Все идет по ПЗЗ: каким омским паркам угрожает застройка

За последний год в Омске обновили два главных градостроительных документа. Прошлым летом на суд омичей вынесли новую редакцию генерального плана. Параллельно был запущен пересмотр правил землепользования и застройки (ПЗЗ), которые определяют, что и в каком количестве можно строить на конкретном земельном участке. Оба документа разрабатывал институт территориального планирования «Град». Сейчас процесс принятия ПЗЗ вышел на финальную стадию: в конце апреля прошли общественные обсуждения, в июне ожидается окончательное утверждение документа. При этом проект ПЗЗ, как более узкоспециальный нормативный акт, вызвал меньше внимания со стороны горожан, более-менее широкую дискуссию он получил только относительно перспектив застройки в городских парках.

Город55 решил проанализировать проект правил именно в этой части. В целом ПЗЗ — тема очень объемная, поэтому в этом материале мы сконцентрируемся лишь на регламенте строительства в зонах рекреации и набережной, а также рассмотрим, какие планы по освоению парков и других зеленых зон уже вынашивает омский бизнес.

Что можно строить в парках и на набережной

Еще в апреле эколог Сергей Костарев обратил внимание на то, что новые ПЗЗ позволяют застраивать парки двухэтажными зданиями.

В правилах есть три рекреационные зоны: Р-1 — городская рекреация (скверы, бульвары, пешеходные аллеи и другие озелененные пространства общего пользования), Р-2 — парки отдыха (городские парки, предназначенные для активного отдыха) и Р-3 — объекты туризма. В зоне Р-2, согласно видам условно разрешенного использования участков, позволяется строительство музеев, выставочных и концертных залов, кинотеатров, зоопарков, океанариумов, а также кафе, ресторанов и досуговых учреждений — дискотек, ночных клубов, аквапарков, боулинга, аттракционов и парковок. Максимальная допустимая высота — два надземных этажа (причем про подземные ничего не сказано). Ограничений по проценту застройки участков правила не предусматривают. То есть теоретически парки могут быть застроены разного рода досуговыми заведениями, что закономерно повлечет за собой вырубки зеленых зон — чему примеры уже были. И на слушаниях по ПЗЗ успели одобрить строительство подземной парковки в парке 30-летия ВЛКСМ.

Отметим, что в зоне Р-1 активного строительства не предполагается, но возможно возведение двухэтажных строений под спортивные площадки, деятельность по изучению природы и размещение объектов общего пользования, включая дороги и парковки. Зона Р-3 по своему характеру предназначена для массового досуга, там возможны гостиницы, санатории и сопутствующие досуговые объекты.

Кроме того, обращает на себя внимание зона набережной Н-2, которая допускает возможность жилой малоэтажной застройки. Помимо мест для занятий спортом и активного отдыха на набережных можно будет строить, например, четырехэтажные дома, школы, детские сады и объекты культурно-досуговой деятельности (музеи, кинотеатры, ДК). Но больше всего вопросов вызывает именно элитное жилье (другого в этой зоне просто не может быть), которое, скорее всего, будет обнесено заборами, шлагбаумами и изымет какие-то участки из общего доступа.

К примеру, в зону Н-2 попал участок на набережной Иртыша между Дворцом пионеров и гостиницей «Камелот», где сейчас заросшая территория с долгостроем и складскими помещениями. Еще одна зона для жилой малоэтажной застройки отведена на набережной за хоккейной академией «Авангард». А в зону жилой малоэтажной застройки (Ж-2) попал, к примеру, поселок Рыбачий, где сейчас частный сектор. Район Большой Островки между Ленинградским и метромостами попадает в зоны малоэтажной застройки (Ж-1) и административно-делового назначения (ОД-1, ОД-2). Частный сектор в районе улицы 3-я Енисейская и территория близ улицы Граничной на берегу Иртыша полностью отведены под новостройки.

Строительство в парках: за и против

Сергей Костарев отреагировал на такие возможности категорично.

«Когда появились новые правила землепользования и застройки (ПЗЗ) от омской мэрии, могло показаться, что чиновники были невнимательны и неаккуратны, потому и допустили фактическую застройку парков и скверов — убрали ограничивающий процент площади, не ограничили этажность для отдельных видов деятельности и тд и тп. […] Все предложения проигнорированы. Очевидно, что допущение застройки парков и скверов не было ошибкой. Так и было задумано. […] В результате Омск лишается даже тех скромных защитных механизмов, которые действовали до сих пор. Теперь парки и скверы можно будет застраивать «по закону», — написал эколог.

Впрочем, гендиректор ИТП «Град» Илья Бальцер смотрит на ситуацию под другим углом. Как он прокомментировал Городу55, парки отдыха — зоны, по определению предназначенные для активной рекреации, поэтому логично предусмотреть в них возможность для людей погреться, поесть и развлечься, а также припарковать свои машины.

«Есть зона Р-1, в которой ничего нельзя строить, и есть зона Р-2 — территория парков отдыха. В этой зоне предусмотрены возможности определенного строительства. На эти территории мы ходим отдыхать, и наличие там кафе, туалетов, аттракционов, спортивных площадок, я считаю, абсолютно оправданно. ПЗЗ не говорят о том, что на данном участке будет что-то строиться. Они говорят о том, что можно и чего нельзя. В данном случае в зоне Р-2 разрешены в том числе подземные парковки. Я считаю, что это правильно, потому что иначе горожане приезжают в парк на автомобилях и оставляют их вдоль улиц. Парковочные места все равно нужны, и лучше делать их подземными, чем закатывать в асфальт площади парка. На поверхности подземной парковки можно сделать общественное пространство, детскую или спортивную площадку», — сказал Бальцер.

При этом Бальцер не видит ничего критического в вырубках, которые теоретически предполагает строительство, но отмечает, что деревьев должно высаживаться не меньше, чем сноситься. Что касается ограничений на застройку, то они установлены в максимальной площади участка, который можно отвести под объект, и коэффициенте плотности застройки, что, по его мнению, эффективнее, чем напрямую ограничивать процент застройки участка. «Если мы напишем 1% застройки, как предлагает Костарев, то это значит, что под какую-нибудь кассу площадью 10 кв. метров нужно будет выделить участок в 1000 кв. метров. Подобное нарезание парков на участки считаю крайне плохим решением», — сказал гендиректор ИТП «Град».

«Спор о том, насколько тихими или активными должны быть парки, скорее, спор о личных предпочтениях. Но если убрать из Р-2 (парков отдыха) все, кроме озеленения и открытых площадок для спорта, будет ли это парк? Куда идти отдыхать с детьми? Сносить ли аттракционы? […] К сожалению, мы не можем написать в правилах — „Делайте хорошо, а плохо не делайте“, любое из решений можно реализовать качественно, а можно плохо, и каким-либо образом отрегулировать это в нормативно-правовом акте невозможно», — добавил он в дискуссии с Костаревым в «Фейсбуке».

Ключевым моментом в этих словах, по нашему мнению, является оговорка о правоприменении. Аргументы Бальцера звучат вполне логично, документ может быть составлен грамотно, однако он, как отмечает сам Бальцер, может применяться по-разному. Общественность потому так остро и реагирует на каждый пункт, оставляющий возможность застройки, что в Омске принято слишком вольно распоряжаться парковой землей (примеры тому — ТЦ в парке 30-летия ВЛКСМ, храм в сквере Молодоженов, спорная ситуация с дендросадом Гензе, стройплощадки у парка Победы). Эти истории заставляют омичей тревожиться и за другие зоны: как бы безобидное разрешение на спортплощадки не вылилось в очередной аляповатый торгово-развлекательный центр, замаскированный под цели рекреации.

Бизнес покушается на парки

О том, что амбиции бизнеса простираются на парковые зоны, ясно уже из общественных обсуждений проекта ПЗЗ, протокол которых есть в распоряжении Города55. Уже на этапе слушаний целый ряд юридических лиц выступил с предложениями, как можно освоить участки в зеленых зонах.

Это, например, делает ООО «Кедр», ответственное за строительство в парке 30-летия ВЛКСМ. Теперь компания, афилированная с депутатом Дмитрием Павловым, претендует на два участка: рядом с парком — тоже под ТЦ — и в самом парке — под теннисные корты. Несмотря на отказ комиссии, «Кедр» уже оспаривает парковую землю в арбитражном суде.

На набережной Тухачевского близ улицы Кемеровской, со соседству с Первомайским пляжем, некие бизнесмены задумали разместить гостиницу. Сейчас этот участок (55:36:140107:2195) отнесен к зоне парков отдыха (на части территории находится кофейня), что заинтересованные лица считают ошибкой.

В парке Победы есть планы построить 9-этажную гостиницу. Просьба поступила от владельцев участка с кадастровым номером 55:36:140107:2195, где находится малоэтажный гостиничный комплекс Cronwell Park Ника (ООО «Санаторий-профилакторий «Мечта»). Участок находится в зоне объектов здравоохранения, соседние территории попадают в зону объектов туризма. Предприниматели попросили увеличить допустимую этажность до 9 этажей, приложив письмо «о заинтересованности в строительстве гостиничного комплекса с этажностью не менее 9 этажей и площадью не менее 18 тыс. кв.м».

«Омский оазис» — территорию бывшего ботанического сада Штанина на берегу Омки неподалеку от улицы Нейбута просят отдать под жилую застройку. По проекту ПЗЗ там устанавливается зона городской рекреации (Р-1), но собственники хотели бы перевести ее в Н-2 для строительства жилья. Они считают, что участок заболочен и не подходит для целей рекреации, а парк там не создадут, потому что земли находятся в частной собственности. Единственный вариант, по мнению собственника, — застроить природную территорию.

Пока по этим просьбам комиссия по ПЗЗ выдала отказ, однако это не значит, что бизнесмены не продолжат добиваться своих целей.

Покушения на историческое наследие

Не меньше притязаний у бизнеса на зоны исторической застройки.

Продолжается история с притязаниями ОАО «Оммет» на участки рядом с Крестовоздвиженским собором в центре города на улице Тарской. Компания очень хочет там построить жилой комплекс высотностью до 8 этажей, а в одной части «воткнуть» 16-этажную «свечку». Настоятели храма опасаются, что он может быть поврежден во время забивки свай. Застройщику уже было отказано в его планах, однако тот не теряет надежды. На публичных слушаниях по ПЗЗ компания заявила, что отнесение участка к зоне исторической застройки (ИЗ-1) противоречит намерениям по размещению высотки. В очередной раз эта позиция не нашла поддержки, но можно не сомневаться, что попытки продолжатся.

А омская епархия попросила зону обслуживания объектов производственной и предпринимательской деятельности (ОД-2) дополнить таким видом использования, как религиозные сооружения. То есть предлагалось позволить строить храмы на любых участках в зоне ОД-2, в чем было отказано.

На улице Либкнехта возле «Дома Туриста» (55:36:040117:5073) в зоне исторических памятников хотят повысить этажность до 22 метров под возведение гостиницы.

Собственники участка 55:36:090101:2037 на Иртышской набережной у Куйбышевского пляжа вынашивают планы построить гостиницу рядом с велодорожкой, в зоне исторической застройки с возможностью малоэтажного строительства. Ограничение в 4 этажа их не устраивает, планируют возвести 9-этажку. «Шашлычку» на пересечении Булатова и Тарской (55:36:040102:2059) также хотят приспособить под гостиницу.

Участок между Съездовской и Театральной за Юридической академией (55:36:090101:2096), в историческом центре города, хотят застроить жилыми домами высотностью до 10 этажей.

***

Никто не спорит, что город должен развиваться. Баланс интересов между строителями, стремящимися освоить самые ликвидные участки (занятые деревьями или памятниками), и частью жителей, настаивающих на сохранении зеленых зон, найти действительно непросто. Регулировать это баланс призваны ПЗЗ. Пока мы видим, что в самых наглых притязаниях предпринимателям отказано, однако это не значит, что они не продолжат лоббировать свои планы. В целом возможности для строительной активности в парках оставлены, и это можно было бы счесть нормой, если бы не уже сложившаяся практика застройки и легкость, с которой в парковых и исторических зонах меняются виды разрешенного использования.