Участники рынка едины в своем мнении — ипотечный рынок жилья стабилен, и резких сдвигов для населения ждать не придется. Весь прошлый год ипотечные ставки падали, многие застройщики уверены — тенденция сохранится и в 2020 году.
Так, председатель совета директоров ООО «МИАРД» Павел Кручинский отмечает, что тенденции, заложенные самим рынком жилья в 2019 году, сохранятся и в 2020-м.
«2019 год был благоприятным годом для выдачи ипотеки. В четвертом квартале выдача немного снизилась в силу макроэкономических показателей (кризисы на некоторых финансовых рынках). Общую динамику банкам в основном сохранить не удалось по итогам года. Условно более 70% продаж всего жилья в регионе так или иначе прошли с участием ипотеки», — отметил эксперт.
Одна из главных тенденций ушедшего 2019 года — повышение спроса на новые постройки и вторичное жилье не старше 5-8 лет. На первичном рынке в приоритете в 2020 году будет жилье эконом-класса в цельном микрорайоне, а не дома точечной застройки. По словам коммерческого директора «Сибградстрой Инвест» Вячеслава Кравченко, в 2019 году многие семьи пытались продать старое жилье и купить дом в новостройке, так как в них коммунальные услуги в большинстве случаев обходятся дешевле.
«Ипотека все равно главенствует на рынке, доходы населения не увеличиваются. Ставки по ипотеке снизились и, по прогнозам, все равно будут снижаться. Сейчас они в районе 8-9%. Но при этом есть льготная семейная ипотека — там 5% ставка. Но туда не все категории, к сожалению, могут попасть. Сейчас даже можно рефинансировать ипотеку, поэтому ситуация для того, чтобы брать ипотеку, очень благоприятная», — отмечает Кравченко.
Однако все еще большой процент омичей настроен на покупку вторичного жилья. По словам Кручинского, в Омске есть определенная прослойка людей, которые новостройки не рассматривают в принципе. Например, в омском «Абсолют Банке» доля таких клиентов в 2019 году составила 95%. В 2020 году она может сократиться, но незначительно.
«На новостройки цены выросли за год примерно на 10% по сравнению с прошлым годом. Во-первых, сказывается небольшой дефицит новостроек в Омске, во-вторых, сказывается повышение НДС. Вторичное жилье в Омской области за год подорожало почти на 6%. Если в начале года квадратный метр стоил 44.7 тыс рублей, то сейчас — 47.2 тыс рублей», — отмечает руководитель «Абсолют Банка» в Омске Дмитрий Ильченко.
Средний портрет омича с ипотекой, по словам экспертов, не изменился. Чаще всего это член молодой полной семьи, возраст от 30 до 45, у него один или двое детей. По данным агентства «Миард», Чаще всего берется ипотека на однокомнатную, реже на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры.
Спрос рождает предложение
В 2020 году будет небольшое увеличение спроса, скорее всего, на однокомнатные квартиры, самый экономный класс жилья, отмечает глава компании «Стройбетон» Олег Золотов. Он считает, на однокомнатные в новостройках есть определенный устойчивый спрос, который с течением времени будет только усиливаться.
С ним не согласен Вячеслав Кравченко. По его мнению, сейчас в ходу больше двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Это породило относительно новый для омичей тренд — инвестировать в недвижимость. Он отметил, что омичи теряют интерес к точечным застройкам и в 2020 году будет наблюдаться тренд на квартиры, продаваемые в отдельно построенных микрорайонах, спроектированных заранее.
По словам руководителя «Абсолют Банка» в Омске Дмитрия Ильиченко, в предыдущие годы омичи чаще всего действительно покупали однокомнатные квартиры. Однако сейчас лидеры популярности — двушки. Средняя площадь ипотечного жилья тоже выросла — с 42 до 48 кв. м.
«Несмотря на то, что средняя ипотечная ставка упала до небывало низкого значения, рынок „просел“ из-за мощных сдерживающих факторов. Это рост цен на недвижимость (плюс 5-7% за год), отсутствие роста реальных доходов населения (средняя заработная плата омичей держится на уровне 33.2 тысячи рублей в месяц, при этом средняя заработная плата в вакансиях в регионе уменьшилась за год на 6.9%) и высокая закредитованность потенциальных заемщиков. Так, всего за год закредитованность граждан в возрасте от 31 года до 40 лет выросла на 12.5%», — считает эксперт.
Материнский капитал
Также на спрос на жилье среди омичей, по мнению экспертов, может повлиять реформа материнского капитала, анонсированная президентом страны Владимиром Путиным. Согласно ей, государство намерено выплачивать единоразовое пособие в несколько сотен тысяч рублей не только за второго и третьего ребенка в семье, но и за первого.
«Безусловно, появление допсредств всегда стимулирует спрос на жилье. Нельзя сказать, что от этого рынок всколыхнется, но спрос вырастет. Средств этих на покупку жилья, конечно, не хватит — стоимость средней квартиры в Омске колеблется на уровне 2 млн, а материнский капитал всего 400 тыс рублей. В качестве финансового плеча должна будет использоваться ипотека», — считает Павел Кручинский.
Руководитель «Абсолют Банка» в Омске Дмитрий Ильиченко говорит о том, что сейчас 10% заемщиков банка используют материнский капитал в качестве части первоначального взноса по ипотечной программе. При этом он отметил, что банк ожидает увеличения подобных клиентов в 2020 году в 5-7 раз.
«Если учесть, что средняя сумма ипотечного кредита составляет в начале 2020 года 1.7 млн рублей, то 466 617 рублей станут хорошей возможностью снизить кредитную нагрузку. Например, два заемщика хотят купить квартиру за 2 млн рублей. У одного есть маткапитал, у другого нет. Один может вложить 200 тысяч рублей собственных средств в качестве первоначального взноса и дополнить их маткапиталом в сумме 466 тысяч рублей. В этом случае ему понадобится кредит на сумму 1.333 млн рублей», — считает Ильченко.
С другой же стороны, заемщику без маткапитала надо будет найти первоначальный взнос в размере от 20% стоимости жилья, то есть 400 тысяч рублей. При этом ему придется брать кредит на сумму 1.6 млн рублей. Разница — 267 тыс рублей, и на нее будут начисляться проценты.
Вопрос цены
На совете директоров Центробанка РФ было решено в очередной раз снизить ключевую ставку. Теперь она равна 6%, что, как считают застройщики, может обернуться снижением ставки по ипотеке. По словам Олега Золотова, уже в 2020 году ставка по ипотеке может упасть до 7%. А вот что может повысить стоимость квартиры, так это эскроу-счета (вместо денег дольщиков застройщик берет кредит в банке) и проектное финансирование.
«По эскроу-счетам мы не работаем принципиально. Мы не будем брать у людей деньги заранее — на свои строим и уже будем продавать полностью готовые. Нам неинтересно работать за деньги дольщиков — мы уже много лет так работаем и не собираемся ничего в этом плане менять. Эскроу-счета невыгодны застройщикам, они больше на руку банкам. Это сделано для мелких игроков, крупные с ними не работают», — отметил Олег Золотов.
Согласен с Золотовым и Кравченко. По его словам, проектное финансирование лишает застройщика возможности использовать деньги дольщиков, из-за чего строителям придется обращаться в банки для компенсации собственных затрат. Поэтому использование эскроу-счетов приведет к небольшому удорожанию жилья.
«Естественно, это скажется на повышении стоимости жилплощади. Проценты, накладываемые банком на кредит застройщику, лягут в себестоимость всех квартир в новом доме. При этом цены повысятся для всех — и для дольщиков, которые вложились в строительство, и для покупателей, которые намерены покупать уже полностью готовое жилье, построенное с использованием эскроу-счетов», — отметил он.
При этом банки пока не могут с точностью сказать, какую динамику покажут цены на квартиры с использованием эскроу-счетов. По словам Дмитрия Ильченко, в омском «Абсолют Банке» ни один застройщик свой счет пока не открыл.
Эксперты отмечают, что в 2020 году банки более жестко будут подходить к оценке заемщиков с минимальными взносами. Без минимального первоначального взноса от 20% от стоимости квартиры получить одобрение ипотеки будет все сложнее. Ставки по таким программам будут приближаться к ставкам по потребительским кредитам — 14-16% годовых, что ляжет тяжелым финансовым бременем на плечи омичей.
Другие города и рынки
Ильченко ожидает, что в 2020 году количество сделок, связанных с покупкой жилья в ипотеку в других городах, вырастет минимум на 50%. В первую очередь заемщики пойдут в те банки, которые умеют проводить такие сделки по максимуму онлайн и не берут дополнительных комиссий. В этом плане, отмечает Ильченко, Омская область является регионом-донором для ипотечных сделок.
Отчасти отток омичей вызвал массовое вымирание отдельных сегментов строительного бизнеса в Омской области. По словам Олега Золотова, рынок сужается — маленькие застройщики, которые строили по одному дому в год, уже вымерли,
«Сейчас все строители жилья знают друг друга. Будет увеличиваться спрос — мы будем строить больше, сейчас пока строим в основном то, что можем продать уже сейчас и в ближайшее время», — отметил Золотов.
Солидарен с ним Павел Кручинский. По его словам, отсутствие ипотеки может убить строительную отрасль. Если динамику на уменьшение процентной ставки по ипотеке сохранять, то, как считает он, это оживит строительную отрасль, которая в последнее время сильно остужена из-за макроэкономического кризиса.
При этом растет финансовая нагрузка и на покупателей квартир. Руководитель «Абсолют Банка» в Омске Дмитрий Ильченко отмечает, что в 2020 году из-за увеличения разрыва между ставками по ипотеке определенно вырастет конкуренция между банками. Это приведет к тому, что доля рефинансированных кредитов может подняться до 15%. Однако это произойдет не в первом полугодии, а во втором.
«Тем, кто интересуется рефинансированием ипотеки, напомню, что экономический смысл в этой процедуре появляется, когда разница между ставками достигает 1,5%, а лучше 2%. В противном случае это нецелесообразно, поскольку при рефинансировании заемщик несет дополнительные затраты», — советует эксперт.