Смытые волной: как новостройки омичей превратились в микрорайон-призрак

Мы знаем много историй с обманутыми дольщиками. Обычно все они строятся по одной фабуле: деньги украдены, дома не построены. Далее следует банкротство застройщика, уголовное дело, возможно, кто-то получает тюремный срок, хотя дольщикам от этого немного толка — все равно ни жилья, ни денег. Несостоявшимся жильцам остаются пикеты, звонки на прямые линии разных уровней и страноватые перформансы с манекенами на недостроях. Однако сейчас в Омске разворачивается менее тривиальная, но еще более абсурдная история.

Речь о жилом комплексе «Волна» на бульваре Архитекторов. Три 16-этажных «свечки» уже построены, люди планировали заселяться этим летом. Однако недавно выяснилось, что застройщик по каким-то загадочным причинам вовремя не продлил договор аренды участка. Поскольку правоустанавливающих документов на землю у него больше нет, дома невозможно сдать в эксплуатацию. Юридическая формальность превратилась в непреодолимое препятствие. Вроде бы ни застройщик, ни местные власти, на которых и без того «висят» тысячи обманутых дольщиков, не заинтересованы чинить преграды. И все же 315 омских семей не могут въехать в уже готовые квартиры, а регион рискует получить еще три проблемных объекта на пустом месте. Город55 попытался разобраться, как так получилось.

Юридический казус

ЖК «Волна» изначально был проблемной стройкой. Строительство началось в 2013 году, сдача планировалась на 2015-й. Причем эти три дома должны были стать только первой очередью проекта — далее собирались возвести еще шесть многоэтажек, садик, школу. Однако работы велись с перерывами, иногда стройка просто стояла, сроки переносились из года в год. Застройщик — ООО «Строительные технологии», которое относится к ГК «Манрос», — списывал это на неудачного подрядчика, которого пришлось менять, потом на проблемы с деньгами. И все же дома не бросили. В прошлом году дольщикам объявили, что найден некий инвестор, выкупивший часть свободных квартир, что позволит завершить строительство. В марте 2020 года дома действительно были готовы, пройдена госэкспертиза. Дело было за малым — получить разрешение на ввод в эксплуатацию.

А в июне дольщики узнали, что еще 4 апреля у застройщика закончилась аренда земли. При этом сам он выступает субарендатором. Участок под строительство арендовало у муниципалитета ООО «Зеленая долина» и сдавало «Строительным технологиям» в субаренду. Изначально в этой схеме не видели ничего подозрительного. Никаких сложностей с продлением договора не предвиделось, департамент имущества заявил, что загодя предупредил застройщика о необходимости провести эту формальную процедуру. Почему тот этого не сделал, не очень ясно.

Сам застройщик — со слов дольщиков — заявил, что документы на продление ему помешал подать режим самоизоляции. Время было упущено, срок аренды истек. Пакет документов подали только в июне и получили отказ — депархитектуры потребовал дополнительные бумаги. Окончательный отказ пришел 7 июля, на этот раз причиной был истекший договор аренды участка. Возник конфликт. Застройщик обвинил чиновников в затягивании процедуры — отказ он считает формальным и немотивированным. А в депимущества и департаменте архитектуры уверяют, что ничего не могут сделать: выдавать разрешение на ввод домов на земле, к которой застройщик не имеет отношения, незаконно. Когда срок аренды истек, компания лишилась права на продление договора без торгов — таково земельное законодательство, пойти против которого администрация не может.

Скрытые мотивы

В депимущества настаивают, что у застройщика было достаточно времени, чтобы продлить аренду до 4 апреля. Пандемия коронавируса началась в марте — когда срок уже истекал, поэтому аргумент с самоизоляцией действительно выглядит странно. Интересно, что с документами не обращались ни «Строительные технологии», ни непосредственный арендатор — «Зеленая долина».

При этом квартиры в ЖК «Волна» продолжают продавать по сей день. На сайтах недвижимости выставлены десятки объявлений по довольно низким ценам (от 1.7 млн рублей). О проблемах с землей — ни слова, сроком сдачи указывается третий квартал 2020 года.

«Застройщик знал о том, что нужно продлить аренду, еще в феврале. Он же не маленький мальчик. Это просто сказки, что пандемия помешала — учитывая, что департамент имущества не прекращал работать. Просто они поняли, что у них проблемы с землей, а квартиры продавать надо. С марта по июль они не один десяток квартир продали», — считает одна из дольщиц, Юлия Соболева.

В простодушие застройщика действительно верится с трудом. У дольщиков здесь несколько предположений о «скрытых мотивах». По одному из них компания решила сэкономить на аренде земли — четыре месяца с даты истечения договора строители заканчивали свои недоделки, продавали квартиры и не платили аренду. Также возможные мотивы видят в разборке между застройщиком и арендатором (либо арендодателем). Конъюнктура со времен начала стройки сильно изменилась.

«Там рядом застроились Кузьминки, Прибрежный, строят дорогу на 3-й Енисейской. Земля сильно подорожала. Они уже судились с арендатором из-за этого. Там ведь не только три „свечки“, должен был быть большой проект в три очереди. „Зеленая долина“ уже разорвала контракт с застройщиком на те участки, где строительство не началось. Думаю, они просто не поделили квартиры, поэтому „Зеленая долина“ и не идет продлять аренду», — предполагает дольщик Роман Сергеев.

Нагромождение юрлиц

Впрочем, это только предположения, подтвердить или опровергнуть которые не представляется возможным. Сам застройщик при этом хранит молчание. Дольщиков в детали не посвящают, Город55 также не смог с ним связаться — телефоны компаний, относящихся к ГК «Манрос», стабильно не отвечают (а «Строительные технологии» единственным контактом указывают телефон офиса продаж ООО «Манрос-нефтехим»). В отделе продаж же, по-видимому, сами недовольны ситуацией — они вынуждены продавать квартиры с очень неясными перспективами, — но комментировать ситуацию не стали. Предположительно, «Манрос-нефтехим» и есть тот инвестор, который выкупил у застройщика часть квартир для достройки домов. И название намекает, что эти юридические лица связаны.

«Манрос» кучу юридических лиц насоздавал, сам себе квартиры продает за бесценок. Все это понимают, но юридически доказать, что они между собой связаны, невозможно. А квартиры очень выросли в цене. Я в декабре 2017 года покупала однокомнатную 38 кв метров за 1.1 млн. Сейчас она стоит 1.8 млн», дольщица Юлия Соболева.

Покупателям же по телефону расписывают только преимущества (мы позвонили в отдел продаж под видом клиента). На прямой вопрос, что с землей, отвечают, что проблема решится в ближайшее время и администрация не имеет права отказать в вводе жилья. По поводу возможных рисков нам ответили: «Думайте сами, но после сдачи ценник будет уже другой».

«Сейчас грубо разговаривают. Когда квартиру покупаешь, они вежливые, чай-кофе, чуть ли не целуют. Только сделка прошла, отношение другое. Отвечают редко. У них определители номеров, они знают, на какой номер не отвечать. Если это дольщик, который, как я, постоянно расспрашивает, то уже не берут», — говорит дольщик Леонид.

С ООО «Зеленая долина» еще более странная история. Компания-арендатор вообще публично себя не проявляет и не давала никаких разъяснений. Связаться с ней невозможно, там зарегистрирован всего один человек — директор. Дольщики пытались даже приходить в офис «долины» на ул. Фрунзе, но, по словам вахтера, директор появляется крайне редко. При этом как раз эта компания должна была заниматься продлением аренды.

Какой выход

Между тем дольщики оказались в очень тяжелом положении. Квартиры в основном брали в ипотеку, люди вынуждены годами оплачивать и ипотечные взносы, и аренду другого жилья. Многие ждут квартир с 2013 года, некоторые продавали свое жилье, чтобы приобрести недорогие тогда «квадраты» в ЖК «Волна», и сейчас ютятся семьями в съемных комнатах.

«Свою квартиру продала, чтобы без ипотеки купить новую. И вот, живу с внуком в одной комнате, а это дико неудобно. Мы разные поколения с разными взглядами на жизнь. Я вижу, как он вздыхает, когда я очередной, не первый раз, сообщаю, что надо подождать еще месяца три. Для меня это тяжелая судьба», — рассказывает дольщица Нина.

А на собраниях, куда приглашают трех дольщиков (по версии остальных, «приближенных» к застройщику) сулят скорую сдачу и просят подождать, но не вдаются в конкретику.

Выход из ситуации теперь только судебный.

«В нормальной ситуации дольщики могли бы обратиться в суд за взысканием неустойки за нарушение срока передачи квартир. Теоретически даже можно было бы расторгать договоры, если кто-то бы захотел. Но на практике в этом нет смысла. На юрлице, которое занимается застройкой, нет никаких активов. Финансирование строительства, по всей видимости, велось через аффилированные лица, поэтому иски к застройщику нецелесообразны», — отмечает председатель Общества защиты прав потребителей в сфере строительства Дмитрий Дмитриев.

«Суд найдет варианты»

Власти полагают, что застройщик ведет себя недобросовестно. Ситуацию с ЖК «Волна» комментировал и губернатор Александр Бурков. Он заявил, что компания «переводит стрелки на власть» и пытается использовать дольщиков, чтобы надавить на администрацию (дольщики действительно признали, что застройщик просил их «создать резонанс», но позже у них появились вопросы и к нему самому). Глава региона пригрозил привлечением правоохранительных органов, если «манипуляции будут продолжаться».

Тем не менее пока события развиваются в юридическом русле. Застройщик подал иск к департаменту имущественных отношений. Заседание арбитражного суда назначено на 18 августа. Специалисты считают, что перспективы у застройщика есть: в пользу этого говорит судебная практика.

«Я больше чем уверена, что суды пойдут навстречу. Есть уже такая практика. Например, в ЖСК Менделеева, 46 договор аренды тоже истек, они его и не продлевали. Там построено всего три этажа. Они обратились в департамент имущественных отношений, там по закону им отказали. С этим отказом они пошли в суд и выиграли его», — считает руководитель рабочей группы омского «Союза участников долевого и паевого строительства» Илона Сапожникова.

Позиция тут такая: „Мы вас прекрасно понимаем, поэтому давайте, уважаемый суд, примем решение в защиту дольщиков“. Ну, а суд находит какие-то варианты», Илона Сапожникова.

***

В целом же юридических механизмов защиты дольщиков не очень много, хотя недавно долевое строительство в прежнем виде оказалось вне закона (теперь деньги дольщиков проводятся через эксроу-счета, у застройщиков нет к ним доступа напрямую). При этом проблема со «старыми» дольщиками остается острой. Эксперты говорят, что во многих случаях полагаться остается только на политическую волю — это уже стало практикой, поскольку регионы заинтересованы в «хорошей» статистике по дольщикам.

«Юридических механизмов в стройке, особенно в старом долевом строительстве, просто нет. Те же субсидии на достройку домов — если смотреть юридически, с чего налогоплательщики должны за это платить? Дольщики вложили свои деньги, застройщик их обманул. Это гражданско-правовые отношения. То же самое, что вы купили акции, а они упали. Поэтому очень большую роль играет политическая воля. Это совершенно непрозрачная система. Губернатор может в ручном режиме достраивать, пинать, разруливать. Второй вариант — на федеральном уровне сделать систему многофакторной, чтобы существовало много вариантов строительства. В каждом случае ситуация разная. Возможно, нужен отдельный орган — например, уполномоченный по правам дольщиков, который будет глубоко разбираться, кто виноват и какую норму нарушил», — считает юрист Дмитрий Шейко.

Но и политической воли бывает недостаточно.

«Федеральные органы пытаются что-то решать, но львиную долю ответственности перекладывают на регионы. Но нужно понимать, что регион региону рознь. Если в Тюмени, еще где-то что-то решается, то у нас Омск дотационный. Опять же, критерии [для привлечения инвесторов на достройку], которые выдумали. Если уж их вводить, выбрали бы самые плачевные объекты. Помогать нужно было тем, у кого безвыходное положение. Довольно странно законодательство к этому подходит», — считает Илона Сапожникова.