Ипотечный рынок Омской области: итоги 2019 года и прогнозы на 2020 год
4 марта , 09:00
Photo: pixabay.com
Ипотечный рынок Омской области в 2020 году не ожидает никаких потрясений. По мнению игроков рынка, процентная ставка будет снижаться, а спрос на приобретение жилья будет только расти.

Участники рынка едины в своем мнении — ипотечный рынок жилья стабилен, и резких сдвигов для населения ждать не придется. Весь прошлый год ипотечные ставки падали, многие застройщики уверены — тенденция сохранится и в 2020 году.

Так, председатель совета директоров ООО «МИАРД» Павел Кручинский отмечает, что тенденции, заложенные самим рынком жилья в 2019 году, сохранятся и в 2020-м.

«2019 год был благоприятным годом для выдачи ипотеки. В четвертом квартале выдача немного снизилась в силу макроэкономических показателей (кризисы на некоторых финансовых рынках). Общую динамику банкам в основном сохранить не удалось по итогам года. Условно более 70% продаж всего жилья в регионе так или иначе прошли с участием ипотеки», — отметил эксперт.

Одна из главных тенденций ушедшего 2019 года — повышение спроса на новые постройки и вторичное жилье не старше 5-8 лет. На первичном рынке в приоритете в 2020 году будет жилье эконом-класса в цельном микрорайоне, а не дома точечной застройки. По словам коммерческого директора «Сибградстрой Инвест» Вячеслава Кравченко, в 2019 году многие семьи пытались продать старое жилье и купить дом в новостройке, так как в них коммунальные услуги в большинстве случаев обходятся дешевле.

Photo:"Город55"

«Ипотека все равно главенствует на рынке, доходы населения не увеличиваются. Ставки по ипотеке снизились и, по прогнозам, все равно будут снижаться. Сейчас они в районе 8-9%. Но при этом есть льготная семейная ипотека — там 5% ставка. Но туда не все категории, к сожалению, могут попасть. Сейчас даже можно рефинансировать ипотеку, поэтому ситуация для того, чтобы брать ипотеку, очень благоприятная», — отмечает Кравченко.

Однако все еще большой процент омичей настроен на покупку вторичного жилья. По словам Кручинского, в Омске есть определенная прослойка людей, которые новостройки не рассматривают в принципе. Например, в омском «Абсолют Банке» доля таких клиентов в 2019 году составила 95%. В 2020 году она может сократиться, но незначительно.

«На новостройки цены выросли за год примерно на 10% по сравнению с прошлым годом. Во-первых, сказывается небольшой дефицит новостроек в Омске, во-вторых, сказывается повышение НДС. Вторичное жилье в Омской области за год подорожало почти на 6%. Если в начале года квадратный метр стоил 44.7 тыс рублей, то сейчас — 47.2 тыс рублей», — отмечает руководитель «Абсолют Банка» в Омске Дмитрий Ильченко.

Средний портрет омича с ипотекой, по словам экспертов, не изменился. Чаще всего это член молодой полной семьи, возраст от 30 до 45, у него один или двое детей. По данным агентства «Миард», Чаще всего берется ипотека на однокомнатную, реже на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры.

Photo:"Город55"

Спрос рождает предложение

В 2020 году будет небольшое увеличение спроса, скорее всего, на однокомнатные квартиры, самый экономный класс жилья, отмечает глава компании «Стройбетон» Олег Золотов. Он считает, на однокомнатные в новостройках есть определенный устойчивый спрос, который с течением времени будет только усиливаться.

С ним не согласен Вячеслав Кравченко. По его мнению, сейчас в ходу больше двухкомнатные и трехкомнатные квартиры. Это породило относительно новый для омичей тренд — инвестировать в недвижимость. Он отметил, что омичи теряют интерес к точечным застройкам и в 2020 году будет наблюдаться тренд на квартиры, продаваемые в отдельно построенных микрорайонах, спроектированных заранее.

По словам руководителя «Абсолют Банка» в Омске Дмитрия Ильиченко, в предыдущие годы омичи чаще всего действительно покупали однокомнатные квартиры. Однако сейчас лидеры популярности — двушки. Средняя площадь ипотечного жилья тоже выросла — с 42 до 48 кв. м.

«Несмотря на то, что средняя ипотечная ставка упала до небывало низкого значения, рынок „просел“ из-за мощных сдерживающих факторов. Это рост цен на недвижимость (плюс 5-7% за год), отсутствие роста реальных доходов населения (средняя заработная плата омичей держится на уровне 33.2 тысячи рублей в месяц, при этом средняя заработная плата в вакансиях в регионе уменьшилась за год на 6.9%) и высокая закредитованность потенциальных заемщиков. Так, всего за год закредитованность граждан в возрасте от 31 года до 40 лет выросла на 12.5%», — считает эксперт.

Photo:"Город55"

Материнский капитал

Также на спрос на жилье среди омичей, по мнению экспертов, может повлиять реформа материнского капитала, анонсированная президентом страны Владимиром Путиным. Согласно ей, государство намерено выплачивать единоразовое пособие в несколько сотен тысяч рублей не только за второго и третьего ребенка в семье, но и за первого.

«Безусловно, появление допсредств всегда стимулирует спрос на жилье. Нельзя сказать, что от этого рынок всколыхнется, но спрос вырастет. Средств этих на покупку жилья, конечно, не хватит — стоимость средней квартиры в Омске колеблется на уровне 2 млн, а материнский капитал всего 400 тыс рублей. В качестве финансового плеча должна будет использоваться ипотека», — считает Павел Кручинский.

Руководитель «Абсолют Банка» в Омске Дмитрий Ильиченко говорит о том, что сейчас 10% заемщиков банка используют материнский капитал в качестве части первоначального взноса по ипотечной программе. При этом он отметил, что банк ожидает увеличения подобных клиентов в 2020 году в 5-7 раз.

«Если учесть, что средняя сумма ипотечного кредита составляет в начале 2020 года 1.7 млн рублей, то 466 617 рублей станут хорошей возможностью снизить кредитную нагрузку. Например, два заемщика хотят купить квартиру за 2 млн рублей. У одного есть маткапитал, у другого нет. Один может вложить 200 тысяч рублей собственных средств в качестве первоначального взноса и дополнить их маткапиталом в сумме 466 тысяч рублей. В этом случае ему понадобится кредит на сумму 1.333 млн рублей», — считает Ильченко.

С другой же стороны, заемщику без маткапитала надо будет найти первоначальный взнос в размере от 20% стоимости жилья, то есть 400 тысяч рублей. При этом ему придется брать кредит на сумму 1.6 млн рублей. Разница — 267 тыс рублей, и на нее будут начисляться проценты.

Photo:"Город55"

Вопрос цены

На совете директоров Центробанка РФ было решено в очередной раз снизить ключевую ставку. Теперь она равна 6%, что, как считают застройщики, может обернуться снижением ставки по ипотеке. По словам Олега Золотова, уже в 2020 году ставка по ипотеке может упасть до 7%. А вот что может повысить стоимость квартиры, так это эскроу-счета (вместо денег дольщиков застройщик берет кредит в банке) и проектное финансирование.

«По эскроу-счетам мы не работаем принципиально. Мы не будем брать у людей деньги заранее — на свои строим и уже будем продавать полностью готовые. Нам неинтересно работать за деньги дольщиков — мы уже много лет так работаем и не собираемся ничего в этом плане менять. Эскроу-счета невыгодны застройщикам, они больше на руку банкам. Это сделано для мелких игроков, крупные с ними не работают», — отметил Олег Золотов.

Согласен с Золотовым и Кравченко. По его словам, проектное финансирование лишает застройщика возможности использовать деньги дольщиков, из-за чего строителям придется обращаться в банки для компенсации собственных затрат. Поэтому использование эскроу-счетов приведет к небольшому удорожанию жилья.

«Естественно, это скажется на повышении стоимости жилплощади. Проценты, накладываемые банком на кредит застройщику, лягут в себестоимость всех квартир в новом доме. При этом цены повысятся для всех — и для дольщиков, которые вложились в строительство, и для покупателей, которые намерены покупать уже полностью готовое жилье, построенное с использованием эскроу-счетов», — отметил он.

При этом банки пока не могут с точностью сказать, какую динамику покажут цены на квартиры с использованием эскроу-счетов. По словам Дмитрия Ильченко, в омском «Абсолют Банке» ни один застройщик свой счет пока не открыл.

Эксперты отмечают, что в 2020 году банки более жестко будут подходить к оценке заемщиков с минимальными взносами. Без минимального первоначального взноса от 20% от стоимости квартиры получить одобрение ипотеки будет все сложнее. Ставки по таким программам будут приближаться к ставкам по потребительским кредитам — 14-16% годовых, что ляжет тяжелым финансовым бременем на плечи омичей.

Photo:"Город55"

Другие города и рынки

Ильченко ожидает, что в 2020 году количество сделок, связанных с покупкой жилья в ипотеку в других городах, вырастет минимум на 50%. В первую очередь заемщики пойдут в те банки, которые умеют проводить такие сделки по максимуму онлайн и не берут дополнительных комиссий. В этом плане, отмечает Ильченко, Омская область является регионом-донором для ипотечных сделок.

Отчасти отток омичей вызвал массовое вымирание отдельных сегментов строительного бизнеса в Омской области. По словам Олега Золотова, рынок сужается — маленькие застройщики, которые строили по одному дому в год, уже вымерли,

«Сейчас все строители жилья знают друг друга. Будет увеличиваться спрос — мы будем строить больше, сейчас пока строим в основном то, что можем продать уже сейчас и в ближайшее время», — отметил Золотов.

Солидарен с ним Павел Кручинский. По его словам, отсутствие ипотеки может убить строительную отрасль. Если динамику на уменьшение процентной ставки по ипотеке сохранять, то, как считает он, это оживит строительную отрасль, которая в последнее время сильно остужена из-за макроэкономического кризиса.

Photo:"Город55"

При этом растет финансовая нагрузка и на покупателей квартир. Руководитель «Абсолют Банка» в Омске Дмитрий Ильченко отмечает, что в 2020 году из-за увеличения разрыва между ставками по ипотеке определенно вырастет конкуренция между банками. Это приведет к тому, что доля рефинансированных кредитов может подняться до 15%. Однако это произойдет не в первом полугодии, а во втором.

«Тем, кто интересуется рефинансированием ипотеки, напомню, что экономический смысл в этой процедуре появляется, когда разница между ставками достигает 1,5%, а лучше 2%. В противном случае это нецелесообразно, поскольку при рефинансировании заемщик несет дополнительные затраты», — советует эксперт.