Фокусы застройщика: Оркиш переводит жилое здание в нежилое и обратно

О том, что бутафорская пожарная лестница на здании пропала, сообщил омский блогер Игорь Федоров 8 декабря. По его словам, это может свидетельствовать о том, что здание вновь обрело статус жилого и, вероятно, уже в скором времени будет сдано в эксплуатацию.

Дела земельные

История дома 36 корпус 1 по улице Красный путь началась в 2009 году, когда принадлежащие семье известного бизнесмена Сергея Оркиша ООО «Мрия» и «СК «Стройподряд» получили от департамента архитектуры мэрии Омска по акту выбора на земельном участке с кадастровым номером 55:36:040102:2097. Акт выбора предполагает получение земельного участка без проведения конкурса. В 2013 году Горсовет отменил такой способ приобретения земли в Омске, но в 2009 году было достаточно придумать причину освоения участка, ткнуть пальцем в карту и получить землю. Очевидно, Оркиши обосновали требование строительством 9-этажного офисного здания с детским садом неполного дня на 60 детей (см. фото).

В начале 2013 года участок обнесли забором и приступили к строительству якобы нежилого здания. Теперь уже известно, что получив землю под один проект, строили предприниматели совсем по другому. С самого начала вместо административного здания с детским садом на участке возводился жилой 10-этажный дом.

Вместо свай в качестве фундамента была залита бетонная плита, однако проект жилого дома экспертизу пройти не смог. Вслед за этим в апреле 2014 года облпрокуратура потребовала прекратить стройку объекта до получения положительной оценки от госэкспертизы.

Здание, однако, продолжило строиться. В 2015 году на торце многоэтажки появилась наружная пожарная лестница. Возникла она там по требованию прокуратуры и ГОСТа, согласно которым, в каждом нежилом здании выше 10 метров должно быть две лестницы (основная и пожарная). Однако из-за того, что здание строилось как жилое, в нем не оказалось места под вторую лестницу, что и стало поводом для установки наружной. Выходов на нее из здания, судя по фотографии, так и не было сделано. Для чего устанавливали эту лестницу - непонятно: то ли чтобы тянуть время (пока шли суды по виду разрешенного использования земли), то ли пытались создать видимость соответствия ГОСТам.

В том же году выяснилась еще одна проблема - земля под строящимся зданием находится в областном резерве как место под станцию метро. Однако Министерство имущественных отношений региона спустя несколько месяцев исключило ее из резерва. Тогда же недострой перешел во владение ООО «Альянс-Строй». Ее бенефициаром до сих пор значится Сергей Оркиш, а гендиректором - его сын Павел.

В 2016 году участок 55:36:040102:2097 был поделен и перестал существовать. Вместо него появились участки 55:36:040102:6613 и 55:36:040102:6614. Получилось так, что недострой расположен в границах участка 6613. Сам участок сразу же оказался в собственности «Альянс-Строй».

Тогда же компания Оркишей подала в мэрию Омска заявление об изменении разрешенного вида пользования земли на участке 6613. Фирма попросила изменить вид использования с «для строительства административного здания» на землю «для размещения многоквартирного жилого дома средней этажности (5-10 этажей)». И.о. главы депархитектуры Евгений Зоммер и комиссия публичных слушаний отказали «Альянс-Строй».

Судебные тяжбы

Решения, которые компания Оркишей получила на публичных слушаниях и в департаменте архитектуры, не имели мотивировочной части. То есть нечаянно или намеренно чиновники не указали причину отказа. Воспользовавшись этим, застройщики летом 2017 года обратились в Арбитражный суд, который поспешно счел отказ чиновников необоснованным и обязал изменить вид разрешенного использования земли.

Оспорить решение суда чиновникам ни в апелляции, ни в кассации не удалось. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в марте 2018 года также отказалась рассматривать жалобу городских властей.

В итоге земля под зданием стала пригодной для строительства многоквартирного жилого дома, как этого и хотели Оркиши. Сведения об этом в Государственном кадастре недвижимости были опубликованы 23 мая 2018 года. При этом само здание, построенное еще в 2015 году, до сих пор числится как административное.

Таковым его продолжает считать и мэрия Омска. В августе 2018 года департаменту имущественных отношений удалось взыскать с «Альянс-Строй» 86 тыс. рублей за аренду участка 55:36:040102:2097. При этом деньги были взысканы за период с 2015 по 2017 годы, хотя фактически участок перестал существовать в 2016 году.

Отметим, что и парковочные места для дома Оркишам тоже достались как будто бы случайным образом. Выиграв в суде у мэрии Омска, «Альянс-Строй» заявляется на конкурс, объявленный депимущества 20 октября 2017 года распоряжением №2465. Ведомство, на тот момент возглавляемое Евгением Асташовым, предоставляло в аренду два участка под парковки напротив здания. Достались они «Альянс-строю».

Очевидно, что с самого начала предприниматели Оркиши хотели сделать здание жилым. Появление пожарной лестницы на постройке – лишь способ отмахнуться от требований прокуратуры. Теперь, когда строение вот-вот будет переведено в статус жилого, эта фиктивная пристройка дому просто не нужна.

Об этом же говорит архитектор и проектировщик дома на Красном пути, 36/1 Сакен Хусаинов. В телефонном разговоре с Город55 архитектор признал, что изначально здание планировалось как жилое.

«Оно задумывалось жилым, и сейчас стоит жилое. На первом этаже там административные помещения, остальное все - для проживания людей. Я точно не могу сказать, с чем связаны проблемы с его сдачей. На мой взгляд, это просто люди, которые мешают бизнесу развиваться и обеспечивать омичей жильем. Из-за таких, как они, в городе уже через 2 года начнется дефицит квартир, что спровоцирует рост цен на них», - сообщил Хусаинов.

Становится понятно, для чего Оркишам была нужна чехарда с переводом жилого дома в статус нежилого, а затем обратно. Под жилой дом невозможно получить участок земли без конкурса, а под административное здание можно (в 2009 году еще можно было). Дальше необходимо поменять вид разрешенного использования земли и ввести жилой дом в эксплуатацию.

Остался ввод

Полагаем, что в ближайшее время застройщик попытается перевести многострадальный дом в статус жилого строения. Интересно, что месяц назад в интервью Город55 директор департамента имущественных отношений Денис Денежкин заявил, что дом на Красном пути, 36/1 не может ввестись в эксплуатацию как жилой, поскольку это противоречит генплану. Денежкин отметил, что вопрос смены вида разрешенного использования земли и ввод зданий в эксплуатацию - за пределами его компетенций, но при этом весьма уверенно пояснил, что выхода из ситуации всего два: снести дом или сделать его административным зданием.

«Никто его не введет как жилой дом. Там генплан, градостроительный кодекс не позволят. Не должно быть на этом месте жилого дома. Точка. Два варианта: либо это будет офисное здание (не знаю, как застройщик будет переделывать), либо вариант комплекса «Нахимова» – снос. Так же, как в Чукреевке два дома приставы снесли. По документам – ИЖС (частный дом), а построили два двухэтажных многоквартирных дома», - говорил Денис Денежкин в ноябре 2018 года.

Более прагматичную позицию высказал глава архитектурного ателье «Рим» Олег Фрейдин. По его словам, существуют способы обойти сложности с вводом здания. Для этого нужно всего лишь обратиться в нужную компанию.

«Сейчас «Альянс-Строй» надо заново пройти экспертизу, сделать совершенно новый проект. По жилым зданиям совершенно другие нормы, размеры площадок, парковок. Экспертизу пройти будет сложно, разве что за деньги только. Коллизия сейчас какая: экспертизы проектов сейчас частные, тем более, что отменен территориальный принцип. То есть для введения здания в Омске необязательно здесь же проходить экспертизу, это можно сделать хоть в Санкт-Петербурге. Отправили туда проект, отправили деньги – получили положительное заключение», - поясняет архитектор.

Более того, считает Фрейдин, Госстроинадзор Омской области (ГАСН. – Прим. ред.) опирается на положительный результат экспертизы. На основании положительного заключения выдается разрешение на строительство здания.

«Выполнено в соответствии с проектом? С проектом. Положительное заключение есть? Есть. Ну все, можно вводить здание. Многие компании сейчас так работают – предлагают написать проект, при этом имея собственную экспертизу. Одна и та же контора пишет проект и его же проверяет, таких компаний много», - отмечает Фрейдин.

А затем уже заказчик проекта, по словам архитектора, отдельно «решает вопросы» с МЧС и другими контролирующими структурами. При этом зачастую градостроительные нормы самым активным образом нарушаются и заказчиками, и проектировщиками, и проверяющими.

«Это типичные фокусы застройщиков. Здесь строитель пошел по такому пути: строится сначала якобы нежилое здание, а затем сдается как жилое. Я, конечно, не могу утверждать, что вот кто-то платит кому-то конкретно в подобных ситуациях. Но я вижу результат. Вижу, как на участках, где максимум должно быть 4 этажа, строятся 24», - резюмирует Фрейдин.