Омичи потеряют квартиры в случае незаконной перепланировки

Ужесточение требований.

Требования к перепланировке жилья ужесточились с 2016 года. Особенно это коснулось собственников, расширивших свои квартиры за счет присоединения балконов или лоджий к общей площади квартиры. 
 
О том, какие изменения произошли в 2016 году, и почему перепланировку в квартире сложно или невозможно сделать, рассказывает Светлана Чебакова, заместитель начальника отдела регистрации прав Управления Росреестра по Омской области: 
 
- Проблема возникла, в основном, с тем переустройством квартир, где это выглядит как присоединение к общей площади квартиры лоджий или балконов. Проблемы у собственников возникают, когда они сносят стену между жилой комнатой, лоджией или балконом, увеличивая пространство, выносят приборы отопления. 
 
В Росреестре видят готовые документы, которые представляют граждане или собственники квартир. Сотрудник, государственный регистратор, знаниями архитектора не обладает и не может знать, насколько снесенные стены влияют на стойкость здания.
Ситуация с перепланировками ужесточилась, потому что появилась судебная практика, вплоть до определений верховного суда. Так, с этого года балконы, балконные плиты отнесены к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку обеспечивают прочность и устойчивость всего здания. То есть с 2016 года балконы не являются собственностью одного лица. Проанализировав эту практику, в том числе определение верховного суда и иные решения судов, государственные регистраторы усомнились в полномочиях лиц, разрешающих и узаконивающих перепланировку. 
 
Чтобы понять, что все же относится к реконструкции, представители Росреестра осенью 2015 года отправили запросы в Госжилинспекцию Омской области и прокуратуру города Омска, приложив проекты реальных квартир. Прокурорская проверка показала, что органы местного самоуправления, то есть администрации округов, выходят за рамки своих полномочий. По итогам проверки городская прокуратура внесла представление мэру Двораковскому – по факту принятия окружными администрациями решений о перепланировке жилых помещений при фактическом проведении реконструкции. Перепланировка регулируется Жилищным кодексом, реконструкция – Градостроительным. Это два разных федеральных закона, и их исполнение отнесено к разным органам муниципалитета. 
 
После этого в Росреестре задались вопросом, что документы, изданные администрацией соответствующего округа, выданы за пределами их полномочий. То есть незаконно. Если собственник квартиры представляет документы, изданные и подписанные администрацией округа, как подтверждающие изменения его квартиры, такое изменение площадей Росреестр не регистрирует и площади этих квартир не меняет. После принятия регистратором решения об отказе, собственник имеет право обратиться в суд и обжаловать отказ Росреестра. В некоторых случаях суд признает отказ законным и обоснованным, а в некоторых – собственник отстаивает свою позицию. 


По мнению омской Госжилинспекции под понятие реконструкции, закрепленное в Градостроительном кодексе, попадают снос части стен фасада, увеличение статистических нагрузок на балконные плиты, за счет дополнительного утепления плит, демонтаж дверей и окон в районе лоджий, балконов и веранд, так как включают изменения планировки помещения, частичную разборку здания и изменение назначения площадей. 
 
- После того, как сложилась ситуация, с тем, что Росреестр не принимает документы, после неоднократных консультаций в администрации Омска, администрация Кировского округа решений о присоединении лоджий и балконов более не принимает, - сообщает главный архитектор Кировского округа Омска Светлана Скворцова, - но мы не готовы согласиться, что балкон является общим имуществом. Общим имуществом является наружная ограждающая стена, которая частично либо полностью монтируется, является она несущей или нет. А изменение количества общего имущества возможно только путем реконструкции. 
 
По ее словам, ранее окружная комиссия не считала эти действия реконструкцией. Сейчас вопрос в том, что делать тем людям, которые получили разрешения еще в прошлом году, ремонт закончили в этом, и теперь не могут зарегистрировать проведенные работы. 
 
Что делать, если нужна перепланировка 

На перепланировку своей квартиры человек должен получить согласие всех собственников помещения и вместе с ними обратиться в приемную округа. С собой у него должны быть документы на собственность на квартиру, технический паспорт квартиры и два экземпляра проекта. Проект – самая интересная часть, где указывается, какие изменения будут произведены в квартире. Его выполняет проектная организация, имеющая свидетельство о допуске к работам по проектированию. Далее проект рассматривает межведомственная комиссия и выпускает распоряжение администрации округа. Только после этих шагов можно со спокойным сердцем делать перепланировку. А после завершения ремонта на место выезжает комиссия, принимает помещение в эксплуатацию и выдает акт выполненных работ. Это муниципальная услуга, которая регулируется административным регламентом и Жилищным кодексом Российской федерации. 

Реконструкцию администрация округа узаконить не может, этими вопросами занимается департамент архитектуры. При этом департамент выдает разрешение на реконструкцию всего здания, а не отдельно взятой квартиры. Для этого необходимо согласие 100% собственников жилого дома. Жильцу одной квартиры пройти всю эту процедуру практически невозможно.
Сейчас в администрациях округов гражданам рекомендуют не бороться с ветряными мельницами, а вернуть квартиру в первоначальное состояние и узаконить перепланировку. 
 
Что запрещено 

Запрещено переносить кухню над жилым помещением, запрещено переносить санузлы над жилым помещением и кухней. В остальном сейчас достаточно большая строительная площадка, в Кировском округе точно. То есть квартиры сдаются с так называемой «свободной планировкой», где единственная перегородка выгораживает санузел. Любые работы, которые проводятся в этой квартире, любая установка перегородок является перепланировкой, и это все нужно оформлять в окружной администрации. Кухня и санузел всегда должны оставаться на своих местах. 
 
Статистика и штрафы 

30-35% обращений связаны именно с присоединением балконов. Как правило, это перепланировки, которые были сделаны намного раньше, а сейчас жильцы пытаются их узаконить. Большой процент новостроек – люди стремятся улучшить свою жилплощадь, присоединяя балкон. 

В соответствии с Жилищным кодексом определено, что люди, самовольно выполнившие перепланировку, подлежат административной ответственности и могут получить штраф от 2 до 2,5 тысяч рублей. В 2015 году выявлено порядка 58 правонарушений такого рода, в 2016 – 45 административных дел. 
 
Подводные камни 

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, сделанной без разрешения окружной администрации, невозможно. Если по документам видно несоответствие площадей, параметров квартиры, реализовать ее законным путем нельзя. Регистрации подлежат права на квартиры, состоящие на государственном кадастровом учете. Если документов, подтверждающих фактическую площадь квартиры нет, то заключить сделку, подарить квартиру, передать ее в наследство – нельзя.  

Комментарии

Гость
25.11.2016
- +

Так значит я смело могу часть своего барахла забросить на балкон соседа?

Ответить
Гость
26.11.2016
- +

куизлю не страшно терять свой лежак на теплотрассе, оно на другой бойлер уйдёт и мама его не остановит.

Ответить
25.11.2016
- +

Ну хорошо. А если в старом доме делали шумоизоляцию, при этом выравнивали станы гипсокартоном в комнатах и в кридорах - стеновыми панелями, и все это отцапало от каждой стены по 5 см, это считается перепланировкой?

Ответить
жора
26.11.2016
- +

"увеличение статистических нагрузок" - болваны

Ответить
Гость
26.11.2016
- +

Бред. Такие ограничения как передать в наследство может касаться разве что муниципального жилья. А собственность она уже собственность. К тому же как они будут решать вопрос если это единственное жильё наследника. Давать новую квартиру за счёт правительства взамен невозможной? Хотя я вижу истинную сторону всех этих ограничений, штрафы с людей сосать в чей то кармашек.

Ответить