на утилизацию железобетонных конструкций. И если этого не произойдет, мы подаем заявление в Арбитражный суд. Какой-то надежды уже нет. Мы готовы и хотим исполнить свои обязательства, хотим построить школу для детей, можем отчитаться и ответить за каждую копейку. И после того, как получим средства, согласны продолжать строительство.
Заказчик заявляет, что он дал нам полмиллиарда рублей, но представьте: при реальной стоимости контракта в два миллиарда это только четверть! В департаменте называют голые цифры, но не понимают, из чего они состоят, куда они потрачены. О каком-то нецелевом использовании средств вопросов даже нет.
— Суды по школе в «Ясной поляне» еще идут, на каком они этапе? Не отказались ли вы от идеи вернуться работать на этот объект?
— Мы подали иск на отмену расторжения контракта в одностороннем порядке, ждем решения Арбитражного суда Омской области в апреле–мае 2024 года. В сентябре прошлого года мы выиграли обращение заказчика в ФАС России и суд в Москве и полностью доказали свою добросовестность. В проект мы готовы вернуться при определенных условиях. Там их очень много. Не будем уточнять, какие именно это условия, пока ведется судебное разбирательство.
Людям в «Ясной поляне» очень нужна школа, но не мы принимали решение об уходе. «Омскоблстройзаказчик» просто в одностороннем порядке расторг договор. Уже почти полгода на этом объекте ничего не происходит. Хотя школа в «Ясной поляне» конструктивно была другая (из блоков) и быстрее бы возводилась. Ее можно было круглый год строить.
— Но проблемы на объекте все же возникли.
— С «Омскоблстройзаказчиком» не все так однозначно. Мы получили неполную проектную документацию. Не было некоторых разделов, например, чертежей для железобетонных конструкций, без которых мы не могли приступить к разработке рабочей документации.
Помимо этого, не было точек, куда подключать газ, тепло, воду. А для того чтобы делать рабочий проект, нужно знать, в какой точке что находится. По проекту отсутствовали точки подключения к тепловому пункту, вообще нет газовой котельной, которая выдавала бы тепло. И насколько я знаю, ее до сих пор не существует. Поэтому, даже если бы мы построили школу в «Ясной поляне», мы бы не смогли подключить ее к теплу. Этот вопрос обсуждался много раз с заказчиком, но опять же через письма. С их стороны нет никакой заинтересованности в том, чтобы школа была построена и процессы были быстрыми.
Разница между заказчиками колоссальна
— На Сахалине вы строите многоквартирные дома в рамках нацпроектов по переселению из аварийного жилья. Почему на Сахалине у вас все получается, а в Омской области — нет?
— Между заказчиками Сахалина и Омской области существует колоссальная разница. В министерстве строительства Сахалинской области давно оцифровали все этапы взаимодействия подрядчиков и заказчиков. Есть специальная цифровая платформа, куда раз в неделю загружаются фото, графики и прочая документация. Раз в неделю по видео-конференц-связи проходят совещания. Можно присутствовать на них из любой точки России.
Все согласования на Сахалине решаются быстро. Стоит задача работать на результат, чтобы объект быстро был введен в эксплуатацию, а не вставлять палки в колеса подрядчикам, если цена объекта обоснованно вырастает либо образуются допработы, без которых объекта в принципе не будет. Самое главное — там помогают подрядчикам и застройщикам.
— Планируете ли вы реализовывать еще какие-то строительные проекты в Омской области или работа здесь для вашей компании больше не интересна?
— Нам хотелось бы остаться в Омской области, но полное непонимание со стороны министерства строительства и департамента строительства, их подход к работе с подрядчиками нас не устраивает.
— В Омской области часто срываются сроки строительства школ. Как думаете, в чем причина?
— Вся система омского минстроя и госзаказчиков по строительству сильно устарела и требует обновления. Когда вам не помогают, а говорят: «Делайте как хотите», то это большая проблема и показатель низкой квалификации кадров.
С того момента, как мы зашли в Омскую область, ни один похожий объект (школа, поликлиника или детский сад) вовремя не был сдан. Это очевидный показатель местным депстрою и минстрою, что нужно что-то менять в своей работе. Мы об этом заявляем с надеждой, что что-то изменится в лучшую сторону, чтобы местные строители и застройщики из других регионов понимали, что в Омске можно работать. На данном этапе мы и себе, и всем другим доказали, что здесь проблема не в строителях, а в госструктурах, которые курируют строительные процессы.