Еще раз о кадастровой деятельности…

Особенности кадастрового учета объекта недвижимости.

Любой существующий объект недвижимости, прежде чем стать объектом каких-либо правоотношений, должен быть зафиксирован документально в качестве объекта недвижимости. Подробнее об особенностях кадастровой деятельности рассказала генеральный директор ООО «Кадастр-М», кадастровый инженер Марина Дмитренко. 

                       

Более 80 лет в Российской Федерации документом, подтверждающим существование объекта недвижимости с определенными техническими характеристиками, был технический паспорт, который выдавался организациями по технической инвентаризации. 

В 2005 году Правительством РФ была принята федеральная программа «Создание системы кадастра недвижимости», которой предусматривалась до 2012 года постепенная передача архивных данных БТИ в государственный кадастр недвижимости, полномочиями по ведению государственного кадастра недвижимости были наделены Кадастровые палаты. 
 
С 1 января 2013 года на всей территории Российской Федерации ведется государственный кадастровый учет. Технический учет, который осуществлялся продолжительное время БТИ, отменен ст. 47 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». 
 
Тем не менее до сих пор остаются востребованными технические паспорта банками, районными администрациями, судами. Споры о юридической силе технических паспортов имеют место быть, но, независимо от мнения специалистов разного уровня по данному вопросу, документы оформлять надо, и дешевле предоставить требуемый, например банком, пакет документов, чем учить читать закон. Поэтому на сегодняшний день кадастровые инженеры готовят технические паспорта наравне с БТИ и без проблем эти техпаспорта используются заказчиками. Тем более уже имеется судебная практика, согласно которой суды связывают утрату монополии БТИ на выдачу технических паспортов на объекты капитального строительства с отменой аккредитации организаций технической инвентаризации. 
 
Принципиальные отличия технического плана от технического паспорта в том, что технический план на здание, сооружение, объект незавершенного строительства должен содержать описание местоположения таких объектов на земельном участке в виде координат характерных точек контура объекта, а схема расположения объекта капитального строительства на земельном участке должна отражать, в пределах какого или каких участков расположен объект. 
 
Что касается квартир, то их месторасположение отражается на этаже с указанием лестницы подъезда и местоположения иных помещений на этаже. 

В отличие от техплана в графической части технического паспорта квартира изображалась без привязки к другим помещениям дома. 

Основные отличия технического учета от кадастрового, которые могут быть интересны потребителям этих услуг, в следующем. 

БТИ не исключали сведения об объектах недвижимости независимо от того, зарегистрировал ли собственник права на свой объект или не торопится этого делать после получения техпаспорта.
Кадастровая палата при постановке на учет нового объекта недвижимости присваивает ему статус временный. Такой объект будет снят с кадастрового учета, если в течение 5 лет на него не зарегистрируют права собственности. Исключение составляют объекты, на которые права возникают в силу закона. 
 
БТИ практически не имело оснований для отказа в постановке объекта на технический учет и выдаче технического паспорта. 
 
Основания для отказа в постановке на кадастровый учет установлены ст. 27 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». 
 
Кадастровая палата не ставит на учет объекты, которые имеют признак самовольного строительства. БТИ выдавали технические паспорта на самовольные постройки, т. е. проводили технический учет таких объектов. 

Очень важно знать, что сейчас основанием для приостановки регистрации сделки или прав является несоответствие сведений ГКН и ЕГРП (либо представленных заявителем правоустанавливающих документов) в отношении объекта сделки (регистрации прав).
Новым основанием для отказа в постановке на кадастровый учет стало несоответствие вида разрешенного использования объекта территориальной зоне, в пределах которой расположен объект. 
 
Все, кто работал ранее в области технической инвентаризации и сейчас занимаются кадастровой деятельностью, отмечают, что работа кадастрового инженера требует постоянного повышения профессионального уровня и знания законодательства. Работать в этой сфере деятельности стало сложнее, чем в инвентаризации. 
 
Ответственность за качество подготовки документов законом полностью возложена на кадастрового инженера. Это административная ответственность от штрафа до лишения права заниматься кадастровой деятельностью. Законом о кадастровом учете также предусмотрены случаи аннулирования квалификационного аттестата. 

На сегодняшний день ценообразование в области кадастровых работ государством не регулируется, за исключением межевания на некоторые виды земельных участков. 

Поэтому кроме спроса и предложения, которые существенно влияют на ценообразование, стоимость кадастровых работ зависит от их состава, срочности исполнения, издержек подрядчика и желаемого уровня получения прибыли. 

Составление сметы на выполнение работ осложняет также отсутствие норм времени именно по кадастровым работам. 

Нормы времени, которые были разработаны для технической инвентаризации в 2002 года на сегодняшний день можно использовать частично, так как изменился состав работ, существенно изменились организационно-технические условия выполнения работ. 
 
В соответствии с законодательством нормативный срок постановки на технический учет и соответственно срок подготовки технического паспорта составлял 1 месяц. Но для выполнения кадастровых работ нормы времени не приняты и законодательно не установлен срок подготовки технического плана. 
 
Продолжая тему ценообразования при выполнении кадастровых работ, следует сказать о влиянии на цену степени ответственности кадастрового инженера и ее денежном обеспечении. В настоящее время членство в СРО для кадастровых инженеров является добровольным. Но уже разработан законопроект о кадастровой деятельности, которым предусмотрено обязательное для кадастровых инженеров членство в СРО и обязательное страхование профессиональной деятельности. Конечно, это увеличит затраты кадастровых инженеров и повлияет на увеличение стоимости услуг. 
 
Следует отметить, что для застройщика законодательно не установлена обязанность внесения сведений о выстроенном объекте в государственный кадастр недвижимости. Законом «Об участии в долевом строительстве» предусмотрена обязанность застройщика сдать объект в эксплуатацию перед передачей его участнику долевого строительства. 

Ранее для ввода в эксплуатацию предоставлялся технический паспорт. Постановлением Правительства РФ от 01.03.2013 № 175 установлено, что документом, необходимым для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, помимо документов, предусмотренных Градостроительным кодексом, является технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости». 
 
Поэтому застройщику, если иное не предусмотрено договором долевого участия, необходим технический план в бумажном виде и только для ввода объекта в эксплуатацию. Подготовка технического плана для органа кадастрового учета в обязанности застройщика не входит. 
 
Но следует обратить внимание на следующий момент. 

Если здание или сооружение не поставлено на кадастровый учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания и помещения. В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания. Правила настоящей части не применяются только при осуществлении кадастрового учета жилых помещений в многоквартирном доме.
То есть будущие собственники квартир могут поставить на учет свои квартиры, даже если в кадастре отсутствуют сведения о кадастровом учете многоквартирного дома. Но будущие собственники нежилых помещений этого сделать не могут, т. к. для них возможность постановки на учет помещения зависит от наличия сведений в кадастре на все здание. 

Такая ситуация ставит в тупик владельцев нежилых помещений, и для них она решалась бы, если бы застройщик заказывал техплан не только для ввода объекта в эксплуатацию, но и для постановки его на кадастровый учет. 
 
Норма закона о постановке на учет жилого дома с квартирами только на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не действует, так как форма такого разрешения не содержит всей необходимой для внесения в ГКН информации. 
 
Решение этих вопросов, а именно невозможности на практике соблюдения законодательства о кадастровом учете, во многом зависит от той позиции, которую занимают потребители кадастровых услуг. Уполномоченным органом по нормативно-правовому регулированию кадастровой деятельности является Минэкономразвития РФ, сайт которого позволяет делать официальные запросы, предложения, жалобы по вопросам, в том числе кадастровой деятельности. 
 
Реформа в области технической инвентаризации и учета объектов недвижимости еще не закончена. Дальнейшее изменение законодательства предполагает объединение процедур кадастрового учета и регистрации прав, сокращения сроков кадастрового учета и регистрации прав. 
 
Предлагается ужесточить ответственность кадастрового инженера вплоть до уголовной за недостоверные сведения об объектах недвижимости, публично вести рейтинг качества деятельности кадастровых инженеров.



Комментарии

Комментариев еще не оставлено