Каким должен быть доход у омичей, чтобы купить квартиру

Ипотека или аренда: что выбрать в кризис.

В условиях, когда ипотечные ставки выросли, а арендные упали, многие потенциальные заемщики отложили покупку недвижимости в кредит до лучших времен. О том, кому сегодня не стоит торопиться менять съемную квартиру на ипотечную, а также о плюсах и минусах обоих вариантов жилья рассказывают наши эксперты. 

Руководитель отдела новостроек и отдела кредитных программ ООО «Аркада-Стиль» Наталья Попова: 

- Начнем с того, что недвижимость – самое выгодное вложение денег. Это актив, который обеспечивает нам нормальное существование. Успешные люди в любой стране чаще всего имеют в собственности большое количество недвижимости. И это правильно. И особенно это актуально для России: собственная квартира или дом обеспечивают не только спокойную старость, но и безопасное хранение денег. Например, у меня был клиент, который обменял свою 2-комнатную квартиру на меньшую и на вырученные деньги сделал операцию своей жене. Кроме того, квартиру можно оставить своим детям и внукам. Поэтому в нашей стране квартира – это больше, чем просто место для проживания. 
 
Арендный бизнес в нашей стране находится на примитивном уровне, и до Европы в этом направлении нам далеко. Арендные дома, находящиеся на обслуживании управляющей компании, только в проекте. Сегодня аренда представлена частниками, и, чтобы не попасть под налог, договоры заключаются только на 11 месяцев в простой письменной форме без регистрации в Росреестре. И даже после заключения договора возможно всякое – как пролонгация договора, так и расторжение и увеличение оплаты – по желанию собственника квартиры. Все очень нестабильно в арендуемой квартире. Поэтому что-то планировать весьма сложно. Например, прежде чем родить ребенка или завести животное, нужно поставить в известность арендатора, ведь многие против детей и четвероногих жильцов в своих сдаваемых квартирах. 

Несмотря на это, многие проходят через арендное жилье, и чаще всего это молодые люди в начале своего самостоятельного пути. Молодожены в первый год совместной жизни могут обосноваться в съемной квартире. И только после проверки отношений брать кредит, потому что делить ипотечную квартиру очень проблематично. 

На сегодняшний день мы наблюдаем повышение ставок по ипотеке и снижение стоимости аренды. Но и недвижимость также упала в цене, поэтому покупать ее сегодня достаточно выгодно. Поэтому тем, кто имеет стабильную заработную плату и не испытываете каких-либо финансовых проблем, я бы рекомендовала покупку квартиры в ипотеку даже при высокой процентной ставке. Хочу напомнить, что все ипотечные продукты можно рефинансировать. И когда ставки по ипотеке снизятся, цены на недвижимость пойдут вверх. 

Аренда и ипотека имеют общую черту — каждый месяц нужно платить определенную сумму. Но есть принципиальная разница: в первом случае вы платите за проживание, а во втором – за свою собственную квартиру. И если сопоставить эти два параметра, то переплата по ипотеке более выгодна, чем аренда. Но если вы не уверены в стабильности своего заработка, то лучше переждать в арендуемой квартире до окончания кризиса или поискать более надежную работу.

Руководитель омского подразделения компании «Финансовые партнеры» Галина Кузьмина: 

- Не стоит стремиться стать ипотечным заемщиком тому, у кого существует риск потери работы или снижения доходов, в чьей семье работает только один из супругов (жена находится в декретном отпуске или вообще домохозяйка со стажем). Иными словами, если ипотечные платежи могут поставить людей на грань выживания, то в этом случае ипотека противопоказана. Если семье станет сложно платить аренду за двухкомнатную квартиру, она всегда может переехать в однушку и тем самым уменьшить размер арендной платы, а с ипотечными платежами так не поступишь, если нет возможности гасить ипотечный кредит досрочно. Лозунг, некогда стимулировавший развитие ипотеки «При аренде ты платишь за чужую квартиру, а при ипотеке – за свою!», – скорее, всего лишь маркетинговый ход. Хоть в случае ипотеки недвижимость формально принадлежит заемщику и только находится под банковским обременением, фактически квартира становится его собственностью только после полного закрытия ипотеки, а если через какой-то временной период человек не сможет рассчитываться за взятый кредит, то банк заберет у него жилье, даже если оно единственное. 

По сути, у ипотеки одно преимущество – это возможность человека купить собственное жилье с использованием заемных денег. Однако если нет источников досрочного погашения, то ипотека это долгосрочный стресс. 

Рассмотрим, каким должен быть средний доход заемщика, чтобы взять ипотеку. Если сейчас средние параметры кредита – 1,5 миллиона на 20 лет, при этом ежемесячный платеж составит около 20 тысяч рублей, то доход заемщика должен быть не менее 30 тысяч (это расчетные величины). Однако сможет ли заемщик 20 лет жить на 10 тысяч в месяц? Чтобы комфортно себя чувствовать при обслуживании кредита, нужно иметь доход, в два раза превышающий размер ежемесячного платежа. Следует трезво оценивать соотношение стоимости жизни и возможности оплачивать кредит, и если желания не совпадают с возможностями, лучше с ипотекой повременить. 

Теперь о том, кому сегодня сложнее всего получить ипотеку. В кризис уязвимы все без исключения, поэтому проще сказать, кому банки откажут в первую очередь: тем, кто не имеет стабильного дохода (специалисты, оказывающие консалтинговые услуги, финансовые консультанты, люди, работающие по срочным трудовым договорам, и т. п.). Чаще всего отказывают в ипотеке риэлторам, поскольку их доход нестабилен, однако если человек имеет свое ИП и показывает в декларациях достаточный доход, то такого клиента банки возьмут с удовольствием. Как правило, дают «от ворот поворот» тем, кто никак не трудоустроен, работает на себя и не платит налоги. Эти люди могут быть весьма обеспечены и даже иметь деньги на большой первоначальный взнос, но банкам они непонятны, а значит, несут в себе риски, поскольку никак документально свои доходы не могут подтвердить. Откажут банки и тем гражданам, кто завышает свой доход; у банковских андеррайтеров имеется список доходов в различных профессиях в зависимости от региона. Например, медсестра в Норильске вполне может получать 50 тысяч, но в Омске ее зарплата будет не выше 15 тысяч, поэтому нести в банки рисованные справки бессмысленно. Вполне могут отказать тем, кто часто меняет работу. 

Прежде чем брать ипотеку, желательно накопить максимально возможную сумму для первоначального взноса, чтобы ипотечный кредит был по силам. Минимальная сумма – это банковский размер первоначального взноса. Сейчас почти везде это 20 % от стоимости квартиры (хотите купить двушку за 2 млн, значит накопить нужно не менее 400 тысяч рублей).
Если у арендатора нет денег на первоначальный взнос, то думать об ипотеке рано; если у человека нет перспектив карьерного и зарплатного роста, значит, ипотека для него будет тяжелым бременем, и вполне возможно, он не выдержит. При сегодняшних ипотечных ставках чем больше собственных средств на первоначальный взнос, тем доступнее кредит.

Начальник отдела продаж розничных продуктов филиала «Газпромбанк» (АО) в г. Омске Ирина Сафронова:

- В настоящее время потенциальным заемщикам выгоднее оформить ипотечную ссуду и оплачивать денежные средства за «свою» квартиру, оформленную в собственность, пусть и находящуюся в залоге у банка. Так, в нашем банке ставки по кредитам к июлю 2015 года по некоторым ипотечным программам уже упали до уровня своих минимальных значений 2013-2014 гг.

Кроме того, выплата ипотеки – это своего рода «длинные» деньги клиентов, а с учетом инфляции и ежегодного роста (индексации) стоимости жилья заемщик фактически вкладывает свои средства в хороший инвестиционный проект. При условии потенциальной или реальной возможности оформления и получения ипотечного кредита, а также необходимости в покупке квартиры, преимуществ аренды перед ипотекой нет.

Средний доход заемщика, необходимый для оформления и комфортного обслуживания ипотечной ссуды, зависит от нескольких важных факторов, таких как собственно величина (размер) кредитного займа, количество иждивенцев заемщика, его иные кредитные обязательства, возможности привлечения одного или нескольких созаемщиков. Некоторые банки, в том числе и ГПБ (АО), при рассмотрении дохода заемщика готовы учитывать совокупный доход созаемщика (супруги) и поручителя (из числа родственников). Кроме того, помимо основной заработной платы дополнительно принимаются доходы по совместительству заемщика, а также его иные регулярные доходы в виде арендной платы, дивидендов и т. п. Аренда предпочтительнее ипотеки только в случае отсутствия у заемщика возможности подтвердить свой доход справкой 2-НДФЛ или справкой формы банка.

Никакого списка «нежелательных» профессий заемщика в Банке ГПБ (АО) нет. В настоящее время, когда государством гарантировано исполнение социальных гарантий всем слоям населения, а также работникам бюджетной и внебюджетной сферы, представители любых профессий могут претендовать на получение ипотечной ссуды в Банке ГПБ.

Сегодня минимальный размер первоначального взноса, необходимый для оформления ипотечного кредита в Банке ГПБ, установлен в размере 20 % от стоимости приобретаемой квартиры.
С учетом льготных условий предоставления и оформления ипотеки по программе с государственной поддержкой, а также иных ипотечных программ банка потенциальным заемщикам нет смысла продолжать снимать жилье и платить арендую плату за чужую недвижимость.

Начальник управления по работе с партнерами Омского отделения Сбербанка России Юлия Абрамова: 

- Вместе со стоимостью аренды во время кризиса упали и цены на саму недвижимость. Поэтому сейчас наиболее благоприятное время, чтобы приобрести квартиру, пусть даже и в ипотеку. 

Жилищный кредит в большинстве случаев обходится дороже аренды. Однако если проанализировать составляющие ипотечного платежа, можно увидеть, что ежемесячная выплата по процентам примерно равна стоимости съемного жилья. С той разницей, что ипотека позволяет оплачивать уже собственную квартиру, дает стабильность и позволяет создать комфортное место для семьи. К тому же, взяв ипотеку сейчас, заемщик будет платить за жилье по текущим ценам, в то время как через несколько лет цена на недвижимость вырастет, а значит, увеличится и стоимость ее аренды. 

Аренда же более подходящий вариант для временного проживания или накопления первоначального взноса. И порой связана с определенными рисками. Например, нередки случаи, когда квартиросъемщики делают ремонт за свой счет, а спустя непродолжительное время арендатор расторгает договор. 

Что касается тех, кто только собирается взять ипотеку, то тут важно взвесить все за и против. Прежде всего необходимо иметь первоначальный взнос – 20 % от стоимости недвижимости или 15 % для тех, кто кредитуется по программе «Молодая семья». При этом нужно иметь в виду, что накопить нужную сумму первоначального взноса не всегда легко. Одновременно с ростом ваших сбережений увеличиваются и цены на недвижимость. В большинстве случаев будущие заемщики берут в долг необходимую сумму или ее часть. И второй важный момент – это наличие стабильной работы и уверенность в том, что в случае ее потери вы сможете изыскать средства на личные нужды и для платежей по кредиту. Если одно из условий не соблюдается, то сделка становится рискованной для обеих сторон. 



Специализированный журнал по недвижимости "Новый адрес"

Комментарии

22.07.2015
- +

Статья длиннющая такая, что оперативки не хватило.

Ответить
Гость
23.07.2015
- +

проще украсть 4 млн и отсидеть 7 лет при такой ипотеке

Ответить
22.07.2015
- +

Это даже проще, чем дочитать до конца такую статью.

Ответить
Гость
22.07.2015
- +

Удачи тебе дэбил!Только вот навряд ли тебе денег оставят и уж тем более на зоне найдут способ заставить тебя вернуть непосильно нажитым трудом деньги!

Ответить
Гость
22.07.2015
- +

Ты попробуй даунито сделать так,чтобы при посадке у тебя хоть что-то от них осталось!

Ответить
Гость
22.07.2015
- +

некоторые воруют больше и сидят под домашним арестом

Ответить
Гость
22.07.2015
- +

Зачем покупать хату сейчас за 1500 если зимой ей красная цена будет 900?)) Но риелторы конечно бубнят о том что лучше вложения нет)) видимо совсем отощали без клиентуры

Ответить
Гость
22.07.2015
- +

Ты дурачок наверное!?Когда у нас хаты так падали?

Ответить
Гость
23.07.2015
- +

Цены падали на 30% .. 40% несколько лет назад. Но тогда были временные затруднения. Сейчас кризис без надежды на скорое завершение. Цены на квартиры в Омске сильно завышены и не соответствуют среднему доходу жителей и перспективам развития региона. Все будет только ухудшаться. Ипотеки нет. Многие квалифицированные специалисты покидают Омск. Перспективы наличия работы и заработной платы туманны. В городе много старого жилого фонда, с превышенными сроками эксплуатации покупать который - значит брать на себя риски несения значительных затрат на ремонт всего дома. Поборы на капитальный ремонт ввели не просто так. Государство дистанцируется от помощи по ремонту и восстановлению обветшалого жилого фонда страны. Ваша собственность - ваши проблемы. Ждите ремонта по программе через 20 лет. Новостройки то же не выход - многие еще с прошлого кризиса стоят не достроенные.

Ответить
Гость
23.07.2015
- +

Странно, зачем его комент удалили в прошлый раз? Он теперь ещё про кризис дописал, теперь не удалят?

Ответить