Кадастровые страсти: почему в Омске существенно выросла стоимость земли

Предприниматели негодуют: налоги, арендные платежи, выкупная стоимость земли — все подскочило. Почему в регионе решили произвести переоценку земель? Как это отразится на деловом климате в Омске? Насколько сильным будет удар для действующего бизнеса? Город55 разбирался в проблеме.

Кадастровая история

Новая система государственной кадастровой оценки (ГКО) была запущена в России в 2016 году, после принятия федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Согласно документу, кардинально изменяется система определения кадастровой стоимости недвижимости и земельных участков. Основная задача — максимально приблизить ее к рыночной. Определено, что проводят ГКО специально созданные для этого бюджетные учреждения. В Омской области — БУ «Омский центр кадастровой оценки и технической документации».

В 2019 году данное учреждение провело оценку земель водного, лесного фонда, особо охраняемых территорий; земель промышленности, энергетики, транспорта, связи; земель обороны, безопасности и космической деятельности.

В 2020 году БУ провело ГКО участков земель населенных пунктов Омской области, а также земель сельскохозяйственного назначения. Всего было оценено более 825 тысяч земельных участков. Наибольшее количество участков приходится на сегмент «Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка». Вторым по объему является сегмент «Сельскохозяйственное использование», третьим — «Производственная деятельность».

В министерстве имущественных отношений Омской области Городу55 рассказали, что в результате перерасчета кадастровой стоимости в регионе значительно увеличилась только общая цена земли, за счет более широкого охвата территории оценочными процедурами.

«В целом увеличение кадастровой стоимости всех земельных участков примерно на 45 процентов. В первую очередь это связано с существенным увеличением количества земельных участков, в отношении которых определялась кадастровая стоимость в 2020 году, по сравнению с предыдущей кадастровой оценкой», — сообщили в министерстве.

Государственная оценка

Что касается тех или иных участков, то в ведомстве полагают, что их стоимость изменилась незначительно, ничего страшного не произошло. А в отдельных сегментах, несмотря на существенный рост налогооблагаемой базы (рассчитанной от кадастровой стоимости) фактический земельный налог даже не уплачивается в связи с особенностями налогообложения.

«Выборочный анализ новой кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в областной собственности (на размер арендной платы которых влияет кадастровая стоимость), показал рост общей кадастровой стоимости чуть более 5% процентов по сравнению с результатами предыдущей оценки.

Увеличение кадастровой стоимости коснулось только части областных земельных участков, в ряде случаев кадастровая стоимость уменьшилась», — отметили в региональном минимущества.

Более того, по информации чиновников, уровень кадастровой стоимости земли в Омской области остается одним из самых низких среди территорий Западно-Сибирского экономического района.

К примеру, в Омске кадастровая стоимость земли под торговые центры составляет 3830 рублей за квадратный метр, под офисные здания — 2662 рубля, земли производственного назначения — 924 рубля. В Томске — 5197 рублей, 3526 рублей и 1208 рублей соответственно. В Барнауле почти на треть выше, чем в Омске, цена участка под торговлю — 5600 рублей, но в то же время стоимость земли под офис и производственные нужды ниже на 12–15% — 2300 и 820 рублей за квадратный метр.

Справедливая стоимость

Между тем омские предприниматели полагают, что расчетные оценки чиновников не полностью отражают действительность. По их данным, новая кадастровая стоимость земель привела к резкому удорожанию участков и, соответственно, к росту платежей.

«В нашем случае один участок подорожал в два раза, еще два участка — в три раза.

Насколько сильным будет удар? Если бы он был один, еще куда ни шло. А вместе с резким подорожанием всего, что может дорожать (мусор, водоотведение, цены от поставщиков и т. д.), удар будет достаточно чувствительным. Плюс, что в этом году у нас есть послабление от областного правительства в налогообложении, а в следующем году его не будет», — рассказывает омский бизнесмен Игорь Рубин.

Наибольшее беспокойство вызывает рост цены земли под производственную деятельность, отмечает директор компании «Омэкс» Максим Репин.

«Это наши кормильцы, хлеборобы наши, те, кто валовый региональный продукт формирует. Те, кто зарабатывает деньги для региона, зарплаты платит. У нас таких производственных земельных участков 3388 всего-навсего. Каждого беречь надо как зеницу ока»,

— говорит Репин.

Эксперт считает, что в отношении категории земель производственного назначения кадастровая стоимость 80% участков получилась выше, чем рыночная.

С оценками предпринимателей согласны в региональном отделении «Опоры России».

«Анализ изменения кадастровой оценки земли в Омской области, который был проведен экспертами, говорит о росте налоговой нагрузки в среднем в 2,2 раза, по некоторым земельным участкам — до восьми раз! И это в разгар кризиса. Имущественные налоги не привязаны к результатам реальной хозяйственной деятельности, поэтому ставку в 2% считаем запредельной. Налог должен быть снижен значительно, возможно, введен необлагаемый минимум. Кадастровая оценка требует корректировки», — сказал председатель регионального отделения «Опоры России» Александр Дерябин.

Предложения бизнеса

В феврале омский Союз предпринимателей организовал встречу бизнеса с вице-губернатором Дмитрием Ушаковым. Предприниматели представили свои расчеты и анализ результатов кадастровой оценки земель в Омской области.

«Предприниматели считают, что в создавшихся условиях, когда новая кадастровая оценка целого ряда земельных участков стала значительно превышать их рыночную стоимость, необходима политика действенных мер по смягчению (корреляции) ее результатов», — отметил уполномоченный по защите прав предпринимателей Омской области Юрий Герасименко.

Что касается урегулирования затруднений, то со стороны предпринимателей имеется три предложения: отсрочить земельные платежи, превышающие уровень прошлого года; сократить сроки рассмотрения обращений бизнеса в «Омский центр кадастровой оценки» по установлению стоимости земельных участков в размере рыночной; создать на базе БТИ рабочую группу, которая подготовит прозрачную процедуру прохождения документов собственников земли при оспаривании кадастровой стоимости.

***

Подводя черту, можно сказать, что желание бизнеса максимально снизить издержки понятно. В текущих условиях власть, видимо, осознает необходимость поддержки предпринимателей, но ведь и задачу повышения собираемости средств в региональный бюджет никто не отменял.

Ожидается, что в ближайшее время состоится повторная беседа с руководством финансово-экономического блока правительства, где будут обсуждаться конкретные предложения сторон.

«Действительно, измененная оценка скажется на величине арендных платежей предприятий. Встречались с предпринимателями, обсуждали этот вопрос. Через неделю на встрече с бизнес-сообществом вернемся к этой теме», — сказал в комментарии Городу55 вице-губернатор Дмитрий Ушаков.

С учетом того, что Омская область на фоне соседних регионов не сильно выбивается по кадастровым ценам, ждать больших послаблений бизнесу, скорее всего, не стоит.

Вместе с тем можно предположить, что кое-какие льготы все-таки будут внедрены. Вряд ли снизят ставку имущественного налога, но вот предоставление рассрочки по платежам видится вполне вероятным. Правда, внести свое предложение к очередному заседанию заксобрания чиновники уже не успевают. И в лучшем случае поправки в законодательство могут быть приняты ближе к лету.

Кстати, для несогласных с кадастровой переоценкой есть процедура оспаривания установленной стоимости земельного участка — обращение в БУ «Омский центр КО и ТД» с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, а также подача заявления в суд, если БУ отказывает устанавливать рыночную цену.