Новая строительная реформа в России – квартиры станут дороже на 30%

Российские власти рассматривают возможность отмены долевого строительства с 2020 года. По мнению сторонников данной реформы, это позволит обезопасить покупателей нового жилья, противники же предупреждают об угрозе роста цен и монополизации строительного рынка. В обсуждение включились и наши эксперты.

Руководитель отдела новостроек и отдела кредитных программ ООО «Аркада-Стиль» Наталья Попова:

- На рынке российского жилья готовится очередная реформа: государство хочет запретить застройщикам продавать людям недостроенные квартиры. Такие изменения приведут к полному отказу от схемы долевого строительства с 2020 года.

При этом с 2016 по 2020 год может действовать переходный период, когда финансирование строительства будет происходить через специальный счет в банке и под банковскую гарантию. Предполагается уже с 1 января 2016 года перейти к новой схеме: деньги от покупателя будут поступать не сразу строителям, а на специальный счет в банке, где должны находиться до сдачи объекта. В этой схеме выигрывают только банки и выигрывают дважды. В данном случае для продолжения работы застройщики будут вынуждены брать кредиты.

Последствием принятия данного закона станут рост стоимости жилья, сокращение объемов строительства и сокращение числа сделок. Реформа приведет к разорению мелких строительных компаний, в регионы начнут приходить федеральные застройщики, и именно они станут формировать конечную стоимость квадратного метра. В результате от этого пострадает покупатель жилья, которому придется «оплачивать» дополнительные проценты по кредитам строителей, разницу в стоимости дорожающих материалов и другие издержки. Наиболее сильный удар придется на сегмент жилья экономкласса. Ожидается увеличение стоимости квартир на первичном рынке на уровне 20-30 %. Объемы строительного рынка сократятся процентов на 30.

Очевидно, что запрет на продажу квартир в новостройках может привести к наращиванию в строительной отрасли монополизма. А там, где правит монополия, обычно ни о низких ценах, ни о приемлемом качестве речи не идет. Ведь повышение качества и снижение цен возможно лишь на том рынке, который является конкурентным.

Руководитель омского подразделения компании «Финансовые партнеры» Галина Кузьмина:

- Власти рассматривают возможность ликвидировать долевое строительство с 2020 года, а до этого времени – использовать схему трехстороннего договора между банком, застройщиком и дольщиком, по которому деньги покупателей направляются на спецсчет в банке, а оттуда – на конкретный объект. Банк станет контролером этих средств, и на него же лягут риски банкротства застройщика.

Но зачем это нужно банкам? У них своих рисков достаточно – контроль заемщиков по возврату полученных кредитов. Какие рычаги воздействия на застройщиков будут иметь банки при данной схеме? Если банк только будет выступать транзитером средств заемщиков на целевое использование денег самими застройщиками, то как банк может контролировать хозяйственную деятельность этих компаний? Ну пришли деньги заемщика на счет застройщика, а застройщик возьми и переправь их на свои внутренние нужды… Или кто-то третий будет заниматься отслеживанием целевого использования заемных средств?

При долевом строительстве банки тоже безналично направляют заемные средства своих клиентов на счета застройщиков. Что должно принципиально поменяться? Долевка хоть как-то отработана и ДДУ регистрируются в Росреестре, а что предложат взамен этому? С точки зрения заемщиков, конечно, контроль за достройкой дома со стороны банка – несомненное благо, но как именно банк должен контролировать самого застройщика? Да и застройщик вряд ли возрадуется такому контролеру, ведь банк, прежде чем начать такое обязывающее его сотрудничество с застройщиком, захочет досконально изучить его финансовую деятельность.

Конечно, банки будут под микроскопом изучать будущих партнеров-застройщиков, и «чистилище» пройдут единицы, а значит, застройщики станут изыскивать иные пути развития своего бизнеса: например, строить через ЖСК. А заемщикам, желающим купить квартиру в кооперативе, необходимо будет предоставлять банкам дополнительные залоги (имеющуюся квартиру или поручительства). Много ли таких найдется, кто сможет выполнить эти условия?
Пока не будет предложен иной способ покупки первички, рассуждать об отказе от ДДУ не конструктивно. Какие цели преследуют противники ДДУ? Обезопасить покупателей квартир от банкротства застройщиков? Так отказ от ДДУ эту проблему не решит, как не решили ее СРО строителей и страховка их ответственности. Проблема в самой отрасли, в ее внутренней кухне, и пока там не будет наведен порядок и не появится прозрачность ее функционирования, никакие внешние контролеры не помогут изменить ситуацию.

Вполне возможно, что данная реформа приведет к монополизации строительной отрасли, поскольку мелкие компании за счет своих средств работать не смогут. А может, это и к лучшему? На рынке останутся крупные компании, прозрачные и понятные для кредитных организаций, работающие по одним правилам и отвечающие за свою работу собственными активами. Конечно, это приведет к снижению темпов строительства, но и банкротств станет меньше или не будет вовсе.

Начальник отдела ипотечного бизнеса ФСКБ Приморья «Примсоцбанк» в г. Омске Виталий Васильченко:

- Желание властей раз и навсегда решить проблему «обманутых дольщиков» понятно, но, по моему мнению, предлагаемые меры, решая одну проблему, порождают ряд других.

Если закон примут, мелкие и средние компании вынуждены будут возводить жилье только за счет кредитных средств, что приведет к удорожанию строительства. Небольшим застройщикам будет тяжело выдержать конкурентную борьбу с крупными игроками рынка, осуществляющими строительство за счет собственных средств. Соответственно, количество строительных организаций уменьшится и объемы строительства сократятся. Снижение предложения приведет к росту цен на жилье.

Предлагаемое заключение трехстороннего договора и открытие в банке специального счета позволит обеспечить только перечисление денег дольщиков на конкретный строительный объект, но это не гарантирует, что направленные средства позволят достроить дом. Банк не контролирует выполненные объемы строительства, стоимость материалов и работ. Поэтому если недобросовестный застройщик или подрядчик захотят скрыть средства дольщиков путем завышения стоимости работ или материалов, то специальный счет не поможет.

Это, конечно, не типичный пример, поскольку речь идет о злом умысле. В большинстве же случаев застройщик добросовестно возводит жилье на собственные средства и деньги дольщиков. Проблемы возникают, когда в результате каких-то внешних обстоятельств, не зависящих от застройщика, значительно увеличивается стоимость строительства (удорожание материалов, ресурсов, подключения к сетям и т. п.), а все квартиры уже проданы. Застройщик все полученные от дольщиков средства потратил на строительство, а дольщики по понятным причинам не готовы нести дополнительные расходы. В этом случае стройка чаще всего останавливается и появляется угроза банкротства компании.

Чем может помочь в данной ситуации банк, выступающий гарантом? Только предоставлением кредитов застройщику либо дольщикам. Но займы нужно будет погашать. Смогут ли вернуть кредиты дольщики? Сможет ли банк предоставить кредит банкроту-застройщику?
Если проблема не решится и застройщик обанкротится, то банк не сможет помочь дольщикам завершить строительство – это не его функция.

Тем более непонятно желание разработчиков законопроекта возложить риски банкротства компании на банки – вместо существующего сегодня страхования ответственности застройщика.
Предлагаемый законопроект порождает много вопросов, и нам остается только надеяться, что в ходе его рассмотрения депутаты смогут исключить возникновение новых проблем, а возможно, и вообще откажутся от предложенной идеи.

Специализированный журнал по недвижимости "Новый адрес"