Новая кадастровая оценка может привести к росту налога на землю и жильё

В 2017 году, когда омичам пришли налоговые платёжки за 2016-й за их квартиры, землю или дачные домики, эти платежи увеличились на 2,5%. Как поясняют юристы, далее нас ждёт также повышение, но постепенное. Когда оно завершится, суммы в платёжках станут весьма ощутимыми.

Для разъяснений, каким будет повышение, от чего оно зависит и какова градация, ИА «Город55» обратилось к экспертам и в УФНС по Омской области.

Известно, что сейчас для физических лиц налогооблагаемой базой уже является кадастровая стоимость их имущества. Кадастровая стоимость – это рыночная стоимость, определённая массовым способом.

Для юрлиц налог на имущество, исходя из кадастровой стоимости, взыскивается с 1 января этого года. Об этом принят областной закон.

Местное самоуправление может через решение Горсовета устанавливать льготные ставки для разных категорий граждан, а кого-то вообще освобождать от налога. Это могут быть Герои Советского Союза, Герои России, инвалиды, пенсионеры.

Сейчас в Омске на квартиры и комнаты физлиц предусмотрен налог в размере 0,1% от кадастровой стоимости, на хозяйственные строения или сооружения, площадь которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках для личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства – также 0,1%. На жилые дома, объекты незавершённого строительства, если проектируемым назначением их является жилой дом, единые недвижимые комплексы, в состав которых входит хотя бы один жилой дом – 0,3%.

На гаражи с этого года после решения Горсовета в мае 2017-го налог составит 0,3%. До того с ноября 2015 года ставку по ним подняли до 1,5%. Майское решение, напомним, вызвало бурные обсуждения и возражения со стороны тогдашнего вице-мэра и директора департамента финансов и контроля Инны Парыгиной.

Предусмотрено постепенное повышение ставки для объектов, включённых в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса, а также предусмотренных абзацем вторым пункта 10 этой же статьи – до 0,5% в 2018 году, 1,0% в 2019-м, 1,5% в 2020-м, 1,8% в 2021-м, 2,0% в 2022-м. В пункте 10 объекты оговорены так: «В случае, если объект недвижимого имущества образован в результате раздела объекта недвижимого имущества или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с объектами недвижимого имущества, включенными в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, указанный вновь образованный объект недвижимого имущества при условии соответствия его критериям, предусмотренным настоящей статьей, до включения его в перечень подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта».

В пункте 7 же имеются в виду такие объекты, как административно-деловые центры и торговые центры и помещения в них. А также нежилые помещения, назначение, разрешённое использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учёта (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, которые для этого и используются.

И только если кадастровая стоимость объекта превышает 300 млн рублей, для него действует ставка в 2%.

При этом, как рассказали ИА «Город55» в УФНС, общая сумма по этому виду налогообложения в 2017 году примерно осталась на том же уровне, что и в 2016-м. Для кого-то платежи выросли, для кого-то – немного уменьшились.

Как сообщила редакции одна из рядовых налогоплательщиц, за 2016 год её платёж за однокомнатную квартиру составил всего 14 рублей. Кроме того за 1/3 земельного участка под частным домом в Центральном округе – 291 рубль.

Оспорить можно

Если налогоплательщик недоволен размером налога, то у него есть право через изменение кадастровой стоимости налогооблагаемого объекта оптимизировать налогооблагаемую базу. Если человек обнаружил, что его имуществу завысили кадастровую стоимость, он может оспорить её через комиссию при Росреестре, подав заявление и предварительно заказав отчёт о рыночной стоимости и установить кадастровую стоимость через индивидуальную рыночную оценку. Комиссия рассмотрит заявление и может установить кадастровую стоимость в размере рыночной. Всё это можно сделать, чтобы минимизировать затраты.

Другой вариант – пойти в суд, он более затратный. При нём нужно привлекать квалифицированных юристов, расходовать деньги на судебные издержки. Хотя сейчас стоимость отчёта о рыночной стоимости земельного участка и стоимость юридических услуг можно взыскивать с государственных органов в процессе установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Хотя в любом случае процедура это длительная. В суде первой инстанции времени уйдёт полтора-два месяца, решение, как правило, сразу в законную силу не вступает, даётся срок на обжалование. С учётом обжалования всё может растянуться на 6-9 месяцев. В комиссии всё оперативнее.

«Насколько я понимаю, отношение к физическим лицам в комиссии достаточно лояльное, а вот у юрлиц более тщательно смотрят и отчётность, и так далее», - отметил юрист Александр Дмитренко, специализирующийся на вопросах недвижимости и земли.

По закону сейчас проводится периодическая кадастровая переоценка земельных участков. В последний раз она прошла в Омской области в 2014 году, она коснулась свыше 650 тысяч участков. Для налогообложения новую оценку стали применять с 1 января 2016 года. У кого-то она могла повыситься, у кого-то – понизиться. Причина в том, что методология её определения сейчас далеко не совершенна. В свою очередь у этого причин много. В кадастре бывает много недоразумений. Как определяются факторы стоимости – к этому тоже есть вопросы. Как подбираются аналоги – это тоже влияет. Изначально в идеале нужно было бы применять рыночную стоимость. Но если делать о ней индивидуальные отчёты, то это очень дорого для бюджета. Поэтому для минимизации затрат применяется массовая оценка. Хотя у каждого земельного участка в 2014 году были индивидуализирующие признаки – расстояние до магистралей, до реки, наличие теплоснабжения, электричества, определённые факторы благоустройства. Кроме того – удалённость от стратегических объектов.

«Яркий пример несовершенства методологии – случай, когда уже в 2013 году при оценке объектов капитального строительства на Левом берегу в «хрущёвке» трёхкомнатная квартира по стоимости оказалась на уровне 11 миллиардов рублей. Вот на этом примере можно говорить о несовершенстве методологии. Как я понимаю, методология должна исключать вот такие «выбросы». Этот «выброс» был космический и абсурдный. Но он уже прошёл в отчёте и никто не обратил на него внимания. Это потом, когда уже начали разбираться, оказалось, что это площадь квартиры перепутали с инвентарным номером, который обозначен шестизначным числом. Соответственно программный продукт должен быть таким, чтобы вот эти «выбросы» отсеивались. Или если бы стоимость квартиры оказалась три копейки – я утрированно говорю. Тоже «выброс». Такие случаи, может быть, и тоже есть – ведь никто не побежит оспаривать, мы не знаем.

И нужно, чтобы живой оператор видел эти «выбросы» и думал, в чём причина, что делать с этими участками», - добавил Дмитренко.

Шаг навстречу

Если же оценивать то, как кадастровая стоимость земли изменялась, начиная с 2007 года, то вот тогда было много проблем. Методологии были ещё более несовершенны и кадастровая стоимость по некоторым участкам могла превышать рыночную в 35-38 раз. Это позволял тогдашний несовершенный программный продукт. Владельцы земли поднимали настоящий бунт, подавали иски в суд. Когда до губернатора Леонида Полежаева донесли масштаб проблемы, он отдал распоряжение следующую оценку провести на год раньше, чем она могла пройти – в 2011-м. Её проводило уже областное БТИ, причём очень качественно, советуясь с аналитиками рынка недвижимости, получая от них полезную информацию.

Оценка в 2014 году тоже была относительно лояльной, потому что её проводили оценщики из Уфы, процесс был прозрачным и сопровождался публикациями в СМИ. Хотя эта оценка крайне не устраивала мэрию Омска. Её чиновники всё время сравнивали её с оценкой 2007 года и считали, что теперь оценка очень сильно занижена. Хотя сравнивать в любом случае нужно с рыночной оценкой, а не с той, что была тогда. Задача оценщика – привести кадастровую оценку близко к рыночной, если будет отклонение в 25-30%, то это не трагично.

Дачные домики – это уже объекты капитального строительства, как и квартиры, и облагаются налогом отдельно. Хотя и дачные домики бывают разные. Можно и купить в каком-то товариществе четыре расположенных встык участка и построить там большой коттедж. Или есть реальный пример, когда в дачном кооперативе предприниматель на нескольких выкупленных участках и построил большой домик, и создал производственную базу. И как член садоводческого товарищества пользуется льготами.

На квартиры сейчас налоговые ставки достаточно лояльные. Но многое зависит от стоимости квартиры.

Далее повышение кадастровой стоимости может произойти после проведения новой кадастровой оценки. Она, скорее всего, пройдёт как раз в 2018 году. При этом не факт, что для квартир, рыночная стоимость которых упала, понизят их кадастровую стоимость.

«Как поступает оценщик? Он берёт предложения на рынке недвижимости, которые есть. Если бы брали информацию о реальных сделках, тогда да. А теперь посмотрим, что пишут у нас в газетах о недвижимости. Открываешь, смотришь предложения и можно увидеть, сколько квартира висит на продаже. Год, шесть месяцев… То есть её никто не покупает, но цена держится одна и та же. Соответственно у оценщика возникает вопрос корректировки. Насколько он будет точно или неточно корректировать – это его дело. Насколько оценщик учитывает реальное состояние рынка недвижимости? Вот это его главная задача. Потому что у нас же и бензин дорожает, когда нефть дешевеет. Это только у нас такое возможно. Соответственно реальный рынок недвижимости уже замёрз, и цены понемногу опускаются, а кадастровая стоимость может вырасти. Поэтому и к заказчику оценки много вопросов, насколько он спланирует техзадание, насколько он качественно проверит эту работу. И если будут привлекаться аналитики недвижимости Омска, а они у нас неплохие, и предварительные результаты оценки будут опубликованы или доступ к ним будет у общественности, то и аналитики смогут подать реплику: «Вы не отражаете реальный рынок, потому что у вас кадастровая стоимость примерно во столько-то раз превышает рыночную. Давайте всё-таки будем приводить в соответствие. Задача оценщика-то как раз и заключается в том, чтобы отклонения были не больше 30%», - добавил Дмитренко.

С другой стороны заказчик не слишком заинтересован в большом повышении кадастровой стоимости – иначе будет волна и недовольства, и неплатежей. Ему, получается, нужен баланс – чтобы и бюджет пополнялся, и не было волны. Подобная волна была в 2008 году, когда по России в судах рассматривались примерно 400 дел о кадастровой переоценке, и из них 300 – в Омске.

Кирилл Янчицкий

Источник: ИА «Город55»