Неликвидная недвижимость, или куда инвестировать средства

Купить какой-либо объект недвижимости, будь то квартира или офисное помещение, подчас намного легче, чем его продать. И действительно, бурно развивающийся рынок недвижимости предлагает для потребителей огромный выбор как строящихся, так и готовых объектов: от однокомнатных квартир до крупных офисных и складских помещений в спальном районе или в центре города.

Когда вы выставляете на продажу квадратные метры, остается только терпеливо ждать, когда из всего многообразия объектов недвижимости покупатель обратит внимание именно на ваше предложение. Однако ожидание потенциального покупателя может затянуться, особенно если речь идет о так называемом неликвиде, спрос на который по сравнению с другими объектами минимален, что становится особо заметно в периоды кризисов.

В общем, неликвидная недвижимость вызывает множество проблем как у продавцов, так и у покупателей, которые при вложении своих средств рискуют в дальнейшем не получить их обратно из-за недостатков, которые не были обнаружены при сделке, но вскоре дали о себе знать. О проблемах, связанных с реализацией неликвидных объектов, а также об инвестиционной привлекательности недвижимости далее и пойдет речь.

Неликвид и как с ним бороться 

 
Для начала разберемся, какой смысл сегодня вкладывается в понятия ликвидное и неликвидное жилье. Под выражением «ликвидное жилье» подразумевается такой объект недвижимости, который можно продать в кратчайшие сроки по максимально выгодной цене. Ликвидность зависит от того, насколько квартира соответствует определенным критериям, так, хорошая транспортная доступность и престижный район всегда играют на повышение стоимости квартиры, в то время как аварийное состояние или неузаконенная планировка, напротив, приближают ее к понятию неликвида.

Также всегда покупателя отпугивают квартиры на первых и последних этажах, отсутствие балкона, угловое расположение, близлежащая железная дорога, автомагистраль или другие источники постоянного шума и, пожалуй, одним из самых явных недостатков считается плохое техническое состояние помещения. Однако стоимость таких объектов будет значительно снижена по сравнению с другими предложениями на рынке.

Александр Бутерин, директор агентства недвижимости «Бутерин» отмечает:

«К категории неликвидного жилья можно отнести и элитные квартиры, спрос на которые в сравнении с другими объектами небольшой, то есть является точечным. В целом при продаже неликвида (за исключением элитного жилья) практически единственный выход у застройщиков и риэлторов – играть на понижении стоимости «квадрата», других рычагов, по сути, просто нет».

Некоторые недостатки жилья, понижающие ликвидность, можно исправить, но только те, которые касаются непосредственно ваших «квадратов» (ремонта, задолженности по коммунальным платежам и т.п.), а вот удаленность от центра или аварийное состояние исправить своими силами вряд ли удастся и единственным рациональным решением в данном случае, как и считают специалисты сферы недвижимости, будет снижение стоимости.

Владимир Гринев, директор ООО «Агентство недвижимости «Стройбетон-Инвест» рассказал, что отпугивает покупателя при покупке первичного жилья:

«В первую очередь понижают ликвидность новостроек два фактора: высокая цена за квадратный метр и степень готовности дома (то есть высокий риск того, что работы не будут окончены в срок). Но тем не менее первичное жилье обладает рядом неоспоримых преимуществ, на которые делается акцент: новизна и надежность материалов, новые коммуникации, а также, что немаловажно, «чистая» квартира, за которой не тянутся хвосты судебных дел либо каких-то других обременений.

Как и на вторичном рынке жилья, в новых домах дольше всего расходятся квартиры на первых и последних этажах, но застройщики стараются варьировать цену в зависимости от этажности: квартиры на средних этажах обычно несколько дороже квартир, располагающихся на крайних.
Также, наверное, во все времена существенным минусом жилплощади было отсутствие балкона, но в последнее время практически все объекты строятся с балконом или лоджией.

Естественно, играет существенную роль и территориальное расположение объекта недвижимости, но опять же данный фактор изначально заложен в цену жилья.

Нужно понимать, что покупатели ориентированы на разные объекты недвижимости и вкусы у клиентов разные: это касается и планировки, и территориального расположения, и ряда других факторов. То, что одному покажется существенным минусом, для другого будет неоспоримым плюсом».

О коммерческой недвижимости, о том, что снижает ликвидность объектов, рассказал директор Бизнес Недвижимость «СОДОС» Дмитрий Саламатов.

«Наиболее существенный минус при покупке объекта коммерческой недвижимости – это отсутствие документов права собственности на земельный участок под строением, независимо от назначения объекта: офисное здание, производственно-складское или торговое помещение.

Основные факторы, отпугивающие потенциальных покупателей, – неадекватно завышенная цена объекта, недооформленный или неправильно оформленный пакет документов.

Если говорить о юридическом лице, наиболее часто встречающийся негативный фактор – это предбанкротное состояние организации.

О месте расположения объекта, исходя из опыта, могу сказать, что любую недвижимость, независимо от того, где она находится, можно продать! Это вопрос грамотно сформированного предложения. Даже на самый специфичный объект недвижимости можно найти и покупателя, и арендатора, правильно расставив акценты позиционирования объекта. То, что для одних клиентов является недостатком, для других будет достоинством!»

Инвестиционная привлекательность объектов недвижимости 



Валютные колебания, нестабильная экономическая и политическая обстановка заставляют многих задуматься о том, чтобы перевести свои деньги в недвижимость, ведь во все времена такие вклады считались одним из лучших способов не только сохранить, но и приумножить средства.
О том, какие объекты недвижимости на современном рынке являются наиболее ликвидными и инвестиционно привлекательными, также рассказали наши эксперты.

Александр Бутерин:

«В качестве инвестирования средств, на мой взгляд, разумнее всего приобретать вторичное жилье, а точнее, 1-, 2-комнатные квартиры в так называемых ленинградках (9-этажных панельных домах в районе «Сити-центра»). По сроку эксплуатации эти дома довольно новые, и спрос на них стабильно держится на высоком уровне.

Повторюсь, что для инвестирования средств подойдут 1-, 2-комнатные квартиры, причем их метраж должен быть лояльным. Не нужно покупать однокомнатные квартиры площадью 50-60 кв. м, оптимальный вариант – не более 40 «квадратов». Их можно приобретать и в новостройках, причем желательно, чтобы дома были уже на выходе.

Того же мнения придерживается и эксперт по новостройкам Владимир Гринев:

«Если говорить об инвестициях, то тут я бы посоветовал обратить внимание на самый, так скажем, ходовой вариант на рынке недвижимости – 1-, 2-комнатные квартиры. Советую обратить внимание и на то, что квартира должна идти с полной отделкой, под ключ, как, например, все квартиры на объектах, построенных ГК «Стройбетон», чтобы после покупки квартиры не вкладываться еще и в ремонт».

Финансовые вложения в недвижимость с целью получения прибыли все больше интересуют россиян. Сегодня рынок недвижимости рассматривается как надежный и доходный способ вложения денежных средств, который может обеспечить сохранение и приумножение капитала.
Однако не забывайте о том, что финансовые сделки с недвижимостью включают в себя все элементы инвестиционного процесса и подразумевают установление срока вложения, размера и формы вклада, а также сопряженный фактор риска. И, конечно, необходимо учитывать все характеристики объекта, которые влияют как на его стоимость, так и на ликвидность на рынке недвижимости.   

Комментарии

Комментариев еще не оставлено