Время ипотеки: как прошел 2020 год для покупателей жилья в Омске

Первичка после вторички

Несмотря на то, что официально 2020 год все еще не закончился, игроки омского ипотечного рынка начали подводить первые его итоги. Несмотря на приход в Омск коронавирусной инфекции, серьезных изменений рынок не претерпел — омичи все так же предпочитают вторичное жилье, а не новостройки.

Прежде всего, это связано с крайне малым выбором жилья на первичном рынке. Если проанализировать предложения на сайтах, специализирующихся на продаже жилья, то выясняется, что на весь город готовых квартир — более 6 тысяч, а в строящихся домах — менее трех сотен. При этом из них далеко не все юридически относятся к первичному рынку, поскольку продаются по договору переуступки или за счет собственных средств застройщика.

По данным «Абсолют Банка», в Омской области доля сделок с готовыми квартирами в 2020 году составила 95%, как и в предыдущем, 2019 году.

Виной всему, по мнению председателя совета директоров ООО «Миард» Павла Кручинского, коронавирусная инфекция. По его словам, первичный рынок в 2020 году только сузился — коронавирусная инфекция негативно повлияла на строительную отрасль, какие-то объекты были остановлены и заморожены, другие просто стояли на паузе. Поэтому у людей сейчас, отмечает эксперт, настороженное отношение к первичному жилью, тем более из-за того, что застройщиков, чувствующих себя нормально, можно пересчитать по пальцам.

При этом спрос на квартиры у омичей только увеличился.

«На спрос на квартиры, который увеличился в конце 2020 года, повлияло несколько факторов, не только пандемия коронавируса. Например, прошла информация, что в скором будущем будут взиматься налоги с банковских вкладов более 1 млн рублей. Люди расценили, что им проще превратить свои деньги в квадратные метры. Второй момент — ипотека стала более доступной, особенно с банковской стороны вопроса, так как проценты стали значительно меньше», — считает Кручинский.

Власти попытались привлечь в регион новых застройщиков, чтобы хоть как-то «сбалансировать» вторичный и первичный рынок недвижимости. Например, они объявили о старте программы льготной ипотеки, что только повысило спрос, но не увеличило объем предложения. Кроме того, из-за низкой стоимости квадратного метра жилья и значительного оттока населения регион не очень интересен крупным федеральным застройщикам. Поэтому, считает руководитель «Абсолют Банка» в Омске Дмитрий Ильченко, в 2021 году ждать резкого увеличения доли сделок на первичном рынке не стоит.

Ценообразование

Дмитрий Ильченко при всем этом советует омичам, которые планируют заняться улучшением жилищных условий, не ждать лучших времен, так как в регионе дорожает недвижимость.

«Так, всего за последний месяц средняя стоимость квартиры в Омске увеличилась на 13%. Если в начале 2020 года квадратный метр в среднем стоил 44 000 рублей, то к концу декабря он подорожал до 50 130 рублей. Средний ипотечный чек в Омске тоже растет. По сравнению с началом года он увеличился с 1.6 млн рублей до 1.8 млн рублей», — отмечает Ильченко.

Согласен с ним и директор агентства «Авеста-Риэлт» Валерий Райс. По его словам, никто не мог предполагать, что после пандемии цены вырастут почти на 25%. Случилось это из-за льготной ипотеки (та самая льготная ипотека от 3% до 6% годовых) — повысился спрос, а вместе с ним начала ползти вверх и цена.

«Когда государство стимулирует застройщиков, происходит следующий процесс: люди действительно на какой-то короткий период времени получают более выгодные условия для покупки жилья. Но затем из-за высокого спроса начинается рост цен. А после этого происходит ситуация, когда людям взять ипотеку становится только сложнее. Фактически те, кто раньше имели какие-то шансы взять ипотеку и этим не воспользовались, в следующем году эту возможность могут потерять. А дальше что будет? Льготная ипотека закончится, а цены ведь останутся на прежнем уровне. А проценты по ипотеке вновь вернутся к отметке в 9%», — отметил Райс.

В целом же эксперты считают, что государство не станет охотно тратить деньги на поддержку населения в 2021 году, поэтому предполагают, что со временем льготная ипотека закончится. Цены вслед за потребительским спросом начнут падать, и рынок придет в более-менее устойчивое положение.

Ипотека на удаленке

Главной проблемой для всех игроков рынка весной и летом 2020 года стала необходимость соблюдения самоизоляции. Госучреждения увеличили сроки работы с документами. В первые два месяца с начала пандемии, по словам экспертов, количество сделок в целом по рынку уменьшилось на 20-30%. Многие продавцы приостанавливали показ объектов, переносили и даже отменяли заключение договоров, увеличивали цену. Но уже в июле рынок омской недвижимости начал восстанавливаться. Несмотря на то, что госпрограмма ипотеки Омскую область затронула слабо, объем выдачи ипотеки уже превысил результаты прошлого года на 10%.

Риелторские компании по-разному восприняли необходимость выстраивать удаленную работу. Агентство «Миард», по словам Павла Кручинского, не испытало больших проблем с этим.

«Безусловно, в первые месяцы жестких ограничений многие наши работники перешли на удаленку. Но постепенно люди вернулись на рабочие места. В какой-то степени эта практика зарекомендовала себя положительно. Прошел перелом в корпоративной культуре, но я не назвал бы его кардинальным», — пояснил эксперт.

Совсем иначе на этот отреагировал директор агентства «Авеста-Риэлт» Валерий Райс. По его мнению, удаленная работа создала огромные трудности в работе риелторских компаний.

«Дистанционная работа в риелторском бизнесе, да и в любом бизнесе в сфере услуг, когда клиент должен понимать, за что отдает деньги, не подразумевается. Это как прийти в магазин, где нет продавца. Да, выручка интернет-магазинов с каждым годом растет, но и посещаемость обычных магазинов почти не падает. Не приходить в офис плохо, потому что тогда просто невозможно проконтролировать, чем заняты сотрудники. Все, что не контролируется, что не обязательно к выполнению, просто не делается», — пояснил Райс.

Но полностью увести ипотеку и работу с клиентами на вторичном рынке в онлайн пока не так просто, как кажется. Во-первых, «человеческий фактор»: покупатель и продавец чаще всего не готовы провести сделку, не видя друг друга. Во-вторых, многие участники сделок пока не готовы к проведению ипотечных сделок с электронной регистрацией. В-третьих, по факту технология «электронной закладной» на рынке до сих пор не работает.

Пришлось искать новые модели работы и банкам. По словам руководителя «Абсолют Банка» в Омске Дмитрия Ильченко, у него был явный козырь — банк стал развивать дистанционные сервисы в ипотеке и в гарантийном бизнесе для МСБ еще два года назад.

«Сегодня в омском отделении „Абсолют Банка“ 95% заявок на ипотеку поступает онлайн — от наших партнеров среди риелторов и застройщиков, подключенных к цифровой платформе. Также заявку можно подать на сайте — через сервис „Ипотека под ключ“. В этом случае заемщик получит не только решение в срок от 15 минут, но и дополнительную скидку к ставке по стандартным программам — 0.66% годовых», — рассказал Ильченко.

Более того, по его словам, банк запустил всего несколько месяцев назад механизм онлайн-оценки жилья. Сегодня, отмечает эксперт, почти 100% заемщиков заказывают эту услугу через сайт банка.

«Преимущества очевидны. Не надо искать самостоятельно надежное аккредитованное агентство. Оценщик проводит процедуру в любое удобное время суток. Отчет по форме банка готов уже через 24 часа, а не через неделю-другую. При этом цены не выше, а на уровне среднерыночных», — объяснил Ильченко.

Привлечение клиентов

Тяжелое коронавирусное время вынуждает многих риелторов идти на различные ухищрения, чтобы привлекать как можно больше клиентов. Так, директор агентства «Авеста-Риэлт» Валерий Райс рассказал о том, что его компания начала плотнее работать не с покупателями квартир, а с их продавцами.

«Когда есть спрос, продать квартиру, конечно, легче. Но при этом сложнее найти эту самую квартиру, которую кто-то хочет продать. Раньше мы больше работали с покупателями, сейчас же мы больше работаем с продавцами, потому что их надо еще убедить, что мы, риелторы, им нужны. Поэтому мы стараемся оказывать продавцам допуслуги — сопровождение сделки, сбор и подготовка всей необходимой документации. Таких моментов много — справки по коммунальным платежам, чтобы показать покупателям, что на квартире не висит никаких долгов, документы на собственность и так далее», — отметил эксперт.

С ним не согласился Павел Кручинский. Он считает, что новые механизмы привлечения клиентов сейчас не совсем актуальны, потому что спрос в этом году был настолько хорош, что достаточно было просто выставить на витрины все имеющиеся у агентства квартиры, чтобы народ постоянно интересовался компанией. Новые рекламные инструменты игроки рынка, как кажется Кручинскому, использовали лишь для ребрендинга.

Особняком в этом вопросе стоят банки. Обладая внушительной финансовой мощью и правом решающего голоса во многих вопросах, банки старались придумать наиболее эффективные для покупателей условия ипотеки.

Например, «Абсолют Банк» в Омске снизил ставку по стандартным программам до 7.84% годовых. Более того, финансовая организация оказалась одним из немногих банков, которые принимают маткапитал в качестве части первоначального взноса, в том числе по госпрограмме «Детская ипотека». В «Абсолют Банке», по словам директора Дмитрия Ильченко, 50% сделок в рамках этой программы проходят с использованием маткапитала, что логично, ведь заемщики чаще всего — семьи с детьми.

«„Абсолют Банк“ в рамках стандартных программ выдает ипотеку на залоговое имущество. Это востребовано, если продается квартира, за которую все еще выплачивается кредит. Например, владельцы решили переехать в другой район или у них появились дети, и им нужна более просторная квартира. Найти покупателя с наличкой непросто. „Абсолют Банк“ выдает жилищные займы на покупку именно таких объектов. В 2020 году количество сделок в формате „ипотека на ипотеку“ в Омске выросло в 1.5 раза», — отметил Ильченко.

Однако на этом банки не останавливаются. Тот же «Абсолют Банк» в Омске предлагает своим клиентам купить квартиру в ипотеку с первоначальным взносом от 10%. Фактически в таком случае для покупки однокомнатной квартиры достаточно накопить 160 тысяч рублей собственных средств, для покупки двухкомнатной — 260 тысяч рублей.

«Есть важное условие — заемщик должен подтвердить банку документами, что у него есть право собственности на другую недвижимость. При этом оформлять ее в залог не потребуется. Оценочная стоимость этого объекта должна составлять не менее 30% от суммы ипотечного кредита. Если заемщик оформляет ипотеку на 1.8 млн рублей, то оценочная стоимость другой его недвижимости должна быть не меньше 600 тысяч рублей», — отметил Дмитрий Ильченко.

По его словам, это предложение рассчитано на тех покупателей, которые уже подыскали себе подходящую новую квартиру, но еще не продали ту, что есть. Найти 10% от стоимости квартиры им будет проще, чем найти 20%. Более того, после продажи старой квартиры они частично или полностью смогут досрочно погасить кредит на новое жилье.