Квартира в новостройке: как купить дешевле

Бытует мнение, и оно в большинстве случаев оправдано, что приобретать квартиру в строящемся доме дешевле у подрядчика, нежели у застройщика или посредника. На что стоит обратить внимание при покупке такого жилья?

Действительно, организации, которым строящийся объект достался в счет оплаты выполненных работ, обычно долго не выдерживают среднерыночную цену, они пытаются быстрее реализовать квартиры. Если Вам удалось выйти на обладателя такого жилья, главное - правильно оформить продажу прав на строящуюся квартиру (помещение), потому как, в отличие от застройщика, для подрядчика оформление таких сделок – не основной вид деятельности, и возможны упущения.

О том, насколько важную роль играет регистрация долевого участия в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, говорилось не раз. При покупке же строящегося объекта у подрядчика будет заключаться уже не договор долевого участия, а договор об уступке права требования. Его заключению должна предшествовать следующая подготовка.

Во-первых, важно отследить всю цепочку договоров, предшествующих тому, который будет заключен с Вами. Это должны быть: договор уступки (один или несколько, в зависимости от того, сколько раз переуступалась квартира) и во главе него (них) изначально заключенный между первоначальным дольщиком и непосредственно застройщиком договор долевого участия.

Вся цепочка этих договоров должна быть Вам передана последним правообладателем в оригиналах. При этом каждый из договоров должен был пройти в свое время регистрацию в Росреестре (если разрешение на строительство дома было получено после 1 апреля 2005 г.).

Ваш договор уступки тоже должен быть зарегистрирован в Росреестре. Это можно сделать как до полного расчета по договору, так и после него.

Во-вторых, важно удостовериться в том, что предлагаемая подрядчиком квартира действительно им «отработана» перед застройщиком. Иначе к Вам перейдет не только право требования на квартиру, но долги. Факт расчета подтверждается справками за подписью руководителя и бухгалтера (в отношении организаций). Кроме того, расчет по договору уступки с продавцом рекомендуется производить не раньше, чем он будет письменно согласован с застройщиком, о чем ставиться отметка на договоре в виде подписи руководителя и печати организации-застройщика. Иногда приходится сталкиваться с тем, что справка о полном расчете за квартиру застройщиком выдана подрядчику авансом, в счет предполагаемого завершения работ на объекте, а по факту подрядчиком допущены просрочки в выполнении работ, из чего следует неготовность застройщика отдать обещанную квартиру. Как раз готовность согласовать или не согласовать договор уступки застройщиком вносит ясность в такую историю.

В-третьих, когда продавцом выступает организация-подрядчик, то требуется решение компетентного органа (учредителей, акционеров), если сумма сделки превышает 25% от стоимости всего имущества предприятия.

В-четвертых, уступка возможна только в случае, если застройщик еще не передал квартиру дольщику, то есть официально не подписал с ним акт приема-передачи квартиры, в противном случае продавцу-дольщику придется сначала оформить объект на себя в собственность, а затем уже на основании договора купли-продажи оформлять квартиру на покупателя.

В-пятых, если есть сомнения, не находится ли строящийся дом или права на конкретную квартиру в споре или под арестом, другим обременением третьих лиц, то можно заказать в Росреестре выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ул. Орджоникидзе, 56) об отсутствии обременений на объект. На сегодняшний день это возможно и в отношении строящихся объектов.

Кроме того, не забудьте внимательно прочитать первоначальный договор долевого участия, т.к. именно в нем описаны Ваши права и обязанности в отношении строящегося объекта, состояние и сроки передачи квартиры, дополнительные расходы, которые нужно понести.

Кстати, многие дома строятся путем заключения не договоров долевого участия, а договоров паенакопления путем приема денег через расчетный счет или кассу жилищного кооператива. В таком случае оформление сделки осуществляется по другой схеме, требующей особого контроля и оговорок.

У покупателя появляется право воспользоваться налоговой льготой в виде получения 13% от суммы, указанной в договоре уступки, но не более, чем от 2 млн рублей. Единственное - за льготой нужно идти в налоговую инспекцию не раньше, чем будет подписан акт приема-передачи достроенной квартиры.