Жилье по смешным ценам в Омске

Переезд в собственное жилье – это всегда приятное событие, тем более, когда радует еще и его невысокая стоимость. Дом или квартиру по цене ниже рыночной найти реально. На это может уйти много времени, а иногда привлекательный по цене объект попадается покупателю случайно, без мучительных поисков.

Но, как бы ни случилось, если цена действительно ниже рыночной, есть повод насторожиться – считают эксперты. Практика показывает, что за низкой ценой часто стоят либо жизненные проблемы продавца, либо юридические или фактические проблемы самого объекта.

Например, дешевые квартиры в строящихся домах резко появляются на рынке в тот момент, когда дольщики узнают о проблемах застройщика и пытаются вовремя спасти свои деньги. В отношении вторичного жилья могут быть другие подвохи, влияющие на цену. Самое безобидное обоснование заниженной цены – сниженные потребительские качества продаваемого жилья.

Покупатель может сделать выбор в пользу такого объекта по причине отсутствия денежных средств на более достойное жилье, либо из-за привлекательности района или планировки квартиры. Речь идет о «запущенных» жилых помещениях, в которых выбиты окна, двери, разрушена или отсутствует сантехника, электропроводка, отсутствует элементарный косметический ремонт, закоптились потолки и т.п. Как правило, и хозяева у таких квартир не совсем благополучные, раз довели жилье до такого состояния.

О том, как правильно оформить договор купли-продажи такой недвижимости, рассказывает Елена Поперечная, начальник юридического отдела агентства недвижимости ООО «Аркада-Стиль».

- Для того чтобы отраженная в договоре цена, явно низкая по сравнению с рыночной, не явилась для недобросовестного продавца поводом к признанию сделки недействительной, либо не стала основанием других негативных последствий для покупателя, важно знать несколько моментов.

В ГК РФ (ст.179) есть основание для признания сделки недействительной – совершение ее лицом вынужденно, вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем воспользовалась другая сторона (кабальная сделка). Такая сделка может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего, причем потерпевшему возвращается другой стороной все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах.

Также существует другая статья ГК РФ, по которой нередко обращаются в суд неблагополучные бывшие хозяева квартиры – это ст. 177, согласно которой сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Сделка может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Таким образом, заведомо низкая, ничем не обусловленная цена в договоре купли-продажи, может явиться серьезным поводом для оспаривания сделки прежним собственником. В каких случаях это может быть целесообразно для продавца? Допустим, до него дошли слухи, что его разваленная квартира, благодаря вложениям и трудам покупателя (нового собственника), превратилась в «конфетку». Новый собственник приводит жилье в порядок, делает хороший ремонт в квартире, а в итоге получает повестку в суд. Что видит суд? Только то, что в договоре отражена невысокая рыночная цена квартиры. А кто сделал ремонт – продавец или покупатель – большой вопрос.

Отсюда напрашивается вывод: существенные характеристики состояния квартиры, имеющиеся на момент ее продажи, необходимо отражать либо в самом договоре купли-продажи, либо в отдельном соглашении (приложении к договору) с подписью обеих сторон. Это послужит обоснованием низкой цены квартиры на момент ее продажи и основополагающим доказательством на случай спора в суде. То есть в указанных документах необходимо точно описать те разрушения и недоработки в квартире (состояние окон, стен, потолков, сантехники и коммуникаций), которые повлияли на цену квартиры. В идеале, неплохо сохранять чеки, квитанции на отделочные материалы, сантехнику и прочие вещи, которые покупатель приобретал для приведения жилья в приемлемый вид.

Кроме того, если подозрение вызывает сама личность хозяина такой разрушенной квартиры (пьющий, наркозависимый, пожилой, больной), целесообразно настоять на том, чтобы перед сделкой такой продавец предоставил справку из психнаркодиспансера. В идеале, можно настаивать на прохождении психиатрического освидетельствования таким лицом в день заключения договора купли-продажи, для гарантии того, что этот человек понимает значение своих действий и может ими руководить, осознает сущность той сделки, которую совершает.

Соответственно, если вышеуказанных мероприятий не провести, есть риск оказаться в неприятной ситуации, связанной с необходимостью возврата квартиры прежнему собственнику без каких-либо возмещений понесенных расходов на отделку. При этом, разумеется, любой из фактов со стороны прежнего собственника при обращении в суд, тоже должен быть доказан.

Фото: иллюстрация