Трудности перевода. Почему омскому бизнесу не дают работать в многоквартирных домах

В омском правительстве обещают разобраться, но пока ситуация не сдвинулась с места, бизнес вынужден в суде доказывать свою правоту.

Город55 разбирался в вопросе.

Исторические трудности

Вопрос перевода квартир на первых этажах многоквартирных домов из жилого фонда в нежилой имеет в Омске давнюю историю.

В 2017 году областные власти в ответ на жалобы предпринимателей, которые сталкивались с трудностями при оформлении документов, приняли постановление правительства Омской области № 150-п «Об установлении случаев, на которые не требуется получения разрешения на строительство».

В 2018 и 2019 году правительство трижды вносило поправки в документ, расширяя возможности его применения. Тем не менее, как показала практика, данное постановление до сих пор применяется органами власти в неполной мере.

Зачастую гражданам и предпринимателям приходится сталкиваться с многочисленными отказами в отношении применения норм постановления к панельным домам. Также чиновники не применяют документ в отношении нежилых помещений при устройстве выходов и тамбуров, считая, что постановление применимо только к переводу жилых помещений в нежилые и что оно не распространяется на случаи изменения внутренних параметров нежилых помещений.

Как в действительности

Стоит отметить, что официального запрета на перевод жилого помещения в нежилое в Омске не существует. Для того чтобы выполнить процедуру, необходимо подать документы в департамент архитектуры и градостроительства городской администрации. Получив положительный ответ, надо заказать проектной организации план переделки помещения. Далее проект подается в депархитектуры, который проверяет его на соответствие всем нормам и выдает разрешение на переделку.

После выполнения работ специалисты департамента выезжают на объект, сверяют проект с тем, что сделано, и подписывают акт о вводе помещения в эксплуатацию как нежилого. Следующий пункт — регистрация в Росреестре. Именно на этом этапе, по словам предпринимателей, чаще всего возникает заминка. Ведомство отказывает в постановке на учет, ссылаясь на Гражданский кодекс и свои внутренние распоряжения.

По мнению омских предпринимателей, реальное положение дел в городе с оформлением документов на недвижимость на первых этажах многоквартирных домов не соответствует тому, как складно все выглядит на бумаге.

По некоторым оценкам, процентов 60 коммерческой недвижимости на первых этажах многоквартирных домов в Омске не имеет до конца оформленных документов, и, по сути, является жилым фондом. Люди, пытаясь оформить бумаги на перевод в нежилую недвижимость, сталкиваются с отказом, после чего просто открываются и работают.

Многие предприниматели не хотят открыто обсуждать эту тему, опасаясь проблем. На условиях анонимности Город55 поговорил с одним из участников рынка, который уже пять лет потратил на получение разрешения на перевод жилого помещения в нежилое в панельном доме.

«Мы исполнили все по букве закона. Собрали подписи, надо стопроцентное согласие жильцов, чтобы нам разрешили использовать квартиру. Сделали все, что предписано. Тем не менее Росреестр нас отпихнул. Он сослался на какие-то документы, которые мы прочитали и поняли, что они не применимы к нашему случаю. Мы попросили начальника Росреестра объяснить: почему вы не ставите на учет, если мы соблюли все требования? На что нам сказали: идите в суд. Если суд признает вашу правоту, то без проблем, мы поставим на учет», — рассказал предприниматель.

Наибольшие трудности сегодня в Омске испытывают предприниматели, желающие открыть аптеку или стоматологию на первых этажах многоквартирных домов. Дело в том, что эти виды деятельности требуют обязательного лицензирования. А лицензию выдают только после того, как будут предоставлены документы на помещение, где будет указано, что оно нежилое.

«Те магазинчики в домах, которые вы видите по городу, им не нужно лицензирование. Люди получили от администрации бумагу, переделали, сунулись в Росреестр, получили отказ и просто плюнули на все, открылись и работают.

А нам нужна лицензия. В нашем кругу я знаю человек 10, которые столкнулись с проблемой. Кто-то бросил, я знаю очень много стоматологий таких, которые брошены, не переведены. Стоят закрытые и не работают, потому что не могут получить лицензию. Мы же пошли в суд и выиграли дело», — говорит омич.

По словам предпринимателя, его трудности близки к завершению. Судебная тяжба с Росреестром закончилась тем, что суд принял аргументы и обязал чиновников поставить недвижимость на учет. Решение пока не вступило в силу. Росреестр подал апелляцию.

«Сейчас более-менее история положительно заканчивается, но это только с нашим объектом. Я так понимаю, глобально этот вопрос в Омске так и не решен. Любой другой человек сейчас придет с той же проблемой — он получит все то же самое», — отмечает предприниматель.

Обращение к власти

В феврале этого года Союз предпринимателей Омской области и региональное отделение «Опоры России» обратились к губернатору Александру Буркову с письмом, в котором попросили оказать содействие в установлении конструктивного диалога с администрацией Омска и Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

По словам руководителя комитета по недвижимости омского отделения «Опоры России» Светланы Гоненко, сегодня ситуация складывается таким образом, что ни Росреестр, ни администрации округов не применяют в полной мере принятое омским правительством постановление 150-п в отношении панельных домов.

«Предпринимателям приходится идти в суд, оспаривать отказы для того, чтобы перевести свои помещения в нежилые. Почему половина постановления применяется, а половина не применяется, непонятно.

Чиновники ссылаются на постановление Госстроя 2003 года. Документ, который когда-то был принят органом, который сейчас уже не существует. В нем прописана норма, что нельзя трогать панельные стены. Но, на наш взгляд, эта норма неприменима. Это постановление устарело, и минстрой Омской области дал пояснение по этому поводу. Тем не менее наши округа используют его (документ Госстроя — прим. ред.), а не постановление правительства Омской области. На мой взгляд, это излишняя перестраховка», — сказала Светлана Гоненко.

По мнению экспертов, трудности с переводом жилого фонда в нежилой в Омске связаны с нестыковкой федерального и регионального законодательства. Есть взгляды Росреестра, Кадастровой палаты с их ведомственными инструкциями, есть региональное законодательство. Важно, чтобы все регламенты были приведены к общему знаменателю.

«Иными словами, должны быть выработаны одни правила игры. Чтобы любой гражданин или предприниматель мог прийти и по понятной схеме свои действия осуществить. Например, если он решил перевести на первом этаже квартиру под парикмахерскую, он должен четко понимать, куда, в каком порядке ему обращаться, в каком регламенте ему делать проект, как формировать крыльцо, как делать входную группу из окна. На основании каких нормативов и как это сделать так, чтобы это было красиво, экологично, соответствовало законодательству и никак не повлияло на безопасность», — отмечает генеральный директор городского юридического центра недвижимости «Эталон» Виталий Иванов.

***

В конце марта состоялась встреча омских предпринимателей с вице-губернатором Дмитрием Ушаковым, на которой обсуждались сложности оформления перепланировки нежилых помещений на первых этажах многоквартирных домов.

Предприниматели договорились с чиновником, что правоприменение постановления правительства 150-п будет синхронизировано между разными ведомствами. Кроме того, будут подняты все отказы с 1 января 2020 года и по ним будет дана соответствующая оценка.

На начало апреля каких-либо решений по данной проблеме чиновниками принято не было. Как сообщили редакции в региональном минстрое, поручение заместителя председателя правительства получено, работа ведется.

«Занимаемся разработкой совместно с городской администрацией. Информацию от администрации мы пока не получили. Поэтому о каких-то решениях по данному вопросу говорить рано», — сказали в ведомстве.

Советник вице-губернатора Дмитрия Ушакова Наталья Ботвина также подтвердила, что поручения по результатам встречи с предпринимателями находятся в работе и позицию бизнеса учтут.

Город55 будет следить за разрешением данной проблемы.