Квартирный вопрос в Омске: секреты ипотечного кредита

Вопросы, волнующие ипотечных заемщиков.

Ипотечные кредиты – неотъемлемая часть рынка недвижимости, помогающая многим россиянам решить свои жилищные проблемы. В постоянной рубрике «Ипотека» руководитель омского подразделения компании «Финансовые партнеры» Галина Кузьмина рассказывает о механизмах, программах, основных условиях и о перспективах развития данного вида банковских займов. 

В данной статье эксперт ответила на вопросы, наиболее волнующие заемщиков. 

Кто собственник квартиры, приобретаемой за счет ипотечного кредита? 

 - Собственником квартиры, приобретаемой с участием ипотечного кредита, становится заемщик по данному кредиту. Квартира до момента погашения ипотечного кредита находится под обременением банка-кредитора, т. е. заемщик ничего не сможет сделать с приобретенной недвижимостью (продать, подарить, заложить), пока банк не снимет обременение. Если заемщик имеет супруга (супругу), который выводится из сделки брачным договором (например, супруг не работает или имел проблемы с законом), то сторона брачного договора не будет собственником квартиры до момента погашения ипотечного кредита. 

После погашения кредита в силу вступают другие правовые регламенты: все, что приобретено супругами в браке, – это их совместно нажитое имущество, поэтому не следует опасаться тому, кто по брачному договору был исключен из собственников именно для ипотечного кредита. Если после погашения ипотеки супруги будут разводиться и делить совместно нажитого имущество, то квартира будет предметом раздела такого имущества. 
 
Жизненные ситуации у людей, взявших ипотечный кредит на долгий срок, могут меняться: если семья решила продать квартиру под ипотечным обременением, то это можно сделать с разрешения банка. 

Обязательно ли страховать квартиру под ипотечный кредит? 

- Да, это обязательное условие ипотечного кредита по закону об ипотеке. Ипотечного кредита без страхования приобретаемого жилья не существует. 

Покроет ли страховка квартиры все возможные расходы заемщика при наступлении страхового случая? 

- При страховании квартиры заемщику озвучиваются как страховые случаи, так и то, что именно страхуется. Обязательному страхованию подлежит конструктив объекта (пол, потолок, стены, дверные и оконные проемы, но никак не ремонт квартиры). Если же предмет страхования будет поврежден (в договоре страхования перечислены все страховые случаи), то страховщик выплатит банку-кредитору размер нанесенного ущерба в счет погашения основной суммы кредита, но не в счет погашения процентов. 
 
Страховка эта может как частично уменьшить размер кредита, так и полностью его погасить, если предмет залога уничтожен полностью (например, квартира полностью сгорела и восстановлению не подлежит, при условии, что сгорела она не по вине владельца или членов его семьи). Но не следует считать, что страховка полностью покроет все затраты заемщика, например, на сумму его вложений в ремонт – ремонт не страхуется! 

Что будет, если банк, с которым заключен договор ипотеки, обанкротится? Нужно ли будет погашать всю сумму кредита единовременно? 

- Нет, всю сумму ипотечного кредита в случае банкротства банка-кредитора одновременно погашать не придется. Банкротство банка для заемщиков абсолютно ничем не грозит, заемщик даже может выиграть в такой ситуации.
 
Может ли банк самостоятельно повышать процентную ставку? 

- Если в кредитном договоре зафиксирована процентная ставка на весь период действия кредита, то банк не имеет права ее менять ни в одну сторону, но если клиент выбрал плавающую или переменную ставку с ограниченным периодом фиксирования (например, ставка по договору фиксируется на пять лет, а потом становится плавающей в зависимости от ключевой ставки), то ставка будет меняться – так зафиксировано в условиях кредитного договора и заемщик этот договор подписал собственноручно. 
 
Сейчас банки не предлагают плавающих ставок, потому что это большой риск прежде всего для самих банков; если ключевая ставка вырастет со временем, то банк получит проблемного неплательщика со всеми вытекающими последствиями. Совет всем потенциальным ипотечным заемщикам: читайте внимательно, что подписываете, не стесняйтесь задавать уточняющие вопросы работникам банков, советуйтесь с ними, как не только выгоднее, но и без рисков для вас поступить, поверьте, проблемы не нужны не только вам, но и банку. 

Также прокомментировала ситуацию в сегменте ипотечного кредитования начальник управления по работе с партнерами Омского отделения Сбербанка России Юлия Абрамова
 
Квартира, купленная за счет ипотечного кредита, находится в собственности того лица, кто выступил покупателем по договору, то есть в собственности клиента или клиентов. Передача приобретаемой квартиры в залог банку – всего лишь обременение, которое не позволит заемщику, например, продать или поменять квартиру без согласия банка до полного погашения кредита. 
 
Говоря о страховании, то при оформлении ипотечного кредита в Сбербанке страхование передаваемого в залог имущества (то есть приобретаемой недвижимости, за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу банка на весь срок действия кредитного договора является обязательным.

Кроме того, мы рекомендуем нашим клиентам оформлять полисы страхования жизни. Подключая данную программу, клиент заботится прежде всего о своих близких. В случае непредвиденных обстоятельств, связанных со здоровьем, он может быть уверен, что его финансовые обязательства будут выполнены средствами страховой компании и не перейдут на близких. А последние смогут и дальше жить в квартире, оформленной в кредит. 

Некоторые тонкости ипотечного кредитования уточнила начальник отдела продаж розничных продуктов филиала «Газпромбанк» (акционерное общество) в г. Омске Ирина Сафронова
 
Как уже было сказано, страхование залогового имущества является обязательным. Но в случае если ипотечный кредит погашен досрочно, можно досрочно расторгнуть договор страхования и вернуть сумму страховых платежей за неиспользованный период. То есть если был оплачен страховой взнос за весь год, а в середине этого года произошло досрочное погашение кредита, то можно подать заявление в страховую компанию о возврате суммы взноса, приходящейся на вторую половину года. Если досрочное погашение было частичным, то можно обратиться в страховую компанию за перерасчетом, и страховая компания обязана будет заключить дополнительное соглашение. 
 
В случае если банк, с которым заключен договор ипотеки, обанкротится, вне зависимости от положения дел в банковской организации погашать кредитную задолженность придется. Поскольку выданные банком-банкротом кредиты по-прежнему являются его активами, то при реорганизации данного банка заемщики обязаны возмещать долговые обязательства либо этому же банку, либо другой банковской организации, выкупившей активы (кредиты) банка-банкрота, в связи с чем для заемщиков не представляется возможным извлечение прибыли из сложившейся ситуации. 
 
Если вспомнить и о процентной ставке, то на основании статьи 29 Федерального закона «О банках и банковской деятельности» кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам, изменять порядок их определения, в том числе определять величину процентной ставки по кредиту в зависимости от изменения условий, предусмотренных в кредитном договоре. 

Пояснила вопросы ипотечного кредитования управляющая филиалом ЗАО «Банк ЖилФинанс» в г. Омске Ольга Неёлова

Собственником квартиры, приобретаемой за счет ипотечного кредита, является сам заемщик в том случае, если на средства кредита покупается квартира и об этом указывается в кредитном договоре и договоре купли-продажи (целевой кредит). В то же время заемщик является и залогодателем, т. е. по квартире будет зарегистрировано обременение в виде «ипотеки в силу закона» и заемщик не сможет продать или подарить свою квартиру без согласия банка, пока полностью не рассчитается за кредит. 

Есть еще вариант программ на рынке, когда можно получить кредит под залог уже имеющейся старой квартиры. Этот кредит называется «под залог квартиры на любые цели». На эти деньги можно приобрести абсолютно любую квартиру, дом, апартаменты, новостройку, дачу. И при этом оформить собственность на имя любого человека, даже несовершеннолетнего. При этом покупаемый таким образом объект залогом не обременяется и «свободен». 

Говоря о страховании залогового имущества, отмечу, что, как правило, заемщик страхует квартиру на сумму кредита плюс 10%, т. е. страховка полностью покрывает остаток ссудной задолженности при наступлении страхового случая. Важно, как формулируется страховой случай, например, как правило, страховкой покрываются конструктивные элементы, то есть не отделка (обои, паркет и т. д.). Если клиент хочет застраховать еще и отделку жилья, то надо об этом заранее предупредить страховую компанию. 

Несколько слов скажу и о поручителях. Поручители, как правило, совершенно не нужны, все зависит от условий программ конкретных банков. При принятии банком решения о выдаче кредита делается оценка прежде всего самих заемщиков на предмет стабильности и уровня доходов, а также качества обеспечения (квартиры). Поручитель – это такой же должник, который отвечает по обязательствам в случае, если заемщик перестает платить по кредитам, причем отвечает всем своим имуществом. Необходимо об этом помнить и предельно осторожно относиться к поручительству.

Комментарии

Гость
20.04.2015
- +

А что делать если по зарплате не получается оформить ипотечный кредит, хотя семья может его платить.

Ответить
Гость
20.04.2015
- +

Если вы работаете на государственном предприятии и уже много лет ипотеку можно получить по специальной программе.

Ответить
Гость
20.04.2015
- +

Можно оформить иппотеку и при маленькой официалке. Щас уже многие банки идут на это, указывается доход который вы реально получаете.

Ответить
Гость
20.04.2015
- +

Газпромбанк например!

Ответить
Гость
20.04.2015
- +

Страхуешь себя, здоровье, собственность. По-моему одно только страхование перекрывает саму ипотеку.

Ответить
Гость
20.04.2015
- +

Берите бабки пока дают. Жирные детки банкиров хотят жить красиво

Ответить
Гость
20.04.2015
- +

При чем тут дети. Наши банкиры эти деньги за границей берут и там тоже наверно платят страховые взносы.

Ответить
Гость
20.04.2015
- +

Дождусь когда в городе 1 комнатная будет стоить тысяч 700 вот тогда и буду брать ипотеку.

Ответить
Гость
20.04.2015
- +

Получается, что если основной кредитор умрет, то за его кредит будет платить созаемщик, а собственность все равно ему принадлежать не будет. Дурацкий закон.

Ответить
Гость
20.04.2015
- +

Плохо, что кредиты под 13% дают только под новостройку, а не вторичку. Друзья взяли такую ипотеку уже пятый год не могут заехать в свое жилье, хотя дом должны были сдать еще 4 года назад.

Ответить