Мертвый рынок: почему приватизация городского имущества в Омске не работает

Исполнение программы приватизации городского имущества в 2020 году составило лишь 11% от запланированного. Ведомство годами не может продать некоторые объекты, даже не смотря на их низкую стоимость. Город55 рассказывает о причинах и способах решения этой проблемы.

Печальная статистика

В 2020 году депутаты Омского городского Совета внесли в и без того длинный список еще 16 объектов, предлагаемых к приватизации. Их общая площадь составила 10.3 тыс кв. м. Предполагаемый доход от продажи части этих помещений департаментом имущественных отношений Омска прогнозировался в 15 млн рублей.

Однако реальные показатели оказались значительно ниже. На пяти проведенных в 2020 году аукционах суммарная площадь лотов которых составила 2.2 тыс. кв. м, а стоимость — 53.5 млн рублей. Продано в итоге было лишь помещение на улице 20 лет РККА, 9 (1.7 млн рублей).

Еще один объект из того же списка удалось продать в 2021 году. Речь о нежилом помещении на проспекте Космическом, 18Б площадью 12.9 кв. м. За него удалось выручить 292 тыс рублей. Причем для этого пришлось организовать три аукциона.

В 2020 году состоялось и несколько аукционов по продаже объектов, внесенных в программу приватизации в 2019 году. Правда, желающих приобрести хотя бы одно так и не нашлось.

А вот не включенные в программу приватизации помещения удается успешно реализовывать. Так, в 2020 году удалось продать сразу восемь различных объектов нескольким омским предпринимателям.

Главным покупателем выступили ИП Сергей Мажуга: четыре объекта общей площадью 525 кв. м он получил за 12.6 млн рублей. Еще одно помещение выкупило ООО «УК на Волочаевской» (принадлежит Михаилу Гальченко, Юрию Данилину и Владимиру Друковскому). За 9.5 млн рублей компания получила объект площадью 831 кв. м на улице Волочаевской, 15В. Всего же за восемь проданных объектов Омск получит в бюджет 26.1 млн рублей. Деньги будут поступать в течение восьми лет — именно на такой промежуток времени составлен договор.

В 2019 году ситуация была аналогичной — депимущества продал 11 не включенных в программу объектов общей стоимостью 19.8 млн рублей. Самое большое помещение площадью 686.7 кв. м приобрела управляющая компания «Партнер-Гарант» за 3 млн рублей. Самим дорогим помещением оказался объект площадью 337.2 кв. м на улице Красный путь, 14. ИП Сергей Волощенко купил его за 11.9 млн рублей.

Проблемы и решения

Причина, по которой вышеперечисленные объекты, в отличие от предлагаемых к приватизации, пользовались спросом у покупателей заключается в том, что они уже им использовались на правах аренды. Более того, их техническое состояние на момент продажи оказалось намного лучше, чем у объектов приватизации.

Об удручающем состоянии включенных в программу помещений говорил и директор депарамента имущественных отношений Омска Дмитрий Махиня. По его словам, многие помещения и здания, предлагаемые к приватизации, неликвидны.

Впрочем, есть и другие останавливающие покупателей факторы. Один из них — завышенная цена объектов. По словам Дмитрия Махини, ответственность за это лежит на иногородних оценщиках.

«Наши собственные расходы на приватизацию, на самом деле, совсем небольшие — мы потратили всего 300 тысяч рублей на оценку объектов. Проблема в другом — на конкурсе чаще всего выигрывают иногородние оценщики, а это уже плохо. Дело в том, что они завышают стоимость объекта, потому что боятся получать замечания департамента. Сам же департамент не может отменить результаты оценки, потому что помещение стало слишком дорогим, только в обратном случае. Из-за этого объекты приватизации выставляются на торги по цене выше, чем должны стоить изначально, а это отпугивает покупателей», — отметил чиновник.

Помимо этого негативно на спрос, по словам Махини, влияет и сама процедура проведения конкурса. Дело в том, что с 2019 года все подобные аукционы проходят только на электронных площадках, что также ограничивает многих желающий в возможности приобрести помещение.

«Физическим лицам необходимо зарегистрироваться на торговой площадке, внести задаток, получить электронную цифровую подпись. Понятно, что это — дополнительные расходы и мало кто хочет их нести», — пояснил глава депимущества.

Еще одна проблема — мешающие департаменту мошенники. Они нагло развешивают объявления на предполагаемые к приватизации объекты, предлагая свои посреднические услуги покупателям. Многих как раз и отпугивает наличие посторонних лиц в сделке.

«Сейчас вокруг департамента имущественных отношений крутится много посредников, зачастую это могут быть мошенники. Я сам лично сталкивался с этой ситуации — на нашем объекте висит баннер, на котором написано, что он продается. А мы этот баннер туда не помещали. А на баннере номер телефона. Я сам звонил по таким номерам — отвечают, что они посредники, но спокойно могут «порешать вопрос в мэрии», — отметил Дмитрий Махиня.

Однако от решения проблемы депимущества все еще далек. Фактически, есть всего два выхода из сложившейся ситуации — начать большую рекламную кампанию, которая покажет всем омичам, какие объекты можно приватизировать и как это сделать. Второй выход более банален — снести неликвидные здания и получить на этих местах ликвидный земельный участок. Правда, проблему с помещениями внутри уже используемых зданий этот подход не решает.

«Над решением я размышлял еще когда работал в министерстве имущественных отношений. Нужно повышать информированность населения об объектах, предлагаемых к приватизации. Если и это не поможет– некоторые объекты можно снести. Да, снос тоже будет требовать денег из бюджета, но мы получим более ликвидный актив — участок земли. Все равно непонятно, что делать с помещениями внутри зданий. Тут мы можем поступать лишь четко из рекомендаций действующего законодательства», — резюмировал чиновник.

Денежный вопрос

Отсутствие спроса на предлагаемые к приватизации объекты, в первую очередь, бьет по городскому бюджету. И речь даже не о том, что эти объекты не наполняют казну Омска, а о том, что они фактически ее опустошают — годами администрация вынуждена тратить деньги на их содержание и поддержание, оплату коммуналки.

Тяжелей всего с памятниками архитектуры. Дело в том, что их администрации снести не удастся, а это значит, что нужно либо ремонтировать их самостоятельно, либо попытаться продать. Впрочем, ремонт сопряжен с большими сложностями — все работы необходимо согласовывать с министерством культуры, а реконструкция памятников, безусловно, обойдется значительно дороже. Все это только уменьшает спрос на такие объекты.

Помимо этого в городе продолжают пустовать и важные инфраструктурные объекты — ДК имени Козицкого, здание бывшего кинотеатра «Сатурн». Все они требуют внушительных капиталовложений, но бизнес не очень заинтересован, а у городского бюджета средств на их возрождение нет.

Нельзя снести и другие объекты приватизации в городе — муниципальные предприятия. В 2020 году их совокупный убыток составил в 400 млн. Большая часть пришлась на МП «Тепловая компания» — более 250 млн рублей. Акционирование, то есть, превращение в коммерческое акционерное общество, по словам Дмитрия Махини, жизненно необходимо для предприятия.

Но это как раз тот случай, когда вливание частного капитала в предприятие может стать большой ошибкой. Дело в том, что основным претендентом на попадание в список совладельцев предприятия может являться «дочка» «Интер-РАО» АО «ТГК-11», что, практически, сделает ее монополистом на омском рынке подачи тепла.

Но и допускать банкротства «Тепловой компании» нельзя. В случае банкротства большая часть объектов МП будет распродана. Их основными покупателями могут стать ПАО «Интер РАО» и его «дочки» АО «ТГК-11» и АО «Омск-РТС». Последняя, кстати, имеет солидный долг перед «Тепловой компанией» — порядка 300 млн рублей.

***

Коронавирус, само собой, крайне негативно ударил по покупательской способности омского бизнеса. Это, в свою очередь, свело на ноль желание омских бизнесменов развивать и расширять свой бизнес, вкладываться в новые проекты и имущественные объекты. Естественно, что о покупке неликвидных помещений у городской администрации коммерсанты также весь 2020 год не думали.

Однако, даже если бы коронавирус не пришел на омскую землю в марте 2020 года, результат программы приватизации прошлого года, наверное, остался бы прежним. Даже сами чиновники в лице Дмитрия Махини признают, что конкурсы организованы посредственно: никакой рекламы, слишком высокий порог вхождения для покупателей, неликвидное состояние помещений.

В этой ситуации снос зачастую предаварийных строений и освобождение занятого ими участка могло бы выглядеть меньшим из зол, если бы на нем в дальнейшем появилось что-то полезное для омичей — сквер, бассейн, школа, парковка. Однако бизнес должен быть прибыльным, и надеяться на то, что на освободившемся участке появится не новый торговый центр, а какой-нибудь сквер, может только очень наивный человек.