Ставки по ипотеке падают – ожидается пик роста кредитов

Банк России с 16 июня вновь снизил ключевую ставку – до 11,5 %. В ответ на действия регулятора банки готовятся корректировать ипотечные ставки, но предупреждают, что говорить о завершении кризиса пока рано. Об изменениях на рынке ипотеки и прогнозах его развития рассказывают эксперты.

Руководитель отдела новостроек и отдела кредитных программ ООО «Аркада-Стиль» Наталья Попова:

- Почему сегодня ипотека не является востребованным продуктом? Давайте попробуем разобраться. Для простого обывателя ипотека – это кредит в среднем со 100%-ной переплатой. К нему прибегают в случаях: 1) когда покупка жилья в кредит становится выгодным вложением; 2) когда другого варианта нет, и нужно брать ипотеку, так как негде жить.

Рассмотрим первый случай, когда брать ипотеку может быть выгодно: недвижимость растет в цене и прирост стоимости индекса составляет более 13 % за год, переплаты по ипотеке балансируют и ставка ниже 13 %. В нашей стране никогда не было очень низких ставок по ипотеке, и мы к подобным ставкам привыкли.

Когда в декабре прошлого года резко выросла ключевая ставка и, соответственно, вырос процент по ипотеке, сразу возникла мысль: сейчас покупательская способность резко упадет, ипотека встанет. Действительно, спрос на недвижимость стал снижаться. Никто не рискнет покупать квартиру на падающем рынке, да еще и в ипотеку. Ведь это значит переплатить дважды – по процентам и разнице в цене.

Это относится ко вторичному рынку. Если анализировать течение и итоги прошлого кризиса, становится очевидно, что ситуация сегодняшнего дня очень напоминает то время. Сокращение спроса на рынке недвижимости привело к снижению цен на протяжении 2008-2009 гг., к падению объемов ипотечного кредитования. И в итоге рынок стабилизировался и стал расти благодаря отнюдь не ипотеке, а конкретным федеральным программам господдержки – всевозможным жилищным сертификатам в большом количестве. Что касается специализированных ипотечных агентств, то все они исчезли в прошлый кризис. Выжили только ипотечные брокеры в риэлторских агентствах.

Сегодня, в условиях экономической блокады, на серьезные федеральные программы надеяться не приходится. В июле ожидается понижение ипотечной ставки на 1 %, и она, скорее всего, упадет до 13-13,5 %. Но это не настолько привлекательная ставка, чтобы люди сразу массово начали брать ипотеку. А следовательно, об оживлении рынка недвижимости, о росте цен пока говорить рано. А ведь в докризисный период доля сделок с использованием ипотеки в нашем городе была очень высока.

Старому фонду (в большинстве своем это хрущевки), наверное, не подняться до прежнего уровня цен уже никогда. Конечно, снижение ключевой ставки – очень важный и нужный шаг в развитии экономики нашей страны, ведь он стимулирует к снижению процентов по всем кредитам, а не только по ипотеке. Это также облегчит жизнедеятельность нашего промышленного сектора. Сегодня возникают проблемы с выплатами зарплат на предприятиях, и тут уже не до покупки недвижимости, вопрос встает о нормальном жизнеобеспечении. Нестабильная обстановка в стране не способствует улучшению жилищных условий россиян.

Тот немногочисленный покупатель недвижимости, который сегодня есть, развернулся к новостройкам. И это правильно – покупать жилье, которое завтра будет более востребовано, чем сегодня, и вырастет в цене при любом кризисе.

Где сейчас простому обывателю хранить деньги в нашей стране? На валюте заработать очень сложно: она ежеминутно колеблется, да и нужно быть специалистом в этой области. Что касается депозитов, то декабрьских ставок больше не будет, и те, кто в конце года успел сделать вклад (а самые высокие ставки до 20 % в банках предлагались на короткий срок, 3-6 месяцев), сегодня находятся с деньгами на распутье – как дальше инвестировать эти средства.

Покупка новостройки в ипотеку под 12 % – это хорошее вложение, главное, не прогадать с объектом. Цена такой квартиры к моменту сдачи дома вырастет при любом состоянии рынка. Правда, есть две проблемы: на начальном этапе строительства брать страшно, а если дом уже готовится к вводу, то дорого. Если выбрали первый вариант, нужно обратиться за помощью к специалисту, который владеет информацией о застройщиках – реализованных проектах, практике работы в прошлый кризис.

Руководитель омского подразделения компании «Финансовые партнеры» Галина Кузьмина:

- Конечно, банки будут снижать ипотечные ставки, но не сразу: им понадобится время скорректировать свою политику не только по ставкам размещения денежных средств, но и по ставкам их привлечения (депозиты привлекаются на конкретные сроки и доходность в период действия срока вклада остается неизменной). Таким образом, снижения ставок по кредитам ожидать нужно, но не в ближайшее время.

Не секрет, что выдача ипотечных кредитов в первом полугодии значительно упала, но причина не столько в высоких процентных ставках, сколько в снижении доходов населения. Люди, решившиеся взять ипотеку, выбирают в основном или вторичное жилье, или новостройку на сдаче. Покупка квартиры в доме низкой степени готовности вызывает сегодня опасения у граждан.

На вопрос о том, какая ставка воспринимается заемщиком как комфортная, я бы ответила – не выше 12 % годовых. Как раз такая ставка предлагается по программе господдержки новостроек. Однако повторюсь: она может быть и 10 %, но если доходы семьи не позволяют брать на себя ипотечные платежи, то любая ставка в этом случае будет непосильной.

Думаю, что говорить об окончании кризиса в банковской сфере преждевременно. Банки скорее приспособились существовать в сложившихся условиях санкций и оттока капитала за рубеж. Кризис – это не то, что можно объявить или отменить в одночасье. Это процесс взаимодействия и взаимовлияния множества факторов, и пока страна находится под экономическим, финансовым, политическим прессингом, вряд ли можно говорить, что «все хорошо, прекрасная маркиза». Банки резко сократили выдачу потребительских кредитов, отбор ипотечных заемщиков ужесточился в разы, практически не кредитуется малый и средний бизнес – похоже ли это на конец кризиса? Не думаю.

Текущий год будет сложным для ипотечного рынка и роста его ожидать не стоит (причины назывались выше). В летние месяцы всегда происходит сезонный спад, осенью возможно небольшое оживление, но бума не случится даже перед Новым годом. Ипотечные ставки будут меняться, если ЦБ продолжит политику снижения ключевой ставки, но их корректировка будет очень осторожной, чтобы банки смогли обеспечивать доходность своих вкладчиков. До конца года возможно снижение ставок на 1-1,5 %, и это немного оживит спрос на ипотеку, но сколько обратившихся заемщиков получат одобрение – большой вопрос.

Управляющий филиалом АО «Банк ЖилФинанс» в г. Омске Ольга Неёлова:

- Снижение ключевой ставки прежде всего повлечет за собой снижение ставки по депозитам, так как это позволит привлекать ресурсы дешевле. Но это короткие деньги. Сами кредиты (а тем более на бизнес или ипотечные) выдаются банками на длительный срок. Для этого требуются ресурсы долгие и недорогие по стоимости. Сейчас таких в РФ практически нет. Кроме того, банками в период с декабря 2014 г. по 1-й квартал 2015 г. уже сформированы достаточно дорогие в определенной части пассивы, которые «надо отрабатывать». Таким образом, резкого снижения ставки по кредитам ожидать не стоит. Возможна лишь небольшая плавная корректировка, и то не по всем программам.

Вторичный рынок недвижимости в 1-м полугодии 2015 года показывает резкое снижение активности по сравнению с аналогичным периодом 2014 года в разы. Это связано, во-первых, с ростом ставок по кредитам и ограничением программ, а во-вторых, со снижением доходов населения и падением инвестиционного спроса на жилье.

Первичный рынок недвижимости с апреля 2015 г. стал показывать рост активности (пока небольшой, но все-таки) только благодаря госпрограмме субсидирования ставок при покупке новостройки. Экспертно можно оценить, что объем сделок и заявок по ипотеке на вторичном рынке упал практически вдвое по сравнению с прошлым годом.

При этом резко стал расти спрос на кредиты под залог уже имеющейся недвижимости. И неслучайно, т. к. это кредиты, которые с точки зрения ставок аналогичны классическим ипотечным (14-15 %), а средства можно использовать на ремонт, покупку дачи, развитие бизнеса, приобретение новостройки без первого взноса. Такие продукты становятся хорошей альтернативой более дорогим потребительским кредитам, займам на бизнес или покупку новостройки с первым взносом. Их смело можно назвать «драйвером» ипотечного рынка (залоговых кредитов). Так, например, в Банке Жилищного Финансирования за 1-е полугодие 2015 г. более чем вдвое выросли заявки именно на кредиты под залог имеющейся в собственности недвижимости.

Эффективной мерой для стимулирования спроса на новое жилье и поддержки застройщиков стала госпрограмма субсидирования ипотечных ставок при покупке новостроек. Она дала возможность банкам зарабатывать на «спящем» рынке, а клиентам – приобретать новые квартиры на вполне лояльных условиях.

Часто задают вопрос, какая ставка будет комфортной для массового потребителя. Любая переплата – это нагрузка на бюджет клиента. Даже если предположить, что кредит берется под 0 %, все равно не каждая российская семья сможет ежемесячно платить десятки тысяч рублей «беспроцентной» рассрочки на жилье. Цены на недвижимость и доходы населения в стране несопоставимы. Если все-таки говорить о психологически комфортном уровне нагрузки на заемщика, то он при нынешней ситуации на рынке соответствует ставке 11-13 %.

Сложно делать прогнозы о том, когда закончится кризис в банковской сфере. Все будет зависеть от политической и экономической ситуации в мире и ее влиянии на экономику России, что отразится на уровне доходов населения и в конечном счете спросе на те или иные банковские продукты. Резкого снижения ставок по кредитам сейчас точно ждать не стоит (рыночных предпосылок для этого пока нет). В целом сегодня на рынке наблюдается некоторая «стабилизация ощущения спокойствия», но надолго ли – пока трудно сказать.

Начальник отдела продаж розничных продуктов филиала «Газпромбанк» (АО) в г. Омске Ирина Сафронова:

- Банк России в очередной раз снизил ключевую ставку, и можно ожидать, что кредитные организации и коммерческие банки также начнут уменьшать процентные ставки по ипотеке в ближайшее время. В целом в первом полугодии 2015 года мы наблюдали положительную динамику предоставления ипотечных кредитов в нашем банке. В период с января по июнь ставки неоднократно корректировались в сторону уменьшения, положительную роль сыграла и программа ипотечного кредитования в рамках государственного субсидирования недополученных доходов («Ипотека с государственной субсидией»). Благодаря этому количество выдаваемых ссуд населению ежемесячно растет.

В настоящее время больше поступает заявок и выдается кредитов на приобретение новостроек, нежели вторичного жилья. Причина – более выгодные процентные ставки (от 11,5 до 12 %) и невысокий первоначальный взнос (от 20 %). Ориентировочно 3 из 5 кредитов сегодня выдаются на покупку новостроек. Значение программы «Ипотека с государственной субсидией» трудно переоценить, это действительно эффективная мера для поддержки первичного рынка недвижимости. А действующие ставки в размере 11,5-12 % годовых являются вполне доступными для населения и позволят уже в краткосрочной перспективе обеспечить стабильный спрос на жилищные кредиты.

Об окончании кризиса в банковской сфере и начале стабилизации ситуации сегодня можно говорить все с большей уверенностью. Поступательное снижение с начала 2015 года Банком России ключевой ставки и соответствующее пропорциональное уменьшение банками ставок по программам кредитования позволяют сделать оптимистичный прогноз о значительном росте рынка ипотеки к концу года. Если ключевая ставка ЦБ продолжит снижаться, возможно и дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам, в том числе их возврат к уровню 2013-2014 гг., при котором наблюдался пик роста ипотечного кредитования в стране.