Досрочное погашение ипотеки: как выгодно рассчитаться с банком

Когда выгодно погашать ипотеку досрочно

Российские банки дают возможность своим заемщикам досрочно погасить ипотеку полностью или частично. Разумеется, выгоднее это делать в долгосрочной перспективе, сокращая срок кредита. Однако, если вы решите уменьшить размер ежемесячного платежа, то сможете сразу ощутить экономию.

С другой стороны, если вы будете погашать кредит досрочно, то сможете уменьшить общую сумму переплаты. Особенно важно делать это в первые годы после получения кредита. Обычно банки используют схему аннуитетных платежей. Это означает, что сначала вы платите в основном проценты, а не сумму основного долга.

В соответствии с Федеральным законом № 284 от 19.10.2011, возможно досрочное погашение кредита с уведомлением кредитора не менее чем за 30 дней до даты возврата. В договоре может быть установлен более короткий срок уведомления. Если не предупредить банк заранее, внесенный платеж не будет учтен.

Варианты досрочного погашения ипотеки

Есть несколько способов досрочно погасить ипотеку:

1. можно уменьшить размер ежемесячного платежа;
2. сократить срок кредита;
3. использовать оба варианта одновременно.

Заемщику следует определиться, что для него приоритетнее: заплатить меньше банку или уменьшить ежемесячные расходы.

Сокращение срока ипотечного кредита

Самый выгодный способ сократить переплату — это уменьшить срок кредита. При этом в ежемесячном платеже вырастет доля, которая идет на погашение основного долга, а доля процентов, наоборот, уменьшится. Таким образом, вы сможете быстрее выплатить кредит, ведь на меньшую сумму начислят меньше процентов, а следовательно, и переплата будет меньше.

Уменьшение платежей по ипотеке

Если уменьшить ежемесячный платеж, но при этом сохранить срок кредита, то остаток основной суммы долга будет распределен на оставшийся период, а сам график платежей изменится. В новом графике будет больше средств, направляемых на погашение процентов, и меньше — на основной долг.

Подведем итог: если срок кредита сокращается, это может быть выгодно для заемщика, поскольку уменьшается сумма процентов, которые он должен вернуть банку. Однако выбор между уменьшением срока кредита и снижением ежемесячного платежа зависит от индивидуальных обстоятельств и предпочтений заемщика. При принятии решения важно учитывать текущую жизненную ситуацию и финансовое положение.

Комбинированный вариант

Оптимальным решением будет чередование срока и размера платежа. Это позволит сделать условия максимально удобными для заемщика. Так, например, можно уменьшить срок кредита, но при этом сохранить размер ежемесячного платежа, или наоборот — сократить размер платежа, но сохранить прежним срок.

Если у вас есть возможность, вы можете внести крупный единовременный платеж, который позволит вам уменьшить размер обязательного платежа. При этом вы все равно будете вносить установленную ранее сумму. Эти дополнительные небольшие платежи будут считаться досрочным погашением кредита и помогут вам быстрее выплатить его.

Преимущество этой схемы заключается в том, что в трудные времена заемщик может ограничиться обязательным минимумом платежа, а в более благополучные периоды — сократить срок кредита и переплату. Однако следует помнить, что в конечном итоге переплата по процентам будет выше, чем при сокращении срока кредита.

Условия досрочного полного и частичного погашения

Если вы планируете внести досрочный платеж по кредиту, обязательно предупредите об этом свой банк. Для полного досрочного погашения кредита вам, как правило, потребуется написать заявление в отделении банка. В случае частичного погашения во многих банках вы можете подать заявление онлайн через мобильное приложение или интернет-банк.

Это очень важно, поскольку без заявления внесенная вами сумма просто поступит на кредитный счет, с которого будут списываться ежемесячные платежи по графику. В таком случае сумма переплаты не уменьшится.

Например, в одном популярном банке вы можете начать досрочное погашение ипотеки уже со второго дня после получения кредита. При оплате через личный кабинет или в мобильном приложении вы можете внести сумму не менее 30% от ежемесячного платежа. В офисе банка вы можете внести любую сумму в счет досрочного погашения.

Как вносить платежи

При досрочном погашении ипотеки необходимо учитывать следующее:

• если вы вносите сумму для частичного досрочного погашения в дату ежемесячного платежа, то все эти средства будут направлены на уменьшение основного долга по кредиту;
• если же вы вносите сумму позже хотя бы на несколько дней, то из нее будут вычтены проценты за использование кредита за период с момента предыдущего платежа до момента внесения досрочного платежа.

К примеру, если вы ежемесячно платите 20-го числа, а сумма вашего ежемесячного платежа составляет 50 тысяч рублей, то вся эта сумма пойдет на погашение основного долга по кредиту. Однако, если вы решите внести сумму для частичного досрочного погашения 25-го числа (то есть спустя пять дней), то из этой суммы будут списаны проценты за использование кредита за эти 5 дней, а оставшиеся средства пойдут на выплату самого долга по кредиту.

Заемщик обращается в банк с заявлением о досрочном погашении ипотеки. В нем указывается сумма, которую нужно внести на счет. Банк рассчитывает ее, включая проценты, и заемщик вносит указанную сумму на свой счет в определенный день. Банк списывает деньги в счет погашения долга. Ипотечный кредит закрывается обычно в день, когда должен был произойти следующий ежемесячный платеж.

Погашение ипотеки за счет материнского капитала

Досрочно погасить ипотеку можно не только за счет личных накоплений, но и с помощью средств материнского капитала или субсидии для многодетных семей.

Вы можете погасить кредит полностью или частично. Если вы решите воспользоваться материнским капиталом, то сумма ежемесячного платежа уменьшится. Важно отметить, что по правилам некоторых банков, в этом случае невозможно сократить срок кредита.

Для перечисления денег в счет погашения кредита вам нужно будет не только обратиться в банк, но и предоставить в Пенсионный фонд необходимый пакет документов. После рассмотрения вашего заявления и проверки документов Пенсионный фонд переведет остаток материнского капитала в банк, который выдал вам кредит.

Погашение ипотеки с помощью налогового вычета

Имущественный вычет — это возможность вернуть часть денег, потраченных на покупку жилья. Воспользоваться им могут те, кто официально работает и получает «белую» зарплату, то есть платит подоходный налог в размере 13%.

Вычет при покупке жилья в ипотеку можно получить в следующих случаях:

• если вы купили или построили квартиру, частный дом, комнату или долю в них;
• если вы приобрели земельный участок с жилым домом или предназначенный для строительства дома;
• если вы выплачивали проценты по ипотечному кредиту;
• если вы потратили деньги на отделку и ремонт жилья, купленного у застройщика без отделки.

Таким образом, при покупке недвижимости вы можете получить от государства часть своих расходов в виде имущественного вычета. Это позволит вам вернуть 13% от стоимости вашего жилья и суммы переплаты по ипотеке.

Однако есть ограничения на размер имущественного вычета. С суммы, потраченной на покупку жилья, вы можете вернуть не более 260 тысяч рублей (13% от 2 млн рублей), даже если стоимость вашей квартиры выше.

В случае с процентами по ипотеке максимальный размер вычета составляет 390 тысяч рублей (13% от 3 млн рублей). То есть, даже если переплата по процентам превышает эту сумму, вам вернут только 390 тысяч рублей.

Важно знать о следующих моментах:

• вычет на проценты по ипотеке предоставляется только один раз;
• имущественный вычет не предоставляется, если жилье было куплено вам работодателем. Например, если вам предоставили квартиру для работы в другом городе;
• вычет не распространяется на материнский капитал и федеральные средства, использованные для покупки жилья. Сюда входит, например, военная ипотека;
• нельзя получить возврат НДФЛ, если вы приобрели недвижимость у супруга, родителя, брата или сестры;
• если супруги приобрели жилье в браке, они могут использовать вычеты одновременно. При этом не имеет значения, на кого оформлена собственность — на обоих супругов или только на одного из них.

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

Если вы решите досрочно выплатить ипотеку, то сможете вернуть часть денег, которые заплатили в качестве страхового взноса. Сумма возврата будет зависеть от того, насколько рано вы решите погасить кредит. Например, если вы решите погасить ипотеку в начале года, то сможете вернуть больше денег, чем если бы вы сделали это в конце года.

Также страховая компания удерживает из возвращаемой суммы около 25% от стоимости страховки, которые были потрачены на обслуживание страхового договора (оформление документов, зарплата сотрудникам, платежи банку и так далее).