В Омске замерли цены на квадратные метры. Рассказываем почему

Вопреки прогнозам весной и летом текущего года цены на жилье в Омске и области, как и в целом по стране, неуклонно шли вверх, а осенью к этой тенденции добавилось еще и повышение ключевой ставки Центральным банком России. Чего ждать в такой ситуации потенциальным покупателям и продавцам квартир и к чему стремится омский рынок недвижимости этой осенью, Город55 поговорил с известным предпринимателем и политиком, генеральным директором ООО «Миард», президентом НП «Омская коллегия оценщиков» Павлом Кручинским. Рассказываем.

Как изменились цены на недвижимость в Омске?

Сначала проанализируем, а как вообще изменились цены на жилье в Омске с начала года. На вторичном рынке возьмем четыре вида жилья: квартиры низкого качества, среднего (типовые), улучшенные и элитные квартиры. Так, по данным статистиков, за I квартал 2023 года эта недвижимость остановилась на нижеследующих ценах за 1 квадратный метр:

• Квартиры низкого качества — 71 369.37 рубля;
• Среднего качества (типовые) — 77 862.29 рубля;
• Улучшенного качества — 92 871.33 рубля;
• Элитные квартиры — 128 375.85 рубля.

По итогам второго квартала за те же квадратные метры просили уже совсем другие деньги:

• Низкого качества — 71 774.79 рубля;
• Типовые — 80 914.02 рубля;
• Улучшенного качества — 96 730.28 рубля;
• Элитные квартиры — 129 962.59 рубля.

Таким образом, получается, что за указанный период квартиры низкого качества прибавили в цене 0,6%, типовые подросли на 3,8%, улучшенные — почти на 4%, а элитные квартиры подскочили в цене на 1,2%.

Что касается новостроек, то тут в нашей выборке три сегмента: типовые, улучшенные и элитные квартиры, и ситуация там следующая:

• Типовые квартиры: первый квартал — 85 752.64, второй квартал — 87 651.91 рубля;
• Улучшенное качество: первый квартал — 103 638.7, второй квартал — 102 696.63 рубля;
• Элитные квартиры: первый квартал — 139 327.49, второй квартал — 142 625.04 рубля.

В итоге имеем рост у типовых квартир на 2,2%, у элитных — на 2,3%, а вот у улучшенных, напротив, фиксируем снижение цены на 0,9%.

Что будет с ценами на жилье в Омске этой осенью?

Теперь собственно о том, чего ждать от цен на недвижимость текущей осенью. Возможно ли снижение на вторичном рынке?

«Этой осенью цены должны замедлить свой рост, особенно на вторичном рынке. Главная причина этого — поднятие ипотечных ставок. Сегодня рабочая ставка уже колеблется в пределах 14—15%. Уже сейчас ценовой пузырь, который был раздут в режиме ажиотажа весной и летом этого года, сдувается. К концу года рынок замедлится, но резкого падения ожидать не стоит. По факту некое снижение есть уже и сейчас — те цены, что указаны в рекламе, и суммы, прописанные в договорах сделок, на 5—7, а то и 10% ниже. То есть идет торг, причем усиленный торг, когда клиенты готовы купить сейчас, а продавцы с гибкостью — продают. Однако общей тенденции к снижению, к сожалению, не наблюдается», — заявил Павел Кручинский.

Ситуация могла бы измениться, если бы для миллионного Омска хватало предложений на рынке новостроек.

«Дело в том, что вторичный рынок обычно подпитывает „родничок“ новостроек, а их для миллионного города у нас достаточно скромный объем предложений», — считает Кручинский.

Вот и получается, что цены на вторичку замедлят рост, а снижаться будут только в результате торга.

Повысятся ли цены на новостройки в Омске?

Что касается новостроек, то тут возможен дальнейший рост, поскольку, как это ни странно, на это повлияли различные ипотечные программы с господдержкой.

«Новостройки уже и так существенно выросли в цене, и август, в том числе, это наглядно продемонстрировал, так как это сразу же отразилось на ставке вторичного рынка — цены там поползли вверх. Тут надо понимать, что ипотека с государственной поддержкой, а также семейная сейчас очень серьезно стимулируют рынок новостроек, вот они и подорожали и, скорее всего, будут дорожать и дальше. Хотя цены уже и так неоправданно высокие: в среднем по Омску это в пределах 106—110 тысяч за квадратный метр, есть предложения и за 150—160 тысяч», — пояснил гендиректор «Миарда».

Изменятся ли цены на элитное жилье в Омске осенью 2023 года?

По словам нашего эксперта, на рынке элитного жилья в Омске этой осенью вообще не стоит ждать каких-либо изменений, и причина тут в дефиците.

«Элитного жилья в Омске не так много, и в последние годы застройщики его не предлагают. Следовательно, вариантов мало и есть некий дефицит, хотя на рынке оно присутствует и имеет своего покупателя. Собственники такой недвижимости не сильно уступают в цене, больших объемов такого жилья на рынке нет, потому оно будет стоять в том же ценовом сегменте — приблизительно до 200 тысяч рублей за квадратный метр», — уверен Павел Кручинский.

Есть ли дефицит квартир в Омске?

Есть, и довольно-таки существенный, и он продолжает увеличиваться как на вторичном, так и на первичном рынке.

«На вторичном рынке продолжается уменьшение количества предложений. Так, если сравнивать с прошлым годом, то квартир на продажу стало меньше на 40—45%. К сожалению, вторичка „вымывается“, и в помощь ей может быть только первичный рынок, но новостроек для Омска недостаточно. Потому этот сегмент должен развиваться более активно и стремительно», — заявил Кручинский.

Кто сейчас чаще всего покупает жилье в Омске?

Условно всех омских покупателей жилья (как реальных, так и потенциальных), по заверениям нашего собеседника, можно разделить на четыре категории:

• Покупатели с наличными деньгами, у которых есть потребность вложиться в квадратные метры для большей надежности;
• Покупатели с наличными средствами, которые пока что вкладывают их на депозиты в банки под проценты или используют другие финансовые инструменты. Эта категория рассчитывает сейчас преумножить свои средства, а потом купить жилье на падающем рынке или при более благоприятных условиях;
• Покупатели с одобренным решением по ипотеке;
• Покупатели, которые хотят обменять свою квартиру или продать ее и купить что-то иное с небольшой доплатой, в том числе и за счет ипотечного кредита.

«Еще одна категория, которая как бы не вписывается в общий порядок, — это покупатели, которые отложили покупку на неопределенный срок, например из-за нехватки денег на первоначальный взнос, чересчур высокого платежа по ипотеке или низкой заработной платы для положительного решения. Эти клиенты будут формировать на рынке отложенный спрос и вернутся в более благоприятные периоды и условия», — объяснил эксперт Города55.

Между тем, как сообщил Кручинский, в последние полтора года на рынке недвижимости появились клиенты, которые так или иначе связаны со спецоперацией на Украине. Это родственники бойцов, погибших на СВО, которые получили выплаты от государства и стараются улучшить жилищные условия.

***

Подытожим. Этой осенью на вторичном рынке жилья в Омске не стоит ждать каких-то резких потрясений, он выровняется, цены успокоятся, но и снижения, помимо варианта с торгом, не будет. Напротив, есть все тенденции к дальнейшему увеличению стоимости квадратных метров, учитывая дефицит предложений. А вот новостройки из-за нехватки предложений продолжат расти в цене, и немалую роль в этом процессе играют различные ипотечные программы с господдержкой.