Новостройки: регистрировать нельзя отказать

С 1 октября 2015 года многие омичи оказались в ситуации, когда деньги есть, а квартиру купить нельзя.

Жилье, которое еще находится на стадии строительства, по-прежнему обладает демократичной стоимостью, тем более с учетом особых ипотечных ставок. Это делает его доступным широкому кругу потребителей с разным уровнем достатка, предпочтений и пожеланий. Однако с 1 октября 2015 года многие омичи оказались в ситуации, когда деньги есть, а квартиру купить нельзя.

Действующее законодательство предоставляет определенную правовую защиту покупателям строящегося жилья. Закон разрешает привлекать денежные средства граждан, только если застройщик получил разрешение на строительство, опубликовал проектную декларацию и зарегистрировал право собственности (аренды) на земельный участок, предоставленный для строительства.

Кроме того, с 1 января 2014 года вступил в силу закон (№ 294-ФЗ), согласно которому для регистрации договоров долевого участия застройщики обязаны предоставлять в подразделения Росреестра документы, подтверждающие страхование строящегося объекта в целом или отдельного ДДУ. Отсутствие страховки стало дополнительным основанием для отказа в государственной регистрации ДДУ Росреестром.

Законодателем было предложено три способа обеспечения обязательств застройщика: страхование ответственности перед дольщиками в страховой компании, получение банковской гарантии на сумму средств, привлеченных для строительства, и возможность стать соучредителем Общества взаимного страхования ответственности. В Омской области застройщики выбрали именно первый путь.

13 июля 2015 года был принят Федеральный закон № 236, внесший очередные изменения в Закон о долевом участии. Новый закон ужесточил требования к страховым организациям, осуществляющим страхование гражданской ответственности застройщика по выполнению им обязательств перед дольщиками.

Так, например, страховщик должен иметь лицензию на осуществление добровольного имущественного страхования, а также собственные средства в размере не менее 1 миллиарда рублей, в том числе в уставном капитале – не менее 120 миллионов рублей, у него должны отсутствовать предписания Центрального банка Российской Федерации о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности.

1 октября 2015 года Центробанк опубликовал список страховых компаний, соответствующих этим требованиям. Их оказалось всего 16. При этом ни одна страховая организация, с которой работали омские застройщики, в этот список «правильных и надежных» не вошла.

Кроме того, Федеральным законом № 236 предусмотрено, в случае если страховая организация, с которой застройщиком был заключен договор страхования, не соответствует новым требованиям, застройщик в течение пятнадцати дней (после 1 октября 2015 года) обязан заключить договор страхования своей гражданской ответственности с другой страховой организацией.

Регистрация договоров долевого участия в Омске, как и в большинстве регионов страны, была практически прекращена. То есть ситуация сложилась следующая: у человека есть деньги на покупку недвижимости, строитель готов ему продать, но нет того самого «третьего», без которого регистрация ДДУ невозможна. Застройщики лишились возможности законно продавать квартиры и, как следствие, остались без средств на строительство домов, поскольку до регистрации ДДУ не имеют права брать деньги с граждан.

Около месяца потребовалось региональным застройщикам для решения возникших проблем.

В настоящее время в списке Центробанка находится 20 страховщиков. Омские застройщики, согласно имеющимся в Управлении Росреестра по Омской области документам, работают с тремя из них: общество с ограниченной ответственностью «Региональная страховая компания», открытое акционерное общество «Международная страховая компания «МЕСКО», общество с ограниченной ответственностью «Страховая компания «РЕСПЕКТ-ПОЛИС».

Регистрация договоров долевого участия и последующих уступок прав требования возобновилась. Правда, и размер страховой премии, которая подлежит выплате, серьезно вырос.

Ответы на некоторые спорные вопросы были даны департаментом страхового рынка Центрального банка РФ. В частности, ЦБ РФ отметил, что договоры гражданской ответственности застройщика, которые были заключены со страховщиками до 1 октября 2015 года, должны выполняться в полной мере согласно прописанным в них условиям. В этом случае расторгать договор страхования с компанией, которой нет в списке страховщиков на сайте Банка России, не нужно. А вот после 1 октября любой ДДУ может быть зарегистрирован органами Росреестра только при представлении застройщиком договора страхования, соответствующего новым требованиям статьи 15.2 Закона о долевом участии в строительстве.

Таким образом, Центробанк официально заявил о том, что «перестрахование» ответственности застройщика по ДДУ, зарегистрированным в период до октября 2015 года, не требуется.

Страховая компания несет ответственность в размере суммы по ДДУ. После страховой выплаты дольщик отказывается от прав на возможное получение квартиры и передает их страховой компании.

Таким образом, страхование позволяет вернуть вложенные в новостройку деньги, если клиент не получил в оговоренный срок квартиру, а строительная компания не вернула средства.

Следует обратить внимание, что по действующему законодательству обязательному страхованию подлежат только договоры долевого участия. Иные легальные, но более рискованные схемы реализации новостроек (например, ЖСК) страховки не требуют.



Светлана Чебакова, заместитель начальника отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Омской области, государственный регистратор


Специализированный журнал по недвижимости омских риэлторов «Новый адрес»

Комментарии

Гость
30.11.2015
- +

я то же не знаю куда деньги потратить

Ответить
Гость
30.11.2015
- +

лучше в тюмени купить квартиру и жить и работать спокойно за деньги а не за подачки барыг

Ответить
Гость
01.12.2015
- +

отдай мне

Ответить