Снижения цен не будет. Что ждет омский рынок недвижимости

Омск — лидер среди городов-миллионников по росту стоимости новостроек

Согласно исследованию аналитиков ЦИАН, проведенному по заказу «РБК-Недвижимость», за период с августа 2020 года по август 2021 года средняя стоимость квадратного метра недвижимости в российских городах-миллионниках выросла на 32%.

При этом лидером по динамике подорожания жилья на первичном рынке стал Омск. Средняя цена квадратного метра в августе 2020 года в Омске была 48 тыс руб, в августе 2021 года — 83 тыс рублей. Таким образом, рост стоимости за год составил 73%.

Эксперты склонны считать, что резкий рост цены за «квадрат» в Омске связан с ажиотажным спросом в конце 2020 года, который подогрели льготные ипотечные программы. А снижение темпов строительства в регионе и, как следствие, недостаток вводимых в эксплуатацию новостроек, толкнуло цены вверх уже в первой половине текущего года.

По данным Единого ресурса застройщиков, на август 2021 года на территории Омской области строится 42 дома с квартирами в количестве 6810 жилых единиц. Совокупная площадь возводимых новостроек составляет 342.7 тыс квадратных метров. Это на 13.1% меньше, чем строилось в августе 2020 года. Наложило свой отпечаток и удорожание стройматериалов.

Текущая ситуация на рынке

Сегодня омские эксперты говорят об относительной стабилизации на региональном рынке недвижимости. По словам застройщика Олега Золотова, в краткосрочной перспективе оснований для резкого роста цен, как, впрочем, и снижения, нет. Однако если посмотреть чуть дальше в 2022 год, то стоимость жилья постепенно снова начнет расти.

«Сейчас я ажиотажа не вижу, есть повышенный спрос. Но ажиотаж и повышенный спрос — это разные вещи. Отмечу, в нашей отрасли спрос еще связан с сезонностью. Вроде сейчас квартир не так много в продаже, но мы, как правило, вводим все новые дома в конце года, в четвертом квартале. Наша компания в последнем квартале вводит в эксплуатацию четыре дома, там будет порядка 700 квартир. Пожалуйста, приходите, покупайте. Полагаю, резкого роста цен не будет. Главное, не надо панику создавать», — сказал председатель совета директоров группы компаний «Стройбетон» Олег Золотов.

По оценке руководителя риелтерской компании «Миард» Павла Кручинского, в регионе существует дефицит жилья. Об этом можно судить по числу предложений на рынке. Если до прошлогоднего всплеска на продаже было порядка 40 тыс квартир (новостройки и вторичное жилье), то сегодня не более 10 тыс квартир.

«Это говорит о том, что цены падать не будут, даже если спрос небольшой. Сегодня цены стабилизировались. К концу года, вероятно, они могут чуть-чуть подняться в связи с тем, что традиционно в конце годе возникает повышенный спрос. А после Нового года возможно затишье. Весна будет двигать цены и спрос потихоньку вверх», — сказал Павел Кручинский.

Эксперт также добавил, что сейчас неясно, как омский рынок будет реагировать на приход в регион новых девелоперских компаний (группа «Эталон», «Брусника»).

«Можно предположить, что они будут возводить жилье другого качества — более комфортное и современное. Уже заявляются цены в пределах 100 тыс рублей за квадратный метр. Какая будет реакция омичей? Наверное, на эту недвижимость не будет массового спроса. Но постепенно будет формироваться культура отношения к более комфортному жилью», — отметил глава компании «Миард».

Влияние ипотеки

По словам участников рынка, порядка 60—70% (а в период прошлогоднего ажиотажа показатель доходил до 75%) сделок с недвижимостью в Омске происходит по договору ипотечного кредитования. Что касается ипотеки, то здесь ситуация в целом предсказуемая. Сентябрьское повышение ключевой ставки Центрального банка приведет к постепенному росту ипотечных ставок для потребителей.

«Сейчас диапазон ставок без субсидирования довольно широк — от 7.7% до 10.99%, по набирающей популярность после расширения участников программы „Семейной ипотеке“ — от 4.95% до 6%. Несмотря на то, что по основным ипотечным программам ставки стали чуть выше, чем это было в начале года, банки стали более гибко подходить к заемщикам, в том числе к тем, у которых отсутствует первоначальный взнос, запускают упрощенные программы по снятию обременения с квартир, находящихся в залоге. Плюс надо учитывать, что удорожание ипотеки компенсируется ценой, мы видим растущий уровень дисконта при продаже вторичного жилья, который перекрывает выросшую переплату по кредиту», — говорит директор филиала федеральной компании «Этажи» в Омске Ирада Храмцова.

Дальнейший прогноз

В чем сходятся все участники рынка, так это в том, что в краткосрочной перспективе ожидается охлаждение спроса на жилье в Омске (по некоторым оценкам, до 10—15% относительно прошлого года). Однако в целом это не критично для рынка недвижимости.

А дальше, в 2022 году, все будет зависеть от макроэкономической ситуации в стране: как себя будет вести банковская система, что будет с ипотечными ставками, ценами на металл и стройматериалы, сколько введут нового жилья. Если каких-то явных потрясений не возникнет, то рынок недвижимости в Омске будет относительно спокойным.