Рынок омской недвижимости. Стагнация или взлет

Эксперты Города55 поделились своим мнением, как изменился омский рынок недвижимости и что ждет его дальше.

Омичи предпочитают вторичный рынок жилья

Некоторое время рынок недвижимости в Омске находился в состоянии ожидания, но сегодня наблюдается всплеск покупательской активности. И в первую очередь — на рынке вторичного жилья. По словам экспертов, число сделок на «вторичке» практически вернулось к докоронавирусному уровню.

Способствует этому отложенный спрос и то, что рынок новостроек в регионе существенно сократился. Нередко вторичное жилье выбирают из-за отсутствия альтернатив на рынке новостроек.

«Спрос на первичный рынок не упал, просто предложений на рынке стало значительно меньше. Застройщиков стало меньше, и подпитка вторичного рынка со стороны первичного иссякла. Соответственно, люди фокусируют внимание на «вторичке», — поясняет председатель совета директоров ООО «МИАРД» Павел Кручинский.

Большое влияние на рынок недвижимости оказало апрельское субсидирование ипотечной ставки на новостройки до 6.5%. По словам директора федеральной компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, данная госпрограмма способствовала сокращению ликвидных вариантов на первичном рынке и смещению покупательского интереса в сторону вторичного жилья.

«Вдобавок произошло очередное снижение ипотечных ставок на вторичное жилье, что максимально приблизило их к ставке на новостройки. На фоне проседавшего в последние месяцы спроса в этом сегменте продавцы стали чаще предоставлять дисконт, а цены не показывали очень резкого роста, поэтому среди готового жилья накопилось достаточное количество выгодных вариантов по привлекательной цене», — говорит директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

По словам руководителя «Абсолют Банка» в Омске Дмитрия Ильченко, вторичное жилье действительно сегодня больше привлекает омичей, чем квартиры от застройщиков. Связано это и с особенностями работы омских застройщиков.

«Рынок ипотеки в Омской области очень специфичен. У нас огромный спрос на «вторичку». Доля сделок с готовыми квартирами — более 95%.

Но и среди оставшихся 5% далеко не все объекты — с юридической точки зрения — относятся к первичному рынку. Нередко омские застройщики начинают реализацию квартир после сдачи дома и оформления на себя права собственности. Поэтому фактически у нас возводится новостройка, но по документам это уже вторичный рынок. Под условия новой госпрограммы в Омске попадало очень мало домов. Поэтому, несмотря на разницу в ставках, доля сделок с готовыми квартирами практически не изменилась», — подчеркнул Дмитрий Ильченко.

Что покупают

По оценкам экспертов, сегодня на омском рынке недвижимости тот редкий случай, когда спросом пользуются практически все категории жилья. Если несколько лет назад трех-четырехкомнатные квартиры совершенно никого не интересовали, то сегодня они в топе самых востребованных.

«Все, что раньше лежало, сегодня покупают. Я имею в виду многокомнатные квартиры. Летом очень активно пользовался спросом сегмент индивидуального жилья, домов, коттеджей. Все, что было более-менее доступно, в ценовой категории от 5 до 15 млн рублей — все выгребли. И еще чего раньше не было на жилищном рынке — сегодня пользуются спросом все районы Омска. В равной степени как центр, так и Московка, Нефтяники, Амур», — сказал Кручинский.

В то же время омичи стали более тщательно подходить к выбору жилплощади, выбирая оптимальные размеры, чтобы в них можно было с комфортом расположиться. По словам руководителя «Абсолют Банка» в Омске Дмитрия Ильченко, на вторичном рынке города сегодня большой популярностью пользуются двухкомнатные квартиры. Варианты не маленькие по площади, но и без лишнего метража. А вот при покупке квартир в строящихся домах омичи чаще выбирают однокомнатные квартиры.

Еще одна тенденция, которую отмечают все эксперты, — небывалый спрос в этом году на загородные дома. Причем в варианте не только покупки, но и временной аренды. Понятно, что одной из главных причин ажиотажа стала пандемия.

«Загородная недвижимость в этом году — это вообще отдельная история: из-за режима самоизоляции мы видим кардинальное изменение в этом сегменте со стороны потенциальных покупателей. В Омске этим летом спрос на загородную недвижимость выше в два раза относительно прошлого года», — сказал Хусаинов.

Прогнозы и ожидания

Ожидания в жилищной сфере улучшаются последние два месяца. Хотя эксперты и не отрицают, что многое зависит от того, будет ли вторая волна пандемии. Если это случится, можно ожидать стагнации на рынке как минимум до следующего года.

Сегодня же все участники рынка недвижимости согласны с тем, что текущий момент очень благоприятен для покупки недвижимости. И если у людей есть такая необходимость, ее нужно побыстрее реализовывать, пока цены остаются стабильными.

По информации аналитиков, сегодня в Омской области средний чек на вторичное жилье практически не изменился по сравнению с началом года и составляет 1.7 млн рублей. Средняя цена при покупке жилья в новостройках немного подросла, на 100 тысяч рублей, и достигла 1.9 млн рублей.

Одним из ключевых стимулов спроса на рынке продолжает оставаться ипотека, говорят банкиры. В 2019 году омичи оформили более 19 тысяч ипотечных кредитов на сумму 34.5 млрд рублей. За половину 2020 года — уже на 17.34 млрд рублей.

«Впереди — «высокий сезон» на рынке недвижимости. Наш многолетний опыт показывает, что в период с сентября по октябрь количество сделок увеличивается на 10-15%, а в ноябре–декабре — на 30-50% по сравнению с летними месяцами.

Поэтому есть все предпосылки к тому, что результаты 2020 года окажутся на уровне предыдущего года и даже превзойдут 2018 год, когда омичи получили жилищные кредиты на рекордную сумму — 35.6 млрд рублей», — подчеркнул руководитель «Абсолют Банка» в Омске Дмитрий Ильченко.

В свою очередь риелторы уверены в сохранении благоприятных тенденций на ближайшее время, хотя не исключают, что уже скоро цены могут пойти вверх из-за льготных программ кредитования.

«Цена предложения и реальная цена продажи нередко разнятся. Каждый собственник хочет продать свою недвижимость по максимальной цене, и при поиске квартиры это надо учитывать. Особенно такая тенденция ярко выражена в востребованных районах, где отмечается дефицит предложения. В перспективе, при сохранении политики доступной ипотеки, цены будут расти как на первичном, так и на вторичном рынке», — отметил Ильдар Хусаинов.

Павел Кручинский считает сегодняшние цены вполне стабильными и устоявшимися. По его словам, многое на рынке будет зависеть от общей экономической ситуации, но ждать обвала или роста цен на жилье не стоит.

«Наш рынок так устроен, что в гору мы бежим легко, а с горы спускаемся нехотя. Осенью и весной доллар, скорее всего, будет стоить рублей 80. Соответственно, цены в рублях вряд ли откатятся назад. Сегодня цены в Омске адекватны спросу. Строить прогнозы в текущем моменте очень сложно. Этот год, год пандемии, обусловлен тем, что спрос на жилье есть. Один из факторов, почему люди покупают, — это то, что многие не реализовали свои мечты и планы. Например, поехать куда-то отдохнуть, потратить куда-то деньги, поэтому сфокусировали чуть больше внимания на рынке недвижимости», — сказал он.

Ипотека на удаленке

Между тем эксперты отмечают новый тренд на рынке недвижимости — бум на удаленную деятельность. В условиях коронавирусных ограничений люди стали больше общаться, работать, делать покупки посредством дистанционных каналов связи. Не стал исключением и рынок жилья.

По словам специалистов, сейчас набирают популярность дистанционные продажи, сервисы онлайн-оформления ипотеки. Например, в омском отделении «Абсолют Банка» 95% заявок на получение жилищного кредита поступает дистанционно. Также пользуется спросом сервис онлайн-оценки недвижимости.

«Поскольку у нас в основном рынок вторичного жилья, то очень актуальна онлайн-оценка недвижимости. Мы запустили ее всего несколько месяцев назад, но сегодня почти 100% заемщиков заказывают ее у нас через сайт. Преимущества очевидны. Не надо искать самостоятельно надежное аккредитованное агентство. Оценщик проводит процедуру в любое удобное время суток. Отчет по форме банка готов уже через 24 часа, а не через неделю-другую. При этом цены не выше, а на уровне среднерыночных», — сказал руководитель омского отделения «Абсолют Банка» Дмитрий Ильченко.