Кому принадлежат парковки во дворах Омска

Активное приобретение гражданами личных автомобилей привело к тому, что транспорт перестал умещаться только в гаражи, подземные паркинги и платные автостоянки и стал активно заполнять обочины улиц и дворы многоквартирных домов.

Там, где раньше играли дети, теперь в вечернее и ночное время стоят плотными рядами грузовички, автомобили или мотоциклы. Некоторые граждане стараются подчеркнуть свои приоритеты в стихийном захвате того или иного парковочного места, натягивая веревки, шнуры или цепи. Некоторые даже устанавливают специальные парковочные замки.

Нередки случаи физических разборок между соседями с целью недопущения захвата «нарушителем» того или иного «драгоценного» куска асфальта или газона, на который можно уместить своего «железного коня».

И возникает вопрос – а кто на самом деле имеет право считать, что именно это парковочное место его? Что говорит по этому поводу закон?

Комментарий юриста

Рассказывает Елена Поперечная, начальник юридического отдела агентства недвижимости ООО «Аркада-Стиль»

Вне сомнения, наличие рядом с домом или внутри него готовой автостоянки – существенное удобство для автовладельцев. Опытные покупатели еще на стадии выбора квартиры стремятся занять место в таком гараже. Каким образом оформляются права граждан по таким сделкам?

За последние годы судебная практика сильно пополнилась по данному вопросу, например, многие критерии можно почерпнуть из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.09.2013 N 6037/13 по делу N А40-29754/12-127-277.

Законодательство не описывает оборот таких объектов, в том числе, возможно, по причине того, что оно не успевает за новинками строительной мысли. Действительно, стоянки конструктивно могут быть разными.

Машино-место в подземной или придомовой стоянке – что это за объект? Недвижимость? Можно ли оформить каждому владельцу квартиры кадастровый паспорт и технический паспорт (план) и зарегистрировать свое право собственности в регистрационной службе? Можно было бы не ломать голову, если бы количество машино-мест в доме совпадало с количеством квартир. Чаще всего приходится сталкиваться с их явным дефицитом. Тогда выходит, кто первый поставил свою машину, тот и прав? Докажи, на каком основании разметка, выполненная нередко чуть ли не мелом, является именно твоей! Это обосновано с правовой и технической точки зрения только в том случае, если возможно индивидуализировать объект, поставить его на технический и кадастровый учет, а это в свою очередь возможно, если машино-место отвечает критериям изолированности и обособленности от других помещений в здании (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). В противном случае такое имущество относится к общей долевой собственности сособственников помещений многоквартирного дома.

На сегодняшний день практикуется принцип заключения договора долевого участия с указанием в нем условия о передаче дольщику после ввода дома в эксплуатацию конкретной квартиры с выделением машино-места под автомобиль. По факту сдачи дома люди регистрируют право собственности на квартиру, а вот на гаражное место не получают ничего. И это правильно, так это место в силу отсутствия индивидуализирующих признаков не может быть предметом самостоятельного оборота.

Однако, предвидя потенциальные претензии от тех, кому гаражной разметки не хватило, многие пытаются признать за собой право на конкретное место в судебном порядке. Какова перспектива?

За долгие годы с момента появления первых домов с рассматриваемыми стоянками первыми спохватились техники. Смотрим, например, Постановление ФАС Московского округа от 20.09.2004 г. №КА-А41/8159-04. Сославшись на СНиП 31-0-2-2001, суд пришел к выводу о том, что машино-место в гараже-автостоянке не ограничено строительными конструкциями и не представляет собой обособленное нежилое помещение, что исключает возможность описи объекта учета и подготовки учетно-технической документации для государственной регистрации прав на машино-место.

Такое место в силу действующего законодательства не может быть зарегистрировано как объект собственности.

Разграниченные мелом или краской машино-места могут являться либо чьей-то исключительной собственностью (в т.ч. необязательно жильца этого дома) как нежилое помещение в целом либо общим имуществом всех собственников квартир. Правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ сводится к тому, что подземный гараж с машино-местами, расположенный в подвальном помещении многоквартирного жилого дома, относится к общедомовому имуществу.

Президиумом Верховного Суда РФ сделан аналогичный вывод (п. 38 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. 04.12.2013)). Он также квалифицировал подземную автостоянку как техническое помещение, относящееся к общедомовому имуществу многоквартирного дома.
В соответствии со ст. 247 Гражданского кодекса РФ, пользование и владение общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников общей собственности. Однозначно, приоритетное значение должно иметь обстоятельство: кто и за что вносил деньги в процессе строительства.

Теоретически серьезные застройщики все-таки могут иначе решить вопрос на стадии проекта и опубликования проектной декларации, конструктивно и юридически изолировав друг от друга машино-места.

Фото предоставлены неравнодушными омичами