Можно ли купить квартиру, если она в залоге у банка из-за ипотеки

Какие есть сложности и как можно провести сделку, подробно разобрал юрист проекта Проживём.com.

Для покупки нужно согласие банка

В п. 2 ст. 346 ГК РФ написано — «Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя…». Чтобы было понятно, понятнее: залогодатели — это собственники/продавцы квартиры; залогодержатель — это банк, который выдал кредит под залог квартиры; продажа является одним из видов отчуждения. Проще говоря, нельзя купить «ипотечную» квартиру, пока собственники не получат у банка разрешение на продажу. Без согласия такую сделку купли-продажи не зарегистрируют. Об этом написано в подпункте № 16 пункта № 1 статьи № 6 «Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав».

Обычно банки не дают согласия

На практике большинство банков не дают согласие на сделку купли-продажи и на законных основаниях нельзя изменить их решение. Банкам проще, чтобы собственники просто погасили ипотечный кредит, а дальнейшая судьба квартиры их не касается. Но на практике есть решение.

Как тогда провести сделку

Нужно чтобы покупатели передали в качестве задатка такую сумму, которая хватит продавцам для оплаты долга по кредиту. Естественно, сумма задатка будет вычтена с оставшиеся суммы за квартиру. Продавцы погашают кредит и снимают с квартиры обременение в виде залога. После снятия обременения можно провести сделку купли-продажи. Оставшиеся деньги покупатели передают продавцам после регистрации сделки.

Как покупателям грамотно провести такую сделку купли-продажи «ипотечной» квартиры, как правильно передать задаток продавцам, как правильно передать оставшиеся деньги, все это подробно написано на сайте Проживём.com - https://prozhivem.com/kvartira/pokupka/ipotechoi.

Вот пример схемы, как проводится сделка:

Квартира стоит 4 млн. руб. Продавцы должны за ипотечный кредит — 1,5 млн. руб.

1. Прежде чем вообще что-ли предпринимать, покупатели должны самостоятельно проверить квартиру на залог. В этом деле не нужно верить на слово продавцам. По этой ссылке найдете онлайн способ проверки залога.
2. Покупатели и продавцы обращаются к нотариусу, где подписывают предварительный договор купли-продажи. В этом договоре прописано, что в качестве задатка продавцы получили от покупателей 1,5 млн. руб.
3. После подписания предварительного договора, продавцы с помощью этих 1,5 млн. руб. гасят кредит. Обычно эти деньги в банк несут покупатели. Банк выдаст справку об отсутствии задолженности.
4. Продавцы снимают с квартиры обременение в виде залога.
5. Как только обременение снимут, можно выходить на сделку. В день сделки — покупатели закладывают оставшиеся 2,5 руб., которые продавцы получат после регистрации сделки. Деньги можно положить в сейфовую ячейку у банка, в аккредитив и в ячейку у нотариуса. В Омске обычно пользуются сейфовой ячейкой Сбербанка. Чтобы продавцы получили эти деньги им нужно предоставить зарегистрированный договор купли-продажи. На зарегистрированном договоре поставлена печать о государственной регистрации.
6. Далее покупатели и продавцы подписывают договор купли-продажи. Его вместе с другими документы подают в Росреестр для регистрации сделки купли-продажи. В Омске документы нужно подавать в отделения МФЦ "Мои Документы", откуда их отправят в Росреестр.
7. После успешной регистрации сделки продавцы забирают остальную сумму в 2,5 млн. руб.. Например, если покупатели заложили деньги в сейфовую ячейку, продавцам нужно показать сотруднику зарегистрированный договор купли-продажи. Сотрудник предоставит доступ к ячейке и продавцы смогут из нее взять оставшиеся 2,5 млн. руб.

На правах рекламы.