Нюансы смены управляющей компании: основания, способы, передача прав

УК можно заставить работать, но если это нереально, то компанию можно сменить, только нужно знать все нюансы. Одним из самых сложных моментов является проведение собрания, но одновременно это и один из самых важных этапов.

Сделать это получится, особенно если собственники понимают, что их деньги идут не туда или свои обязанности УК не выполняет. Чтобы сменить УК, можно расторгнуть договор или дождаться, когда закончится срок его действия.

Способы управления многоквартирным жилым домом

Существует три вида управляющих компаний.

В законе нет четкого определения понятия «управляющая компания», зато есть термин «управляющая организация». Поделить их на три вида можно по способу выбора жильцами.

1. Выбор сделан на общем собрании собственников.

Вариант предусматривает голосование на общем собрании жильцов, в ходе которого собирают подписи. Договор с УК в этом случае заключают на срок от 1 года до 5 лет. Продлевается он автоматически, а о его расторжении необходимо уведомлять заранее.

2.Компания, выбранная на открытом конкурсе.

Это происходит, если жильцы вовремя не смогли определиться с выбором УК. Тогда эту функцию на себя берет орган местного самоуправления. Он проводит конкурс, а позже результаты сообщают собственникам. Договор можно заключить на срок от 1 года до 3 лет.

3. «Временная» управляющая компания.

Такую УК назначают обычно в новостройках сразу после сдачи дома. Это делает застройщик, который должен в течение 5 дней после сдачи объекта выбрать УК. Временная управляющая следит за домом, пока на конкурсе не выберут постоянную. Договор заключается на срок не больше 3 месяцев.

Как сменить управляющую компанию

Первый способ — самый простой. Если нет особых условий расторжения или перезаключения, то жильцам необходимо вовремя сообщить о желании прекратить сотрудничество с УК и тогда договор автоматически продлеваться не будет. Иначе жильцы рискуют остаться с той же компанией. Тогда придется прибегнуть к другому варианту.

Расстаться с УК можно в нескольких случаях:

— если это прописано в договоре сразу, что вряд ли, так как это УК невыгодно;

— если УК нарушает условия договора или игнорирует их;

— если жильцы захотят, чтобы дом обслуживала другая УК;

— если ситуация обернулась так, что условия договора никого не устраивают;

— если прописаны условия досрочного расторжения.

Этот вариант маловероятен, но он может быть. Тогда в договоре появится пункт, что если УК нарушит определенное количество раз какие-то пункты, то договор с ней можно расторгнуть.

Основания для смены УК

Если УК нарушает условия договора — это самая веская причина, по которой можно потребовать расторжения договора. В законе не указано, за какие конкретно нарушения можно перестать сотрудничать с УК. Но чтобы собрать жильцов дома на общем собрании, потребуются веские причины.

Собрание жильцов

Подготовка к собранию

Перед выступлением необходимо подготовить конкретный список того, что компания выполняет, а что нет. Просто за отказ мыть пол два раза в неделю расстаться с УК нельзя. Также всегда есть вероятность того, что поменяете «шило на мыло». Нет гарантии, что следующая УК будет выполнять свои обязанности лучше.

Проводим общее собрание в МКД

Все обязанности УК указаны в приложении к договору — нужно обязательно его внимательно изучать. Там указано, сколько раз в год необходимо проверять состояние кровли, мыть коридоры и лифты, стричь газоны у дома и насколько оперативно выезжать на аварии для их устранения.

Также нужно будет приложить жалобы в УК и не забыть про ответы компании, отправленные жильцам дома. Если компания не реагирует на жалобы и ни одного ответа не поступило, то необходимо обратиться в Роспотребнадзор, в Жилинспекцию и прокуратуру — это уже крайние случаи. Если не помогут и они, тогда нужно действительно задуматься о смене УК.

Подводим итоги и протоколируем результаты

В список нарушений могут войти: ранее составленные жалобы, ответы УК, доказательства (фото, видео и отчеты). Все это поможет убедить других собственников в необходимости смены УК.

В некоторых случаях можно не просто расстаться с УК, но и заставить исключить ее из реестра.

Примеры грубых нарушений могут быть такими:

— УК не проводит испытания на прочность труб системы отопления и подачи воды, не занимается их промывкой;

— УК за 30 дней после сдачи дома не заключила договоры на обеспечение дома ресурсами;

— УК за 30 дней с даты договора на управление не заключила договоры на обеспечение дома водоснабжением или теплоснабжением;

— у УК имеются долги перед ресурсоснабжающей организацией. Все это должно подтверждаться документами из суда.

— УК не выполняет правила аварийно-диспетчерского обслуживания.

Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать самостоятельно удобный для них способ управления домом. Это делается на общем собрании собственников квартир. Собрание является обязательным.

Решение общего собрания проходит в форме заочного голосования. Если в указанный срок собственники так и не выбрали способ управления многоквартирным домом, то, согласно п. 4 ст. 161 ЖК РФ, органы исполнительной власти проведут открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоэтажкой.

Правила проведения открытого конкурса по отбору УК для управления многоквартирным домом утверждены постановлением правительства РФ от 02.02.2006 № 75.

Сейчас ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

— собственники дома сами управляют домом;

— управление товариществом собственников жилья или другим потребительским кооперативом;

— управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от жилых и нежилых помещений, платежеспособности, дисциплинированности, а также заинтересованности жителей дома в комфортных условиях проживания.

Выбор новой УК и заключение с ней договора

Выбирая новую УК, стоит помнить о том, что Жилищный кодекс не позволит просто так сменить компанию. Существует несколько прописанных ограничений, которые регламентируют способы смены.

Что должно быть в договоре

Есть несколько основных требований:

— окончание срока действия договора управления со старой УК;

— существующие нарушения договора управления старой управляющей организацией, которые позволяют жильцам расторгнуть договор управления в одностороннем порядке;

— также это можно сделать, если УК лишилась лицензии на право управления домом по статье 199 Жилищного кодекса РФ;

— договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если УК согласна.

Сменить управление многоквартирным домом можно, объявив о создании ТСЖ и ТСН. В этом даже есть свой плюс — если товарищество выберет в качестве управления УК далее, то потом расторгнуть договор можно будет, проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Ищем альтернативу

Выбирать новую УК нужно внимательно. Для этого жильцам необходимо для проверки посетить жилые дома, которые обслуживает выбранная вами УК. Можно пообщаться с местными жителями, чтобы оценить работу компании. Сделать это можно и визуально. Также помогут при выборе отзывы. Перед заключением договора необходимо посетить офис компании, чтобы проверить всю документацию.

Перед тем, как расстаться со своей действующей УК, необходимо ее об этом уведомить. В случае, если решение было принято в ходе собрания жильцов, необходимо назначить ответственного, который в течение 5 рабочих дней направит в адрес старой УК, а также в надзорные органы, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом решение и о новом выборе.

Уведомление должно содержать наименование выбранной организации, ее адрес, а в случае управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников.

Что должно быть в договоре управления

Следующий шаг — заключение договора с новой УК. Согласно пункту 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников квартир должны расписаться в договоре управления с новой УК. Если это действие произведено не будет, то договор управления не считается заключенным, несмотря на решение собрания.

В договоре важно прописать адрес новой организации, ответственного, а также предоставить доказательства расторжения контракта с предыдущей УК.

Заключаем договор с новой УК

Специалисты советуют сразу подписывать договор управления в ходе самого собрания, чтобы потом избавить себя от пробежки по квартирам с просьбой к собственникам оставить подпись. Собрать повторно всех жильцов будет проблематично.

Уже после проведения собрания будет составлен протокол собрания и подписан договор управления. Новая УК должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию.

Документы изменят в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (закон № 938/пр утвержден Министерством строительства и ЖКХ РФ 25.12.2015 г.).

Передача документации от старой УК новой

После проведения всех процедур настает пора передачи документации, чтобы перейти от старой УК к новой. Споры двух компаний о передаче техдокументации и остатков средств за содержание и ремонт для новой УК должны пройти после приемки дома компанией.

На этом этапе может возникнуть несколько сложностей:

— оспаривание решения в суде;

— разбирательства в ГЖН;

— также УК может отказаться передавать документацию на дом вплоть до истребования ее в судебном порядке;

— затянется процесс принятия дома и долгая передача новой УК неистраченных средств, которые собственники перечислили на еще не выполненные работы и не оказанные им услуги.

Если остались долги перед старой УК

В случае если прежняя УК откажется передавать добровольно необходимый пакет документов на управление домом, спор о смене придется разрешать уже в суде. В это время действующая УК должна продолжить обслуживать дом и проводить необходимые работы. Без техдокументации и средств будет сложно, что может отразиться на качестве содержания дома, а значит и на жизни самих жильцов.

Поэтому подведем итог: менять управляющую компанию — это крайняя мера, к которой следует прибегать жильцам дома. Есть множество других способ оказать воздействие на работников УК, чтобы заставить их выполнять требования, прописанные в договоре.

Часто процесс смены обслуживающей организации оборачивается для жильцов судебными разбирательствами. В это время обслуживание продолжается, но в еще худшем варианте, что сказывается на самом многоквартирном доме и качестве жизни в нем.

При выборе новой УК нужно задуматься, стоит ли расторгать условия с прежней УК, настолько ли они плохи, а также не обещает ли новая УК то, чего потом точно не выполнит.