Ипотека в Омске: риск потерять всё или единственный путь купить жилье

Механизмы и основные условия оформления кредита.

Наверное, уже неотъемлемой частью рынка недвижимости стали ипотечные кредиты. С их появлением в России многим гражданам удалось решить свои жилищные проблемы. Однако далеко не всем известны возможности ипотечного кредитования, особенно актуальным этот вопрос стал в связи с рядом экономических трудностей, которые возникли в стране. 

Выбирая в качестве средства улучшения своих жилищных условий ипотеку, следует разобраться с рядом ключевых моментов. О механизмах и основных условиях оформления кредита рассказала Марина Алексеева, советник по вопросам ипотечного кредитования и недвижимости ЗАО «Инновационная Бизнес Группа»

Виды и варианты ипотечных кредитов 

Существуют ипотечные кредиты двух видов:
• на покупку жилья – ипотека в силу закона;
• под залог имеющегося жилья – ипотека в силу договора. 

У вышеназванных видов ипотечного кредитования есть существенное правовое отличие.
При покупке жилья (ипотека в силу закона) банк выдает кредит на приобретение конкретного объекта, и если заемщик перестает возвращать денежные средства по ипотеке, то жилье он потеряет вне зависимости от того, единственное оно у него или нет. Тут конституционное право о том, что каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен жилища (ст. 40), не применимо. Суд не встанет на защиту интересов заемщика в этом случае – закон не позволяет, и заемщики – покупатели жилья с участием ипотеки – должны это знать и помнить.
 
В случае если заемщик закладывает свою (или третьих лиц) жилплощадь, то это ипотека в силу договора и деньги заемщик может потратить на собственные нужды. Тут в случае дефолта для банка может возникнуть неудобная ситуация (квартира может оказаться единственным жильем заемщика, к тому же там могут проживать несовершеннолетние и иные иждивенцы), и отобрать такую квартиру банку будет проблематично. В связи с этим «ломбардная ипотека» многими кредитными организациями рассматривается как весьма рискованная, и они закрыли эту программу на период кризиса. 

Процентная ставка по ипотечному кредиту 

Наименьший процент, под который выдают банки ипотечный кредит, – 15, 25 % годовых, в среднем же это 16 % годовых. Снижения его в ближайшее время вряд ли стоит ожидать, поскольку процент по ипотеке зависит не только от размера ключевой ставки Центрального банка, но и от ставок по депозитам (ставки, по которым банки привлекали деньги населения в декабре 2014 года и в начале 2015-го). 

Отметим, что ипотечная процентная ставка по договору может быть пересмотрена только в тех случаях, если это предусмотрено самим договором (например, если заемщиком выбрана плавающая или переменная процентная ставка). Если же ставка фиксированная, то в течение срока изменяться она не будет. 

 
Требования банков, предъявляемые к потенциальным заемщикам 

Если говорить о том, с каким ежемесячным доходом граждане могут рассчитывать на одобрение заявки по ипотечному кредиту, то здесь все зависит от размера кредита и его срока. В среднем доход заемщика должен быть не менее 20 000 рублей и отсутствии иных кредитов и кредитных карт. 

Исходя из практики, могу сказать, что в среднем российский гражданин выплачивает кредит по ипотеке около 10–15 лет, и это при том, что у клиента не предвидится крупных денежных поступлений от продажи иной недвижимости, транспорта или получения МСК (материнского семейного капитала). 

Также банк предъявляет и ряд других требований к гражданам, которые хотят воспользоваться ипотечным кредитом, ведь у организации должны быть гарантии, что заемщик своевременно погасит долг и вернет проценты за использование денежных средств. 

Так, одно из требований – это первоначальный взнос. В основном банки требуют иметь 20 % собственных денежных средств от общей сумму на покупку объекта недвижимости. Однако в одном из банков первоначальный взнос составляет 15 %. 

К тому же требования предъявляются и к техническим характеристикам жилплощади, которую заемщик планирует приобрести по ипотечному кредиту. Объект не должен иметь износ более 60 %, не должен находиться в аварийном состоянии и не стоять в списке жилья под снос. 
 
Ряд банков не дает одобрение на квартиры, в которых сделаны самовольные перепланировки или имеются неузаконенные реконструкции. Ни один банк не принимает объекты, где произведено самовольное присоединение мест общего пользования (лестничные площадки), то есть общая площадь квартиры не должна быть изменена. 
 
Клиенты при выборе конкретного объекта должны сначала получить одобрение банка по своей кандидатуре (не всем банкам клиент может подойти по своим возможностям), а только потом подбирать объект, исходя из ограничений данного конкретного банка, но никак не наоборот. 

Процесс оформления ипотечного кредита 

Прежде чем обратиться в конкретный банк с заявкой и своими документами, нужно подробно узнать, подходит ли определенная клиентская ситуация выбранной кредитной организации.
Не нужно разносить заявки по нескольким банкам одновременно, т. к. все клиентские обращения фиксируются в БКИ (бюро кредитных историй) и несколько обращений в разные банки могут стать стоп-фактором уже для третьего. 
 
Например, клиент работает в организации, чей рейтинг в одном из банков поставлен как «рискованный», и этот банк клиенту отказывает по причине ненадежности работодателя, второй банк видит по БКИ отказ предыдущего банка и сам ставит ему отказ (может и не вдаваться в подробности), а третий откажет на основании двух первых отказов. 
 
Или такая ситуация: у клиента были проблемы с возвратом кредитов, потом он все закрыл и решил подать свои документы в один из государственных банков (нашел нормальную работу и получает зарплату на карту этого банка), и вдруг ему отказывают! Причина в отказе очевидна – этот банк не работает с теми, у кого испорчена КИ (кредитная история). Клиент этого не знает и натыкается на негатив. Чтобы этого не произошло, лучше, особенно в сложившихся условиях, обращаться к ипотечным брокерам, которые работают на рынке давно и профессионально. Они точно знают, где у каждого конкретного клиента могут возникнуть проблемы, и никогда не поведут его в банк, в котором по данному заемщику могут быть ограничения. 
 
Договорные условия 

Условия договора во всех банках сейчас практически одинаковые, но, наверное, нужно обратить внимание на размер процентной ставки в случае отказа клиента от дальнейшего страхования жизни и здоровья (в некоторый банках ставка может увеличиться от 1 % до 3,5 %). Также изучите и штрафные санкции, предусмотренные в случае возникновения просрочки по взносам, – это очень существенное условие банков. Одно дело оплатить штраф за техническую просрочку в два-три дня и совсем другие цифры появятся в случае просрочки в месяц или два (например, если заемщик потерял работу или работодатель начал задерживать зарплату). Эти штрафы уже практически губительны для заемщика. 

Досрочное погашение ипотечного кредита 

Любой клиент имеет право как на частичное, так и на полное досрочное погашение своей ипотеки, как самостоятельно выплатив досрочно появившуюся у него сумму, так и через продажу своего жилья (скажем, решил улучшить свои жилищные условия). 
 
Банк нужно заранее письменно уведомить о желании погасить ипотеку досрочно, проценты при этом выплачиваются только за время фактического пользования кредитом (если ипотека гасится досрочно полностью). Если ипотека гасится досрочно частично, то проценты пересчитываются на фактический остаток кредита. Иными словами, клиент не платит проценты за весь предусмотренный договором срок, а только за фактически использованную сумму и в конкретный срок. Практически во всех банках при этом можно сократить как срок (чем меньше срок, тем меньше переплата), так и размер платежа, и только один банк срок кредита не сокращает, сокращается только размер ежемесячных выплат. 

Подводя итог всему сказанному, обозначим плюсы и минусы ипотечного кредитования. Плюс, разумеется, очевиден – возможность приобрести собственное жилье, не копя на него долгие годы. А вот минус можно обозначить следующий: в период кризиса можно потерять работу, а с ней и источники доходов и, как следствие, – потерять первоначальный взнос и саму квартиру. Если семья живет только на зарплату одного из супругов и нет родственников, имеющих стабильные доходы, скажем, в виде пенсии родителей, то это будет крайне рискованный поступок – приобрести жилье в ипотеку. Должна быть финансовая подушка безопасности, которая поможет продержаться заемщикам, если единственный «кормилец» внезапно потеряет работу! Практика такова, что если заемщик в течение трех месяцев не платит взносы по ипотеке, то он уже не сможет войти в график платежей и потеряет квартиру: в договорах предусмотрены серьезные штрафы за просрочку и сам банк эти штрафы не отменит. 

Комментарии

Epic
02.03.2015
- +

Ипотека-суицид для народа!

Ответить
Гость
02.03.2015
- +

Можно посмотреть на это с другой стороны. Может ипотека это двигатель к деятельности.

Ответить
Гость
02.03.2015
- +

Коробки есть от холодильников !!! Зачем ипотека!

Ответить
андрей
02.03.2015
- +

а молодым людям где жить? с родителями? или в коробке? ипотека - единственные путь к своему жилью, хоть и тяжелый

Ответить
Гость
02.03.2015
- +

У меня знакомые 200 тыс. накопили и еще потом 500 тыс. в кредит взяли на пять лет. Уже почти все выплатили за три года. Купили половину дома.

Ответить
Гость
02.03.2015
- +

Ипотека это кабала.

Ответить
Гость
02.03.2015
- +

В Западной Европе ипотека идет в 3%. Практически все живут в ипотечных домах.

Ответить
Гость
02.03.2015
- +

Как так? Ты же вчера еще кричал что Европа с Америкой загнивают !!! А Рашка духовная!

Ответить
Гость
02.03.2015
- +

Насчет загнивают согласен. Без нас у них кризис и рожать уже никто не хочет, да и вообще через одного голубой или розовенькая.

Ответить
Гость
02.03.2015
- +

В Мошкве каждый второй голубенький или розовенький, просто тебе об этом ТВ не говорит. А что касается загнивания, то ты сам в предыдущем посте сам себе на противоречил!

Ответить