Время ипотеки: как прошел 2020 год для покупателей жилья в Омске

Аналитика
Время ипотеки: как прошел 2020 год для покупателей жилья в Омске
Время ипотеки: как прошел 2020 год для покупателей жилья в Омске
21 декабря 2020, 20:37Фото: Медиахолдинг1Miиллюстрация
Подходит к концу 2020 год, а вместе с ним редакция Города55 подводит итоги ипотечного сезона в городе: спрос, предложение, положение игроков рынка.

Первичка после вторички

Несмотря на то, что официально 2020 год все еще не закончился, игроки омского ипотечного рынка начали подводить первые его итоги. Несмотря на приход в Омск коронавирусной инфекции, серьезных изменений рынок не претерпел — омичи все так же предпочитают вторичное жилье, а не новостройки.

Прежде всего, это связано с крайне малым выбором жилья на первичном рынке. Если проанализировать предложения на сайтах, специализирующихся на продаже жилья, то выясняется, что на весь город готовых квартир — более 6 тысяч, а в строящихся домах — менее трех сотен. При этом из них далеко не все юридически относятся к первичному рынку, поскольку продаются по договору переуступки или за счет собственных средств застройщика.

По данным «Абсолют Банка», в Омской области доля сделок с готовыми квартирами в 2020 году составила 95%, как и в предыдущем, 2019 году.

Виной всему, по мнению председателя совета директоров ООО «Миард» Павла Кручинского, коронавирусная инфекция. По его словам, первичный рынок в 2020 году только сузился — коронавирусная инфекция негативно повлияла на строительную отрасль, какие-то объекты были остановлены и заморожены, другие просто стояли на паузе. Поэтому у людей сейчас, отмечает эксперт, настороженное отношение к первичному жилью, тем более из-за того, что застройщиков, чувствующих себя нормально, можно пересчитать по пальцам.

При этом спрос на квартиры у омичей только увеличился.

«На спрос на квартиры, который увеличился в конце 2020 года, повлияло несколько факторов, не только пандемия коронавируса. Например, прошла информация, что в скором будущем будут взиматься налоги с банковских вкладов более 1 млн рублей. Люди расценили, что им проще превратить свои деньги в квадратные метры. Второй момент — ипотека стала более доступной, особенно с банковской стороны вопроса, так как проценты стали значительно меньше», — считает Кручинский.

Власти попытались привлечь в регион новых застройщиков, чтобы хоть как-то «сбалансировать» вторичный и первичный рынок недвижимости. Например, они объявили о старте программы льготной ипотеки, что только повысило спрос, но не увеличило объем предложения. Кроме того, из-за низкой стоимости квадратного метра жилья и значительного оттока населения регион не очень интересен крупным федеральным застройщикам. Поэтому, считает руководитель «Абсолют Банка» в Омске Дмитрий Ильченко, в 2021 году ждать резкого увеличения доли сделок на первичном рынке не стоит.

иллюстрация
Фото:Медиахолдинг1Mi

Ценообразование

Дмитрий Ильченко при всем этом советует омичам, которые планируют заняться улучшением жилищных условий, не ждать лучших времен, так как в регионе дорожает недвижимость.

«Так, всего за последний месяц средняя стоимость квартиры в Омске увеличилась на 13%. Если в начале 2020 года квадратный метр в среднем стоил 44 000 рублей, то к концу декабря он подорожал до 50 130 рублей. Средний ипотечный чек в Омске тоже растет. По сравнению с началом года он увеличился с 1.6 млн рублей до 1.8 млн рублей», — отмечает Ильченко.

Согласен с ним и директор агентства «Авеста-Риэлт» Валерий Райс. По его словам, никто не мог предполагать, что после пандемии цены вырастут почти на 25%. Случилось это из-за льготной ипотеки (та самая льготная ипотека от 3% до 6% годовых) — повысился спрос, а вместе с ним начала ползти вверх и цена.

«Когда государство стимулирует застройщиков, происходит следующий процесс: люди действительно на какой-то короткий период времени получают более выгодные условия для покупки жилья. Но затем из-за высокого спроса начинается рост цен. А после этого происходит ситуация, когда людям взять ипотеку становится только сложнее. Фактически те, кто раньше имели какие-то шансы взять ипотеку и этим не воспользовались, в следующем году эту возможность могут потерять. А дальше что будет? Льготная ипотека закончится, а цены ведь останутся на прежнем уровне. А проценты по ипотеке вновь вернутся к отметке в 9%», — отметил Райс.

В целом же эксперты считают, что государство не станет охотно тратить деньги на поддержку населения в 2021 году, поэтому предполагают, что со временем льготная ипотека закончится. Цены вслед за потребительским спросом начнут падать, и рынок придет в более-менее устойчивое положение.

иллюстрация
Фото:Медиахолдинг1Mi

Ипотека на удаленке

Главной проблемой для всех игроков рынка весной и летом 2020 года стала необходимость соблюдения самоизоляции. Госучреждения увеличили сроки работы с документами. В первые два месяца с начала пандемии, по словам экспертов, количество сделок в целом по рынку уменьшилось на 20-30%. Многие продавцы приостанавливали показ объектов, переносили и даже отменяли заключение договоров, увеличивали цену. Но уже в июле рынок омской недвижимости начал восстанавливаться. Несмотря на то, что госпрограмма ипотеки Омскую область затронула слабо, объем выдачи ипотеки уже превысил результаты прошлого года на 10%.

Риелторские компании по-разному восприняли необходимость выстраивать удаленную работу. Агентство «Миард», по словам Павла Кручинского, не испытало больших проблем с этим.

«Безусловно, в первые месяцы жестких ограничений многие наши работники перешли на удаленку. Но постепенно люди вернулись на рабочие места. В какой-то степени эта практика зарекомендовала себя положительно. Прошел перелом в корпоративной культуре, но я не назвал бы его кардинальным», — пояснил эксперт.

Совсем иначе на этот отреагировал директор агентства «Авеста-Риэлт» Валерий Райс. По его мнению, удаленная работа создала огромные трудности в работе риелторских компаний.

«Дистанционная работа в риелторском бизнесе, да и в любом бизнесе в сфере услуг, когда клиент должен понимать, за что отдает деньги, не подразумевается. Это как прийти в магазин, где нет продавца. Да, выручка интернет-магазинов с каждым годом растет, но и посещаемость обычных магазинов почти не падает. Не приходить в офис плохо, потому что тогда просто невозможно проконтролировать, чем заняты сотрудники. Все, что не контролируется, что не обязательно к выполнению, просто не делается», — пояснил Райс.

Но полностью увести ипотеку и работу с клиентами на вторичном рынке в онлайн пока не так просто, как кажется. Во-первых, «человеческий фактор»: покупатель и продавец чаще всего не готовы провести сделку, не видя друг друга. Во-вторых, многие участники сделок пока не готовы к проведению ипотечных сделок с электронной регистрацией. В-третьих, по факту технология «электронной закладной» на рынке до сих пор не работает.

Пришлось искать новые модели работы и банкам. По словам руководителя «Абсолют Банка» в Омске Дмитрия Ильченко, у него был явный козырь — банк стал развивать дистанционные сервисы в ипотеке и в гарантийном бизнесе для МСБ еще два года назад.

«Сегодня в омском отделении „Абсолют Банка“ 95% заявок на ипотеку поступает онлайн — от наших партнеров среди риелторов и застройщиков, подключенных к цифровой платформе. Также заявку можно подать на сайте — через сервис „Ипотека под ключ“. В этом случае заемщик получит не только решение в срок от 15 минут, но и дополнительную скидку к ставке по стандартным программам — 0.66% годовых», — рассказал Ильченко.

Более того, по его словам, банк запустил всего несколько месяцев назад механизм онлайн-оценки жилья. Сегодня, отмечает эксперт, почти 100% заемщиков заказывают эту услугу через сайт банка.

«Преимущества очевидны. Не надо искать самостоятельно надежное аккредитованное агентство. Оценщик проводит процедуру в любое удобное время суток. Отчет по форме банка готов уже через 24 часа, а не через неделю-другую. При этом цены не выше, а на уровне среднерыночных», — объяснил Ильченко.

иллюстрация
Фото:Медиахолдинг1Mi

Привлечение клиентов

Тяжелое коронавирусное время вынуждает многих риелторов идти на различные ухищрения, чтобы привлекать как можно больше клиентов. Так, директор агентства «Авеста-Риэлт» Валерий Райс рассказал о том, что его компания начала плотнее работать не с покупателями квартир, а с их продавцами.

«Когда есть спрос, продать квартиру, конечно, легче. Но при этом сложнее найти эту самую квартиру, которую кто-то хочет продать. Раньше мы больше работали с покупателями, сейчас же мы больше работаем с продавцами, потому что их надо еще убедить, что мы, риелторы, им нужны. Поэтому мы стараемся оказывать продавцам допуслуги — сопровождение сделки, сбор и подготовка всей необходимой документации. Таких моментов много — справки по коммунальным платежам, чтобы показать покупателям, что на квартире не висит никаких долгов, документы на собственность и так далее», — отметил эксперт.

С ним не согласился Павел Кручинский. Он считает, что новые механизмы привлечения клиентов сейчас не совсем актуальны, потому что спрос в этом году был настолько хорош, что достаточно было просто выставить на витрины все имеющиеся у агентства квартиры, чтобы народ постоянно интересовался компанией. Новые рекламные инструменты игроки рынка, как кажется Кручинскому, использовали лишь для ребрендинга.

Особняком в этом вопросе стоят банки. Обладая внушительной финансовой мощью и правом решающего голоса во многих вопросах, банки старались придумать наиболее эффективные для покупателей условия ипотеки.

Например, «Абсолют Банк» в Омске снизил ставку по стандартным программам до 7.84% годовых. Более того, финансовая организация оказалась одним из немногих банков, которые принимают маткапитал в качестве части первоначального взноса, в том числе по госпрограмме «Детская ипотека». В «Абсолют Банке», по словам директора Дмитрия Ильченко, 50% сделок в рамках этой программы проходят с использованием маткапитала, что логично, ведь заемщики чаще всего — семьи с детьми.

«„Абсолют Банк“ в рамках стандартных программ выдает ипотеку на залоговое имущество. Это востребовано, если продается квартира, за которую все еще выплачивается кредит. Например, владельцы решили переехать в другой район или у них появились дети, и им нужна более просторная квартира. Найти покупателя с наличкой непросто. „Абсолют Банк“ выдает жилищные займы на покупку именно таких объектов. В 2020 году количество сделок в формате „ипотека на ипотеку“ в Омске выросло в 1.5 раза», — отметил Ильченко.

Однако на этом банки не останавливаются. Тот же «Абсолют Банк» в Омске предлагает своим клиентам купить квартиру в ипотеку с первоначальным взносом от 10%. Фактически в таком случае для покупки однокомнатной квартиры достаточно накопить 160 тысяч рублей собственных средств, для покупки двухкомнатной — 260 тысяч рублей.

«Есть важное условие — заемщик должен подтвердить банку документами, что у него есть право собственности на другую недвижимость. При этом оформлять ее в залог не потребуется. Оценочная стоимость этого объекта должна составлять не менее 30% от суммы ипотечного кредита. Если заемщик оформляет ипотеку на 1.8 млн рублей, то оценочная стоимость другой его недвижимости должна быть не меньше 600 тысяч рублей», — отметил Дмитрий Ильченко.

По его словам, это предложение рассчитано на тех покупателей, которые уже подыскали себе подходящую новую квартиру, но еще не продали ту, что есть. Найти 10% от стоимости квартиры им будет проще, чем найти 20%. Более того, после продажи старой квартиры они частично или полностью смогут досрочно погасить кредит на новое жилье.

Нашли опечатку в тексте? Выделите её и нажмите ctrl+enter