Льготная ипотека. Остановится ли феноменальный рост цен на жилье в Омской области

Официально льготная ипотека на новостройки в Омской области заработала весной 2020 года как антикризисная мера. В отличие от регионов, где ее брали под стандартные 6.5% годовых, в Омской области за счет выделения 260 млн рублей из регионального бюджета властям удалось снизить ставку до 4,2% — 2.9% годовых.

Изначально льготная ипотека должны была выдаваться до 1 ноября 2020 года, однако российские власти продлили действие программы до 1 июля 2021 года. Введение антикризисных мер помогло частично решить вопрос с жильем для жителей, но также привело к тому, что цены на квартиры в Омске начали быстро расти.

Отложенный спрос

Всего, по данным экспертов, только за декабрь 2020 года средняя стоимость квартиры в Омске увеличилась на 13%. Цена за 1 кв. м. жилья с 44 тыс. рублей увеличилась до 50 тыс. рублей. Вырос и средний ипотечный чек — в коне 2020 года он составил 1.8 млн рублей, в то время как осенью он был на уровне 1.6 млн рублей.

Как пояснил Городу55 директор агентства «Авеста-Риэлт» Валерий Райс, за время введения льготной ипотеки цены выросли почти на 25%. И причина тому — увеличившийся спрос, который позволил продавцам накрутить цены на продаваемое жилье.

«Если власти стимулируют строителей, то люди действительно на небольшое время получают более выгодные условия для покупки жилья. Но затем из-за высокого спроса начинается рост цен. А это только усложняет процесс вступления в ипотеку. Фактически те, кто раньше имели какие-то шансы взять ипотеку и этим не воспользовались, в следующем году могут эту возможность потерять. А дальше что будет? Льготная ипотека закончится, а цены ведь останутся на прежнем уровне. А проценты по ипотеке вновь вернутся к отметке в 9%», — отметил Райс.

При этом можно считать, что льготная ипотека оказалась средством поддержания на плаву риэлторов. По крайней мере, такой вывод напрашивается после беседы с председателем совета директоров ООО «Миард» Павлом Кручинским.

«Действительно, месяцы простоя летом 2020 года сказались на нашей работе негативно. Но с ростом отложенного спроса мы понимали, что все возможно вернуть. Да, уже сейчас можно сказать, что в августе 2020 года мы полностью догнали свои собственные показатели, показанные в августе 2019 года. К концу года можно сказать, что мы превзошли результат 2019 года, пускай и совсем ненамного», — пояснил Кручинский.

Из-за недостатка введенных в эксплуатацию в 2020 году новостроек увеличился и без того большой спрос на вторичное жилье в Омске. Так, в 2020 году доля сделок на вторичном рынке составила 95% от всех сделок по продажи жилья в Омске.

Омские эксперты считают, что государство, пускай и неохотно, но будет тратить деньги на поддержку населения в 2021 году, поэтому предполагают, что со временем льготная ипотека продлится как минимум до конца 2021 года.

«Льготная ипотека нам в этом году действительно помогла, с ее помощью к нам пришло больше людей. Мне кажется, что бояться ее отмены летом 2021 года не стоит. В это году ведь выборы в Госдуму, властям нужен позитивный фон, настроение у избирателей. Так что, думаю, до конца 2021 года она продлится точно, а там уже будут смотреть на ее успехи», — говорит гендиректор сети строительных компаний «Стройбетон» Олег Золотов.

По его словам, рост цен в 2021 году, если не случится никаких потрясений рынка, замедлится. Уже к середине 2021 года он будет на стандартном уровне 5-6%.

Лекарство от спроса

Вызвавший резкий рост цен повышенный спрос, по словам экспертов, может лечиться только повышенным предложением. А это значит, что властям необходимо стимулировать местных застройщиков на повышение количества вводимых домов. Пока это, по его словам, возможно только в случае сохранения льготной ипотеки. Однако теперь перед властями стоит непростая задача — для понижения цен на новостройки необходимо увеличить вводимый объем жилья. Однако сделать это будет не так просто — многие строительные компании города уже сейчас работают в полную силу.

В частности, за 2020 год в регионе введено 524.7 тыс. кв. м жилья, из которых только 279 тыс. кв. м являются многоквартирными жилыми домами, построенными в Омске. Остальные — индивидуальная жилая застройка, которая ведется, в основном, за пределами Омска. Это второй худший показатель ввода многоквартирных домов в Омске за последние 5 лет. Хуже было только в 2019 году, когда в городе было введено всего лишь 219.8 тыс. кв. м жилья в многоквартирных домах. Всего в 2020 году в городе были введены 37 многоэтажек, против 26 в 2019 году. Возведенные в 2020 году дома состоят из 5 187 квартир. Средняя площадь квартиры — 53.8 кв. м.

В 2021 году власти, по данным пресс-службы облправительства, действительно намерены увеличить ввод жилья до 577 тыс. кв. м. Планируется это сделать за счет ввода домов, которые начали строиться в 2018 году (тогда было выдано сразу 14 разрешений на строительство многоквартирных жилых домов).

Однако не все из этих домов смогут понизить спрос на покупку жилья. Например, компания «Сибградстрой Инвест» намерена ввести в эксплуатацию в 2021 году три многоквартирных дома на 800 квартир в микрорайоне «Кузьминки», однако уже сейчас все они куплены. Клиенты компании с лета 2020 года не могут найти свободных в продаже квартир.

Помимо этого, в областном Минстрое обещают ввести в эксплуатацию две многострадальные многоэтажки — ЖСК «Первомайский» и ЖСК «Дом на Тарской». Однако их сдача никак не повлияет на состояние ипотечного рынка, так как эти дома уже давно раскуплены дольщиками домов и свободных квартир в них почти не осталось.

При этом против застройщиков может сработать новый закон, принятый недавно Законодательным собранием: «О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты в целях предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов».

Данным документом предполагается, что застройщики получают участок без торгов, но взамен они должны выполнить ряд обязательных требований. В частности, передать в собственность муниципалитета часть построенного жилья, проектно-сметной документации на объекты улично-дорожной сети (автодороги общего пользования) и объекты образования (школы и детсады). Главное — это передача в собственность Омской области 10% вводимого жилья.

«Ну это дурость какая-то. Я сам себе все закупаю, сам практически провожу работы. Естественно, что я не захочу отдавать 10% квартир государству. Зачем? Ради бесплатной аренды земли? Это не окупается ни при каких обстоятельствах», — отметил Олег Золотов.

При этом он отметил, что данная идея будет работать только в отношении тех застройщиков, которые специально строят дома для обманутых дольщиков. В этом случае они могут передать областным властям 10% от квартирного фонда. Другие застройщики, по словам Золотова, на это не пойдут ни при каких условиях.

Дела федеральные

Вероятно, из-за трудного положения омских строителей в вопросе ввода нового жилья областные власти и решились на привлечение федеральных застройщиков. Они, по идее чиновников и благодаря принятому в январе закону, не только позволят снизить спрос на рынке первичного жилья, но и обеспечат власти свободным от продаж квартирным фондом. Это, в свою очередь, позволит облправительству заметно продвинуться в решении проблемы обманутых дольщиков.

Напомним, что зайти на омский рынок первичного жилья уже изъявили желание две крупные строительные компании федерального уровня — АФК «Системы» (построит жилой комплекс на 31 тыс. жителей в районе улиц Волгоградской и Верхнеднепровской) и еще не определившаяся с участком застройки компания «Брусника».

Однако помочь Омской области с решением проблем дольщиков и снижением спроса федеральные девелоперы смогут лишь через два года минимум — работы на участках еще не начались, и крупные застройщики, даже при подключении дополнительных мощностей, все равно к концу 2021 года возвести ничего не успеют.

Очевидно, что интерес федеральных компаний напрямую связан с зашкаливающим в Омске спросом на новое и качественное жилье. Поэтому логично предположить, что вращающиеся в московский кругах девелоперы уже знают, что не прогорят в Омске, где жители не славятся своими покупательскими способностями.

Дело в том, что льготная ипотека в стране так или иначе будет продлена. Об этом уже открыто заявил председатель Госдумы Вячеслав Володин. Его идея проста — в регионах с высокой средней заработной платой у населения оставить ставку по ипотеке на уровне 6.5%, а в регионах с низкими доходами населения — снизить ее до 3%.

Логично, что появление новых игроков и все еще низкая процентная ставка (эксперты рынка не ожидают, что в Омске она будет на уровне 6.5% как в Москве), должны будут разрядить напряженную обстановку на рынке первичного жилья. Впрочем, скептики уверены — никакие федеральные застройщики в Омск на самом деле не придут.

«Если честно, то вот эти компании повлияют на наш строительный рынок примерно никак. Вы видели, по каким ценам продает свои квартиры та же „Брусника“? Около 60 тыс. рублей за 1 кв. м, чтобы вы понимали, мы продаем 1 кв. м жилья за 48 тыс. рублей. С такими ценами они в Омске ничего не продадут, думаю, что проанализировав рынок, они откажутся. Максимум — построят 1-2 элитных дома где-то, и на том их девелопмент и закончится», — отмечает Олег Золотов.

Вместо послесловия

В Омской области рынок недвижимости оказался одним из тех, которые максимально резко отреагировали на введение льготной ипотеки. По данным министерства финансов Омской области, за 2020 год 780 семей получили льготные ипотечные займы на сумму 1.5 млрд рублей в рамках льготной программы при поддержке областного бюджета. В среднем для омичей, попавших в программу, процентная ставка по ипотеке колеблется в значениях от 2.9% до 4.2% годовых.

Льготная ипотека, несмотря на то, что является актом поддержки как населения, так и застройщиков, больно ударила по покупательской способности омичей. Из-за повышения цен вырос размер необходимого первоначального взноса, а платежи по ипотеке, несмотря на низкий процент, из-за высокой цены квартир остались практически на уровне прошлых годов.

Все это привело к тому, что на ипотечном рынке образовался настоящий цугцванг — любое изменение условий льготной ипотеки вновь приведет к повышенному спросу, а тот опять спровоцирует рост цен. Хуже всего на рынок повлияет отмена льготной ипотеки — народ попытается успеть запрыгнуть в последний вагон поезда «2.9%», что только увеличит спрос. После окончания льготного периода случится обратное — спрос резко упадет, а застройщики останутся с нераспроданными квартирами на руках. Так мера поддержки может превратиться в меру наказания для строителей.

При этом власти, вероятно, не имеют никаких механизмов, чтобы повлиять на спрос и ценообразование на рынке вторичного жилья. Сейчас они вынуждены «вытягивать за уши» застройщиков, так как лишь они могут оказать конкуренцию вторичному рынку жилья. Для этого, вероятно, в Омск и заманиваются федеральные инвесторы.

Эксперты сходятся во мнении, что цены на жилье в Омске не упадут до уровня начала 2020 года, а всего лишь снизят скорость роста. Падение цен возможно лишь при условии, что на рынок будут сразу «выброшены» несколько сотен тыс. кв. м жилья.