Вредные льготы: что станет с омским рынком недвижимости летом 2021 года

По данным министерства финансов Омской области, за 2020 год в регионе 780 человек получили 1.5 млрд рублей в виде ипотечных займов по программе льготной ипотеки.

Однако первичного жилья на региональном рынке оказалось настолько мало, что в течение нескольких месяцев возник большой дефицит. Желающие совершить покупку, не найдя хоть сколь-нибудь достойного предложения на первичном рынке, ринулись на рынок «вторички».

«На омском рынке недвижимости ни завершение, ни продление госпрограммы льготной ипотеки никак не отразится. Почти 100% сделок у нас проводятся на вторичном рынке. В конце прошлого года было буквально 3-4% сделок с новостройками, а сейчас эти объекты уже раскуплены. Именно поэтому госпрограмма семейной ипотеки в Омске также не дает значимых результатов», — считает руководитель «Абсолют Банка» в Омске Дмитрий Ильченко.

По его словам, семьи с детьми могут купить только квартиры, которые юридически являются первичным жильем, а таковых на рынке просто нет. Это уже стало стандартом для Омска: застройщики сами продают квартиры после сдачи дома, то есть стараются их замаскировать под «вторичку». В таких условиях, считает Ильченко, единственный шанс воспользоваться госпрограммой — покупать жилье в новостройках в других городах. Но совсем немногие омичи решаются на такой серьезный шаг.

Цены и предпочтения

В 2020 году Омск побил сразу несколько рекордов по подорожанию квартир среди городов-миллионников. Всего, по данным экспертов, только за декабрь 2020 года средняя стоимость квартиры в Омске увеличилась на 13%. Цена за 1 кв. м жилья с 44 тыс рублей увеличилась до 50 тыс рублей. Вырос и средний ипотечный чек — в конце 2020 года он составил 1.8 млн рублей, в то время как осенью держался на уровне 1.6 млн рублей.

«В апреле 2021 года „вторичка“ в Омске подорожала почти на 2%, обогнав Москву. А за год цены взлетели почти на 32% — до 63.8 тысяч рублей за квадратный метр. Сегодня стоимость жилья влияет на финансовую нагрузку заемщиков больше, чем ставка по ипотеке. Тем не менее интерес к покупке недвижимости в ипотеку у омичей есть», — считает Дмитрий Ильченко.

Как пояснил Городу55 директор агентства «Авеста-Риэлт» Валерий Райс, причина повышения цен — увеличившийся спрос, который позволил продавцам накрутить цены на продаваемое жилье.

«Власти попытались простимулировать строителей, что действительно дало потребителям шанс на покупку квартиры на выгодных условиях. Но это время продлилось недолго, и высокий спрос спровоцировал рост цен. Фактически на короткое время у потребителей появился шанс на более выгодную покупку, однако рынок выровнялся и все фактически вернулось на свои места», — отметил Райс.

По словам председателя совета директоров ООО «Миард» Павла Кручинского, за последние месяцы изменилось и отношение к покупке квартиры у самих покупателей. Они, отмечает эксперт, и раньше с осторожностью относились к жилью на первичном рынке, сейчас же они просто не могут его найти в свободной продаже.

«Спрос на первичный рынок не упал, просто предложений на рынке стало значительно меньше. Застройщиков стало меньше, и подпитка вторичного рынка со стороны первичного иссякла. Соответственно, люди фокусируют внимание на «вторичке», — отметил он.

При этом людям нужно все меньше времени на принятие решения — раньше от выставления объекта на рынок до его приобретения в среднем проходило около месяца. Сейчас же речь идет о неделе. При этом в первую очередь покупают дешевые квартиры, дорогостоящие же остаются в экспозиции на сравнительно долгий срок, что сказывается на средних ценах.

По словам экспертов рынка, рост цен в 2021 году, если не случится никаких потрясений, замедлится. Уже к концу 2021 года он будет на стандартном уровне 5-6%. Поскольку стоимость жилья в Омске существенно возросла, омичи стали чаще покупать однокомнатные, а не двухкомнатные квартиры.

Ставки и взносы

Вслед за повышением Центральным банком ключевой ставки до 5 процентов некоторые крупные банки уже объявили о повышении ставок по ипотеке. Это принуждает все финансовые организации внимательней следить за рынком.

«Сейчас же среднерыночная ставка по ипотеке на вторичное жилье в Омске держится на уровне 8.5-9.5% годовых. Однако можно найти и более интересные условия. Например, „Абсолют Банк“ предлагает ипотеку на готовое жилье по ставке от 7.84%. Объективно — это самые низкие ставки за всю историю», — отмечает Дмитрий Ильченко.

По его словам, «Абсолют Банк» пристально следит за рынком, но пока сохраняет ставки по стандартным программам на прежнем уровне. В любом случае, тем омичам, кто хочет купить квартиру и уже накопил минимальный первоначальный внос в размере 10%, не стоит ждать с покупкой, так как ставки с большой вероятностью будут расти вслед за главным индикатором — ключевой ставкой ЦБ РФ, а вместе с этим будет дорожать и сама недвижимость.

Эксперты уверены, что таких высоких показателей в нынешних условиях достигают те банки, которые не только могут предложить низкие ставки, но и готовы быстро провести сделку — буквально в считанные дни. Кризисное время все равно оказалось площадкой для роста. Например, «Абсолют Банк» за последний месяц увеличил выдачу ипотеки на 15%.

Агентствам недвижимости, работающим на вторичном рынке, этой зимой и весной пришлось даже легче. По словам Павла Кручинского, в 2021 году спрос был так высок, что большинство агентств просто выбрасывало на «прилавок» все имеющиеся квартиры. Все они разлетались в рекордно быстрые сроки.

Из-за повышения цен вырос размер необходимого первоначального взноса, а платежи по ипотеке, несмотря на низкий процент, из-за высокой стоимости квартир остались практически на уровне прошлых годов. Это вынудило игроков рынка реагировать на изменения.

«Отмечу, что „Абсолют“ в этом году улучшил условия по ипотеке и снизил минимальный размер первоначального взноса до 10% от стоимости жилья. Заемщик лишь должен предоставить документы, подтверждающие право собственности на другой объект недвижимости стоимостью не менее 30% от суммы кредита. Оформление дополнительного залога не требуется. Минимальная процентная ставка по ипотеке с новыми условиями составит 8.84% годовых», — пояснил Дмитрий Ильченко.

Более того, в начале апреля «Абсолют Банк» улучшил условия по программе рефинансирования. Теперь заемщик может получить до 1 млн рублей на любые нужды и снизить ставку по ипотеке до 9.1% годовых. Благодаря этому только за последний месяц количество заявок на рефинансирование ипотечных кредитов других банков в «Абсолюте» выросло вдвое.

Эпилог

Сложившаяся ситуация показала, что власти, вероятно, не имеют никаких механизмов, чтобы повлиять на спрос и ценообразование на рынке вторичного жилья. Сейчас они вынуждены «вытягивать за уши» застройщиков, так как лишь они могут составить конкуренцию вторичному рынку жилья. Сам же вторичный рынок, не имея в Омске достойной альтернативы в лице рынка «первички», устремился ввысь.

Эксперты сходятся во мнении, что до конца года такая тенденция сохранится — средний размер первоначального взноса остается на уровне 20% от стоимости квартиры. С постепенным, но все же ростом цен люди начнут обращать внимание на те условия банков, которые им в текущей ситуации подходят больше всего. Теперь важным становится не только процент ставки, но и величина первоначального взноса.

Также омичи в полтора раза чаще, чем в прошлом году, стали покупать в ипотеку коммерческую недвижимость для последующей сдачи в аренду. В целом по рынку спрос на нее вырос на 12%, и это тоже новый тренд — вместе с рынком продажи недвижимости постепенно растет и рынок ее аренды.

При этом какого-то очевидного перелома в ситуации с подорожавшим жильем в Омске эксперты не видят — инертный ипотечный рынок набрал слишком высокую скорость и быстро затормозить уже не сможет.

Однако не стоит думать, что сейчас в регионе наступило неблагоприятное время для покупки жилья. Как ни странно, эксперты уверены, что в будущем стоимость квартир увеличится еще сильней, поэтому лучше приобрести квартиру сейчас, чем подождать месяц и понять, что имеющихся денег уже ни на что не хватит.