Требования банков: какая квартира не подойдет для ипотеки

Поиск жилья – сложный и ответственный процесс для любого покупателя. А если оно приобретается в ипотеку, придется учитывать еще и то, примет ли банк выбранную квартиру в качестве обеспечения по кредиту. Какие требования предъявляются к залоговой недвижимости, рассказывают наши эксперты.

Руководитель отдела новостроек и отдела кредитных программ ООО «Аркада-Стиль» Наталья Попова:

- Итак, вам одобрен кредит. Что делать дальше? Разные банки дают различные сроки на поиск квартиры или дома — от 1 до 3 месяцев. За этот период не нужно обновлять заявку и предоставлять новые документы. При выборе квартиры следует знать требования именно вашего банка, ведь в каждой организации могут быть свои ограничения по объектам.

Одно можно сказать точно: ни один банк не примет квартиры в аварийном состоянии, квартиры, идущие под снос или под капитальный ремонт с расселением. Эту информацию банки берут из отчетов оценочных компаний (оценка является обязательным условием ипотеки) или из постановлений администрации. По ряду банков есть ограничения по перекрытиям, например, не принимаются деревянные перекрытия. Также банки обращают внимание на год постройки и на благоустройство квартиры (например, квартира не принимается, если нет горячей воды). Имеет значение и то, продает квартиру сам собственник или лицо по доверенности. Многие банки не работают с доверенностью. По частным домам действует еще больше всевозможных ограничений. Во избежание лишней работы прежде всего стоит узнать все требования банка по объекту и только после этого приступать к поиску.

Особое внимание нужно обратить на отношение вашего банка к перепланировкам, т. к. сегодня во многих квартирах таковые присутствуют. Банки не принимают перепланировки, которые нельзя узаконить (например, перенос «мокрых» зон, перекрытие вентиляционных шахт и т. д.). О перепланировках банки узнают из отчета оценочной компании. Если после перепланировки площадь квартиры не поменялась и совпадает с кадастровым паспортом, то заемщику дается 6 месяцев на то, чтобы узаконить перепланировку или привести в соответствие. Все это прописывается в кредитном договоре. Если площади не совпадают по кадастровому паспорту, то необходимо узаконить перепланировку до регистрации сделки. Банк не примет такую квартиру, т. к. сделку не зарегистрируют в Росреестре.

Также имеет значение юридическая чистота квартиры — отсутствие иных собственников. Чистоту старой квартиры проверить очень сложно. По копии лицевого счета, которую сегодня запрашивают банки, можно только увидеть, кто сегодня прописан в квартире. По ЕГРП – наличие арестов на квартиру. При нашем законодательстве добросовестный приобретатель жилья не застрахован от его потери. Поэтому многие банки сегодня предлагают заемщикам страхование титула, страхование риска утраты собственности.

Если вам одобрили кредит на новостройку, в первую очередь необходимо выяснить, какие застройщики аккредитованы в вашем банке. В случае с первичным жильем лучше сначала выбрать квартиру, а затем уже определиться с банком. Сегодня сами застройщики делают своим клиентам интересные предложения по рассрочке: без процентов и до конца строительства. И порой рассрочка интереснее ипотеки.

Руководитель омского подразделения компании «Финансовые партнеры» Галина Кузьмина:

- На поиск квартиры обычно отводится от двух до трех месяцев в зависимости от банка. Если заемщик не успел за это время найти объект, то он должен заново подать в банк все документы и заполнить новую анкету. Автоматически решение не принимается, заемщика повторно рассматривают так же внимательно, как и при первом обращении: можно и отказ получить, ведь жизненная ситуация клиента за эти месяцы способна измениться (появятся неоплаченные долги в базе службы судебных приставов, например штрафы ГИБДД, или зарплату на работе уменьшат).
Конечно, ветхие и аварийные объекты банки в обеспечение не примут, да и заемщики вряд ли такие квартиры или дома захотят приобретать с использованием ипотеки.

Причиной отказа по объекту в большинстве банков станут самовольное присоединение мест общего пользования (например, тамбура перед квартирой) и самовольная перепланировка, которую невозможно узаконить (снесены несущие стены, на первом этаже пристроен балкон без разрешения, перенесены «мокрые» зоны: кухню поменяли местами со спальней). В ряде банков не возьмут к рассмотрению квартиру с деревянными перекрытиями. Банки смотрят на процент физического износа объекта, и если он более 50 %, то могут и отказать. Во всех кредитных организациях требования к залогу разные, поэтому, прежде чем выбирать квартиру, необходимо уточнять, какие у данного банка есть ограничения по объектам покупки.

В некоторых банках есть четкое ограничение по самовольным перепланировкам, т. е. такие квартиры не рассматриваются. В других банках могут принять объект с «переделками», если заемщик предоставит справку из соответствующей организации о том, что они могут быть узаконены. Есть и такой вариант, когда независимые оценщики в своих отчетах указывают, что самовольная перепланировка может быть узаконена или приведена в исходное состояние. Банк дает заемщику полгода на решение проблемы в ту или иную сторону.

Что касается требований к юридической чистоте квартиры, то прежде всего важно наличие всех документов на продаваемый объект. Ряд банков не примет жилье, если оно продается по доверенности. Настороженно отнесутся и к квартире, которая часто перепродавалась за короткий срок. По таким сомнительным объектам могут затребовать дополнительные справки, например из пенсионного фонда.

Если приобретается квартира на первичном рынке и объект аккредитован в конкретном банке, то вполне вероятно, что купить ее можно и до начала строительства (особенно если дом строится с участием кредитных средств банка, выданных застройщику). В каких-то банках по аккредитованным объектам есть требования к степени готовности дома от 20 % до 70 %. Не удастся взять в ипотеку неаккредитованную новостройку – тут необходим дополнительный залог.

Если банк не одобрил квартиру, повлиять на его решение уже не получится. Заемщик знал, какой объект банк рассматривать не станет (его обязательно предупреждают об этом). Тут или кредитора менять, или недвижимость.

Но следует знать, что банк ни при каких обстоятельствах не даст ипотеку на квартиру, если: 1) там использовался материнский капитал и владелец не исполнил свои обязательства по наделению долями всех (в том числе и несовершеннолетних) членов семьи; 2) в квартире прописан (или был прописан на момент приватизации) кто-то, кто имел право на участие в приватизации, но этим правом не воспользовался и не давал нотариального отказа (например, сидел в тюрьме или лечился в ПНД); 3) если в квартире произведена такая самовольная перепланировка, которую невозможно узаконить.

Начальник отдела продаж розничных продуктов филиала «Газпромбанк» (АО) в г. Омске Ирина Сафронова:

- В Банке ГПБ положительное решение о предоставлении ипотечной ссуды на любом рынке жилья действительно в течение 4 месяцев. В установленный срок заемщик может выбрать интересующую квартиру и предоставить в банк документы по недвижимости для последующего оформления кредита. Если заемщик не уложится в этот срок, он может обновить свои документы для повторного и значительно более быстрого рассмотрения банком его ипотечной кредитной заявки.

Приобретаемое жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:

• иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел;
• быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;
• быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;
• иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах);
Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим требованиям:
• не находиться в аварийном состоянии;
• не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
• иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;
• несовершеннолетние дети не должны быть сособственниками жилого помещения, передаваемого в залог по кредиту.

Банк ГПБ не предоставляет ипотечные ссуды на приобретение квартир в жилых домах, построенных до 1994 года (за исключением недвижимости, расположенной в границе города).
Ограничений по кредитованию заемщиков на приобретение квартир с узаконенными перепланировками нет. Квартиры с самовольными перепланировками принимаются Банком ГПБ ограниченно. Отсутствует возможность приема самовольных перепланировок квартир, затрагивающих несущие конструкции жилого дома, переноса «мокрых» точек (раковины, туалет и ванная) в квартире, а также места общего пользования в жилом доме.

Банк ГПБ анализирует комплект правоустанавливающих документов по приобретаемой недвижимости, в том числе и документы, предоставляемые продавцом квартиры (физическим лицом и/или застройщиком) для соблюдения чистоты сделки и минимизации рисков для покупателя недвижимости.

Что касается первичного рынка, в Банке ГПБ возможно приобретение квартиры на начальных этапах строительства, в том числе при завершении застройщиком «нулевого» цикла строительства (сваи, фундамент). Квартиру можно приобрести как в рамках 214-ФЗ (договоры долевого участия, уступки), так и по схеме ЖСК. Однако нельзя купить новостройку, не прошедшую аккредитацию в банке.

Банк ГПБ не предоставляет ипотечные кредиты на покупку следующих объектов жилья:

• комнат в коммунальных квартирах (за исключением случаев приобретения последней комнаты и оформления права собственности и залога (ипотеки) на всю квартиру);
• квартир, расположенных в малосемейках (домах гостиничного типа и типа общежития); с деревянными внешними стенами;
• индивидуальных жилых домов старше 25 лет;
• индивидуальных жилых домов с деревянными внешними стенами старше 10 лет;
• не предназначенных для постоянного проживания (летние, дачные, садовые домики и иные строения);
• индивидуальных жилых домов, построенных на земельных участках, принадлежащих продавцу на праве аренды;
• индивидуальных жилых домов, принадлежащих продавцу на ином праве (право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования).

Начальник управления по работе с партнерами Омского отделения Сбербанка России Юлия Абрамова:

- Сбербанк предоставляет заемщику 60 календарных дней для поиска объекта недвижимости. Если этого срока клиенту недостаточно, необходимо подать новую заявку. В ряде случаев при рассмотрении документов по объекту недвижимости банк может отказать в получении кредита на этот объект. Здесь важно отметить, что Сбербанк особое внимание уделяет юридической чистоте документов на недвижимость и самим продавцам жилья.

Так, в кредитовании недвижимости откажут, если квартира находится под обременением, арестом или признана аварийным жильем. Также выдачу кредита Сбербанк не одобрит, если клиент хочет приобрести недвижимость у застройщика с испорченной деловой репутацией, не соблюдающего требования законодательства РФ и не прошедшего проверку службами банка. Еще один показатель того, что банк не будет кредитовать данную недвижимость, – наличие в выбранной квартире неузаконенной перепланировки, которая привела к изменению общей площади объекта или его назначения (чтобы оформить кредит, внесенные изменения необходимо будет узаконить). Во всех вышеперечисленных случаях заемщик может предоставить банку в залог другую недвижимость, соответствующую требованиям финансовой организации.

Отдельно нужно отметить тот факт, что сам продавец недвижимости не может являться созаемщиком или поручителем по кредиту. Если же квартиру продает близкий родственник (родители/дети/один из супругов), то продавец должен иметь прописку в ином месте и/или иметь в собственности другую жилую недвижимость. Что касается квартир на первичном рынке, то кредитовать строящуюся недвижимость можно начиная с 10%-ной готовности надземной части объекта и при условии, что застройщик прошел аккредитацию в банке.